陳先生購(gòu)房的美好愿望只能在精美的宣傳冊(cè)中實(shí)現(xiàn)
房子還沒蓋，就被要求交40%預(yù)付款。售樓小姐宣稱的70年產(chǎn)權(quán)，現(xiàn)在變成了50年。交付余款條件苛刻，稍有不滿，就要扣掉20%預(yù)付款。想去維權(quán)，卻遭威脅：“陳先生，你的朋友如果敢把這個(gè)消息上報(bào)紙、上電腦、上電視，你就不可能在義烏呆著，要不是看你滿頭白發(fā)，我就不可能讓你直著走出去。”
“交了100多萬的房款，只見到三張紙，紅色的是收錢的，白色的是砍頭的。” 臺(tái)北市的陳先生去年在浙江省義烏市購(gòu)買了梅湖國(guó)際公館的一套“圖紙房”，當(dāng)初“購(gòu)房”時(shí)那里還是一片空地，陳先生向開發(fā)商交付了40%的購(gòu)房預(yù)售款，開發(fā)商為其開具了一張紅色的“收款收據(jù)”。如今工程剛剛結(jié)頂，開發(fā)商開始清收尾款，還給陳先生寄來兩張白色的單子，一張是當(dāng)初交首付購(gòu)房時(shí)簽訂的確認(rèn)單，一張是催交尾款的催辦函，要求幾天內(nèi)將尾款一次性付清，否則開發(fā)商就會(huì)將房子收回，并扣除首付款的20%作為違約金。在交涉中陳先生意外的發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商先前承諾的70年大產(chǎn)權(quán)竟然還變成了50年，他陷入兩難的抉擇。
霸王條約“強(qiáng)奸”業(yè)主 臺(tái)商曾遭死亡威脅
陳先生家住臺(tái)北市，在臺(tái)北有自己的工廠，在義烏也已經(jīng)從事服裝生意多年。去年八到十月份，義烏市萬博苑置業(yè)有限公司開發(fā)的梅湖國(guó)際公館開始公開銷售，一心想在大陸有個(gè)“家”的陳先生和妻子一起來到梅湖國(guó)際公館售樓處。
“在我的意識(shí)里。我一直以為房子的產(chǎn)權(quán)只有50年，在售樓大廳當(dāng)我聽到售樓小姐介紹房屋的產(chǎn)權(quán)是70年時(shí)，當(dāng)時(shí)我就感覺很意外，這也是我最終決定購(gòu)買這套房子的主要原因。”陳先生告訴記者，他當(dāng)時(shí)就選擇了一套140.37平方米的住宅，交完115萬的預(yù)付款后，在一份制式的梅湖國(guó)際公館確認(rèn)單上簽了字，就是這張開發(fā)商單方持有的確認(rèn)單，現(xiàn)如今給這位臺(tái)商帶來了很大麻煩，致使陳先生處境很尷尬。
房子還沒施工，房企已經(jīng)開始銷售
據(jù)陳先生講，當(dāng)初交完首付后，義烏市萬博苑置業(yè)有限公司只是為其開具了一張紅色的收款收據(jù)。顯然，在這場(chǎng)交易中，梅湖國(guó)際公館確認(rèn)單承擔(dān)了合同的作用，合同的主體是買賣雙方，可是陳先生在那份梅湖國(guó)際公館確認(rèn)單上簽完字后，這張單據(jù)就被收走，就連復(fù)印件也沒有提供。
100多萬換來一張紅色的“白條”。當(dāng)初交首付時(shí)，陳先生提出查看樓盤的相關(guān)資料，義烏市萬博苑置業(yè)有限公司沒有向其提供，他又提出能否復(fù)印房間的配制圖，希望拿回家研究一下房間的風(fēng)水、采光、配制等，義烏市萬博苑置業(yè)有限公司一位方姓副總解釋說，“這是我們的機(jī)密。”當(dāng)時(shí)，陳先生只是感覺奇怪，但也沒有多想。
今年的9月10日，陳先生突然接到義烏市萬博苑置業(yè)有限公司寄來的催辦函，付款的最后期限是9月13日，當(dāng)時(shí)恰逢星期六，除去周日，只有一天的籌款時(shí)間。陳先生雖然有著三十多年的經(jīng)商積累，但是在一天內(nèi)籌足175萬的現(xiàn)款也非易事。陳先生非常氣憤的說，“從臺(tái)灣往大陸匯錢，最少也需要十多天的時(shí)間。”
在這份催辦函中記者看到，義烏市萬博苑置業(yè)有限公司要求，選擇一次性付款客戶，辦理簽約付款的日期是，2011年8月15日至8月28日；選擇按揭貸款客戶辦理簽約付款的日期是，2011年8月29日至9月7日；后又通過短信通知的方式將一次性付款的客戶的簽約時(shí)間延長(zhǎng)至2011年9月7日。凡在規(guī)定期限內(nèi)辦理簽約付款手續(xù)的，將給予一定的優(yōu)惠。
函件的后一段中，關(guān)于未辦理簽約付款的有這樣一段文字記述，“請(qǐng)您于2011年9月13日前到戚繼光路128號(hào)順時(shí)針商務(wù)公寓2樓，辦理簽約付款或按揭貸款手續(xù)（不再享受優(yōu)惠）。如逾期仍未辦理簽約付款或按揭貸款手續(xù)的，則視為您已自動(dòng)放棄所預(yù)約的該套商品房，我公司將按《梅湖國(guó)際公館確認(rèn)單》第三條約定處理。”
記者查看了《梅湖國(guó)際公館確認(rèn)單》第三條，本人原在開發(fā)商指定的時(shí)間地點(diǎn)，補(bǔ)足應(yīng)交款余額及相關(guān)費(fèi)用，簽訂商品房買賣合同并辦理好按揭手續(xù)、若逾期不來辦理，則視為本人自動(dòng)放棄購(gòu)房，開發(fā)商有權(quán)處置該房源并有權(quán)收取預(yù)約款的20%作為違約金。
“我感覺自己被強(qiáng)奸了。”最近幾天，陳先生吃不好，睡不香，血糖、血壓也跟著升高，走起路來渾身沒力氣，因?yàn)楦位鹛�，出現(xiàn)牙床腫脹，牙痛起來有時(shí)吃東西都十分困難。
9月15日，陳先生總算湊足了175萬的尾款。陳先生在一位朋友的陪同下帶著銀行本票前來交款時(shí)被告知，辦理簽約付款必須將先前開具的收款收據(jù)交回，否則無法辦理手續(xù)。當(dāng)天，陳先生為了留存交款的證據(jù)，他的朋友在出發(fā)前帶了一支錄音筆，結(jié)果錄音的事被當(dāng)場(chǎng)發(fā)現(xiàn)，錄音筆被沒收，陳先生還遭遇死亡威脅。
“陳先生，你的朋友如果敢把這個(gè)消息上報(bào)紙，上電腦、上電視，你就不可能在義烏呆著，要不是看你滿頭白發(fā)，我就不可能讓你直著走出去。”陳先生轉(zhuǎn)述說，這是義烏市萬博苑置業(yè)有限公司一位工作人員當(dāng)時(shí)在現(xiàn)場(chǎng)說的話。
“白條”成了致命傷 開發(fā)商欲蓋彌彰
“收款收據(jù)”為何會(huì)令開發(fā)商如此緊張？在義烏市行政服務(wù)中心建設(shè)局窗口一位工作人員告訴記者，“房地產(chǎn)企業(yè)銷售商品房必須先取得商品房預(yù)售許可證，如果未取得商品房預(yù)售許可證屬于違規(guī)操作，當(dāng)事人可直接向義烏市城市執(zhí)法局舉報(bào)查處”。
按照住建部《城市商品房預(yù)售管理辦法》規(guī)定，只有在土地交付后，辦理了用地規(guī)劃許可證、用地許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，建筑體高出地面等“硬杠桿”滿足后，才有望頒發(fā)預(yù)售證。
記者了解到，未經(jīng)審批提前預(yù)售的行為一直被明文禁止。住建部、浙江省建設(shè)廳均曾多次發(fā)文嚴(yán)令禁止炒賣房號(hào)的行為。
記者采訪中發(fā)現(xiàn)，梅湖國(guó)際公館項(xiàng)目預(yù)約銷售的時(shí)間是2010年8月到10月，而該項(xiàng)目的建設(shè)用地規(guī)劃許可證批準(zhǔn)日期是2010年7月6日，建設(shè)工程規(guī)劃許可證批準(zhǔn)日期是2010年8月25日，建筑工程施工許可證批準(zhǔn)日期是2010年10月20日，建筑工程施工許可證標(biāo)注的合同開工時(shí)間是2010年10月，合同竣工時(shí)間是2012年3月，領(lǐng)取商品房預(yù)售證的時(shí)間是2011年8月2日。
鮑先生、何先生、黃先生也同為購(gòu)房者，他們告訴記者，梅湖國(guó)際公館開盤時(shí)樓盤還沒有開始施工，就已經(jīng)開始對(duì)外銷售。在附近的樓盤中，梅湖國(guó)際公館的價(jià)格是最高的，每平米售價(jià)兩萬多元，有房源208戶，分為140.37平方米，170.01平方米和193平米。據(jù)他們告訴記者，當(dāng)初預(yù)約購(gòu)房時(shí)，有付全款的，最少的也首付了40%，商品房預(yù)售證顯示，該工程住宅面積是33678.83平米，即便是按照均價(jià)每平米2萬，全部首付40%計(jì)算，去年預(yù)售期間，義烏市萬博苑置業(yè)有限公司在梅湖國(guó)際公館項(xiàng)目違規(guī)收取的預(yù)付款也應(yīng)在26943.064萬元以上。對(duì)于這個(gè)數(shù)據(jù)，萬博苑置業(yè)方面沒有回應(yīng)。
義烏的房地產(chǎn)市場(chǎng)十分混亂，“潛規(guī)則”已經(jīng)綁架了房地產(chǎn)行業(yè)，正規(guī)的房地產(chǎn)公司跟本無法生存。
據(jù)當(dāng)?shù)胤婚g傳言，國(guó)內(nèi)著名的地產(chǎn)企業(yè)萬科曾參與一塊土地的“招、拍、掛”，當(dāng)時(shí)舉牌到21億，但是最終該地塊被當(dāng)?shù)匾患议_發(fā)商以38億拿走。38億的高價(jià)如果按照正規(guī)的操作肯定虧損，但是當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)企業(yè)之所以敢舉38億，主要依賴當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行業(yè)的“潛規(guī)則”。
“土地拍掉，馬上就可以融資，銀行、民間，預(yù)付都去了。”一位業(yè)主表示，規(guī)范的房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)不了義烏市場(chǎng)，一旦規(guī)范了利潤(rùn)就沒了，如今義烏的開發(fā)商都把成本轉(zhuǎn)嫁到銀行、民間資本和業(yè)主的身上。
記者采訪當(dāng)天，經(jīng)濟(jì)參考報(bào)報(bào)道，義烏市排名前三的現(xiàn)代地產(chǎn)在8月11日，經(jīng)過251輪競(jìng)價(jià)、底價(jià)暴漲150%后，以72.19億元拿下浙江義烏國(guó)際文化中心07、08地塊，土地價(jià)格再次創(chuàng)下全國(guó)單宗住宅市場(chǎng)最高價(jià)。然而，“地王”在土地出讓公示前的8月13日，該地塊以“現(xiàn)代城 （論壇）”命名的房產(chǎn)銷售廣告就出現(xiàn)在當(dāng)?shù)仉娨晥?bào)刊上，并在公示結(jié)束后的8月22日，在未取得商品房銷售許可證的情況下開始銷售。
據(jù)媒體報(bào)道，在義烏市沒有取得商品房預(yù)售許可就違規(guī)銷售商品房的現(xiàn)象很普遍，當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)行業(yè)已經(jīng)形成了一條完整的資金流動(dòng)利益鏈條，開發(fā)商可以通過違規(guī)的方式提前預(yù)售“圖紙房”回籠資金，從而保證了資金鏈條的正常運(yùn)營(yíng)。因?yàn)橛辛祟A(yù)售“圖紙房”的大量資金做保障，這些開發(fā)商才敢于將手伸向民間的“高利貸”，從而維持公司的資金鏈表面上的良性循環(huán)，這種看似風(fēng)平浪靜的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行模式背后埋下了很大的金融風(fēng)險(xiǎn)。
對(duì)于這種風(fēng)險(xiǎn)，義烏方面并不是沒有察覺。2011年3月29日，義烏市政府發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步貫徹落實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的實(shí)施意見》。《意見》規(guī)定，對(duì)未取得預(yù)售許可證的商品房項(xiàng)目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和實(shí)施商品房銷售代理的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不得進(jìn)行預(yù)售，不得以認(rèn)購(gòu)、預(yù)訂、排號(hào)等方式向受買人收取或變相收取定金、預(yù)收款性質(zhì)的費(fèi)用。
“其實(shí)，我們的力量也是十分有限！”義烏市城市執(zhí)法局是查處未取得預(yù)售許可證就擅自銷售商品房的執(zhí)法部門，但面對(duì)記者的采訪，一工作人員表示了自己的看法。“我們?cè)诘玫竭@方面信息后，進(jìn)行核實(shí)，如果確定屬于違規(guī)銷售，就對(duì)其進(jìn)行罰款！”他同時(shí)告訴記者，罰款金額對(duì)開發(fā)商來說，簡(jiǎn)直是不值一提！
土地使用權(quán)“縮水” 國(guó)土局：局長(zhǎng)就因?yàn)檫@塊地被抓
“交全款有八六折的優(yōu)惠，按照開發(fā)商給出的條件，提前交款每套房都可以省掉幾十萬的購(gòu)房款，面對(duì)天上掉下的”餡餅“，這些業(yè)主們緣何沒有表現(xiàn)出應(yīng)有的熱情？記者通過調(diào)查后發(fā)現(xiàn)。主要原因是業(yè)主們?cè)诤灱s付款時(shí)發(fā)現(xiàn)，先前開發(fā)商宣傳的70年大產(chǎn)權(quán)如今在商品房買賣合同上卻變成了50年，土地使用權(quán)縮水20年，所以才出現(xiàn)了業(yè)主拖欠尾款的現(xiàn)象。
70年、50年之爭(zhēng)目前是雙方分歧的焦點(diǎn)，一般情況，商業(yè)用地的使用年限是40年、綜合用地的使用年限是50年、工業(yè)用地為50年、住宅用地的使用年限是70年。
為了證明該項(xiàng)目為住宅，業(yè)主們還提供了幾張懸掛廣告牌的梅湖國(guó)際公館主題工程的照片，在照片上可以清楚的看到”全封閉、純住宅“字樣。
陳先生這次購(gòu)房經(jīng)歷最大的困惑時(shí)開發(fā)商一點(diǎn)誠(chéng)信都沒有，當(dāng)?shù)芈毮懿块T不作為，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行業(yè)潛規(guī)則橫行。”交付尾款時(shí)不僅要將先前開具的收款收據(jù)交回，而且合同也必須在購(gòu)房款交清以后才可以簽訂。“陳先生說。
”100多萬放在那里，一點(diǎn)面子都不給，一點(diǎn)尊重都沒有。“陳先生曾經(jīng)語重心長(zhǎng)的對(duì)話義烏市萬博苑置業(yè)有限公司的董事長(zhǎng)龔益輝，”業(yè)主不是你的敵人，是來捧你場(chǎng)的，你應(yīng)該感謝他們。“龔益輝只是解釋，”你不懂這里的行規(guī)“，就敷衍了事。
在商品房買賣合同中記者看到，該商品房的設(shè)計(jì)用途為住宅，土地使用年限自2009年9月30日至2059年9月29日，土地使用年限50年。70年大產(chǎn)權(quán)為何變成了50年？在業(yè)主提供的一份承諾書中記者看到，梅湖國(guó)際公館商品房出讓宗地用途為綜合（商�。┯玫兀稍L至此土地使用年限50年已經(jīng)有了答案。
在這份承諾書中記者還看到，義烏市萬博苑置業(yè)有限公司向業(yè)主作出承諾，”如果我公司今后按相關(guān)規(guī)定能將土地使用年限變更為70年，需向政府補(bǔ)交土地出讓金等費(fèi)用，由我公司自行承擔(dān)，不再以此為由另行增加向你收取購(gòu)房款。“義烏市國(guó)土資源管理局土地交易中心主任葉小平告訴記者，關(guān)于70年土地使用權(quán)的事，義烏市國(guó)土資源管理局已經(jīng)向義烏市人民政府提出申請(qǐng)，目前市政府還沒有批準(zhǔn)。
對(duì)于50年變更為70年，義烏建設(shè)局一工作人員表示，50年變更為70年難度非常大，因?yàn)橥恋厥掷m(xù)需要重新報(bào)批。然而，業(yè)主們?cè)陂_發(fā)商處曾看到義烏市國(guó)土資源管理局上報(bào)義烏市人民政府一份文件的復(fù)印件，上面加蓋有義烏市國(guó)土資源管理局的公章，申請(qǐng)將該地塊變更為70年。后義烏市國(guó)土資源管理局土地交易中心主任葉小平也向記者證實(shí)了此事。
在義烏市國(guó)土資源管理局，記者說明來意后，辦公室王主任說，”我們?cè)瓉淼木珠L(zhǎng)都抓起來了，就是因?yàn)檫@個(gè)地塊！“記者了解到，義烏市萬博苑置業(yè)有限公司最初取得的地塊位于義東路與江東路交叉路口，占地面積1500平方米。如今，售樓處變成了門面房，地塊用圍墻圈了起來，絲毫沒有開發(fā)的跡象。里面成了一塊菜地。梅湖國(guó)際公館實(shí)際建設(shè)地址位于宗澤路與江東路交叉口以南，沿宗澤路街面地塊。
義烏市國(guó)土資源管理局土地交易中心主任葉小平也向記者證實(shí)，義烏市萬博苑置業(yè)有限公司通過”招、牌、掛“取得的是另外一宗土地，但是當(dāng)時(shí)由于拆遷沒有完成，才將現(xiàn)在這塊土地通過土地置換，政府作為賠償將現(xiàn)在這塊地給了義烏市萬博苑置業(yè)有限公司。關(guān)于該宗地的詳細(xì)情況，葉主任建議記者前往土地管理綜合檔案室查詢。
土地管理綜合檔案室主任毛世軍婉拒了記者查檔的要求。
2002年5月，國(guó)土資源部頒布實(shí)施《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》，明確規(guī)定包括商業(yè)、旅游、娛樂、商品住宅用地的經(jīng)營(yíng)性用地必須通過招拍掛方式出讓。2004年，國(guó)土資源部頒布《關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》，規(guī)定2004年8月31日以后所有經(jīng)營(yíng)性用地出讓全部實(shí)行招拍掛制度。
采訪中記者發(fā)現(xiàn)，梅湖國(guó)際公館地塊要比義東路與江東路交叉路口地塊的面積大很多，嚴(yán)厲的《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》在當(dāng)?shù)厥侨绾螌?shí)施的，記者不得而知。但是當(dāng)?shù)貦M行的房地產(chǎn)行業(yè)”潛規(guī)則“卻始終脫離不了地方政府的影子。
對(duì)于事件的進(jìn)展，記者將繼續(xù)關(guān)注。
