產(chǎn)行業(yè)記者吳華
核心提示
在“限貸”、“限購”、“限價”三條戰(zhàn)線同時作戰(zhàn)的中國房企，眼看將今年的戰(zhàn)事拖到“金九銀十”，靜待本兩月的突擊銷售和回款以緩解“糧草”之困，不料關鍵時刻卻始料未及、風云突變。
雖然前三季度銷售情況同比尚屬樂觀，但萬科[簡介 最新動態(tài)]、金地[簡介 最新動態(tài)]、保利[簡介 最新動態(tài)]等幾家A股龍頭房企近期公布的9月銷售數(shù)據(jù)卻顯示，龍頭房企在9月銷售金額同比普遍出現(xiàn)了明顯下滑，這加劇了房企資金鏈逐漸惡化的趨勢。
為了應對這一困局，近期房企通過賣地、賣項目、賣股權(quán)等來融資的行為集中爆發(fā)、“花樣百出”，這也從側(cè)面反映出當前房企現(xiàn)金流正遭到越來越嚴峻的挑戰(zhàn)。
素來有地產(chǎn)融資風標向意義的綠城集團，則在這個時候扇動“蝴蝶翅膀”，其近期陷入銀監(jiān)會調(diào)查傳聞后，不但自身股價急泄降至兩年多來低位，深滬兩市及港股房企股票也隨之跌聲一片。
緊接著，10月15日，財政部官網(wǎng)發(fā)布了《中華人民共和國財政部會計信息質(zhì)量檢查公告》，包括多家名企在內(nèi)的17家房企陷入此次檢查風暴，涉及財務數(shù)據(jù)不實、信息違規(guī)、信息披露不充分等問題，房企們的資金鏈問題再次被推送至風口浪尖、昭然若揭。
華創(chuàng)證券首席經(jīng)濟學家巴曙松指出，在當前資金、政策等多重因素下，房地產(chǎn)行業(yè)的中長期“洗牌風暴”料將加速，而即將到來的第四季度，這一局面還將加碼：年底開發(fā)商需要歸還的銀行短期貸款、工程款、拖欠政府的各類稅費以及土地出讓金都將在第四季度結(jié)清。因此，可以預見的是，融資將成為第四季度房企的頭等大事。
綠城風波挑動房企敏感神經(jīng)
在中國地產(chǎn)業(yè)界，綠城集團一向被看作是借錢做生意的高手。綠城自登陸H股以來，每年的年度負債率幾乎都不低于140%。
9月21日，各大媒體同時披露中國銀監(jiān)會業(yè)已展開對綠城集團信托業(yè)務的清查，“銀監(jiān)會要求直管的信托公司填寫與綠城集團及關聯(lián)企業(yè)開展房地產(chǎn)信托業(yè)務調(diào)查表，并根據(jù)項目運行情況注明風險判斷意見。”
銀監(jiān)會指名道姓就涉及某一具體公司的信托業(yè)務進行調(diào)查，實屬罕見，而這則消息甫一公布，便迅速在22日股市開盤后顯示出爆炸效應。當日綠城跌17.35%至4.43港元，收報4.49港元，下跌幅度高達16.23%。
不但綠城失守，當日在港上市的房企股價幾乎普遍同跌：恒大、碧桂園、富力、雅居樂、合生創(chuàng)展、合景泰富等跌幅均超10%，中國海外、龍湖、華潤置地等跌幅近10%。
“蝴蝶效應”迅速蔓延，深滬兩市的地產(chǎn)股亦不能獨善其身，當日保利地產(chǎn)以6.94%的跌幅領銜，萬科、招商地產(chǎn)等地產(chǎn)大盤跌幅均至5%以上，當天地產(chǎn)板塊整體跌幅居所有板塊首位，達3.93%。
綠城首席財務官馮征隨后表示上述報道并不專業(yè)，并認為“公司所有金融信托業(yè)務均由合作的金融機構(gòu)依正規(guī)手續(xù)報批，全部符合規(guī)定”。
但耐人尋思的是，一則未經(jīng)證實的消息就能迅速掀動兩地地產(chǎn)股價暴跌，顯示出房企資金鏈已成驚弓之鳥、神經(jīng)極其敏感脆弱。
房企整體債務狀況不容樂觀
除了直接可見的綠城風波之外，中國房企在資金鏈方面的焦慮，還有更加直觀的表述。
9月26日，繼中國房地產(chǎn)行業(yè)展望從穩(wěn)定調(diào)為負面之后，標準普爾再次發(fā)布消息，稱目前最扛不住銷售額下降打擊的6家開發(fā)商為：沿海家園、綠城中國、合生創(chuàng)展、上海證大、盛高置地、上置集團，如果2012年銷售額下降10%，這6家房企就會“非常難受”。
同時，近2年來在資本市場業(yè)績尚好的龍湖地產(chǎn)也不得不憂及資金安全：龍湖地產(chǎn)在最新公告中，宣稱近期已將下半年的拿地策略做出了相關調(diào)整，由之前的適度拿地轉(zhuǎn)變?yōu)闀壕從玫�，公司的首要任務轉(zhuǎn)變?yōu)楸ＷC現(xiàn)金流安全。
房企的整體債務狀況不容樂觀，據(jù)WIND數(shù)據(jù)更顯示，過去一個月中，中國上市房企前50強市值縮水總計已超1800億元。
同時，從此次財務部點名中涉及到的房企來看，其中不乏大型上市房企，足以看出目前房企緊張的資金鏈條和持續(xù)上升的經(jīng)營風險，雖然多數(shù)涉名房企表示此次僅是由于會計細節(jié)上的偏差而輕微違規(guī)，但仍被外界懷疑是通過會計手段避稅、融資，尤其在當前調(diào)控之下以此緩解資金壓力。此次財政部加大了對房企的檢查力度，在某種程度上配合限購、金融領域調(diào)控一起促使房地產(chǎn)調(diào)控進入全面化時代。
銷售遇阻加劇
從今年下半年開始，房企融資環(huán)境全面緊縮。在房企傳統(tǒng)的外源融資渠道被全面堵死的基礎上，發(fā)行債券（如海外發(fā)行債券）、信托融資等主要的外源融資渠道也開始出現(xiàn)越來越緊的局面。因此，銷售回款已成為房企主要的資金來源渠道。
而讓房企們失望的是，銷售遇阻現(xiàn)象同樣在加劇。日前，106家上市公司房地產(chǎn)企業(yè)的半年報剛剛披露完畢，萬科、金地、保利等幾家A股龍頭房企也隨后就公布了9月份銷售數(shù)據(jù)：萬科9月份萬科實現(xiàn)銷售面積108萬平方米，銷售金額125.1億元，同比2010年9月分別下降4.9%和12%；金地集團9月份實現(xiàn)簽約面積31萬平方米，同比減少37.6%，簽約金額37.8億元，同比減少36%；保利地產(chǎn)9月份實現(xiàn)簽約面積58.75萬平方米，同比下降33.14%，實現(xiàn)簽約金額67.36億元，同比下降26.21%。
據(jù)統(tǒng)計，上半年，上市房企整體資產(chǎn)負債率達到了72%，負債總額突破1.09萬億元，同比上漲41%。其中，最具殺傷力的流動負債已經(jīng)占到負債總額的70.6%，同比上漲54%。
房企融資不惜成本
所以，為了擴大現(xiàn)金流，在銷售這最后一跟稻草希望盡失的時候，大型房企們只好又回到千方百計融資的道上，可以看到，房企近期在融資方面動作重重、不惜成本。
10月9月晚間，中糧地產(chǎn)發(fā)布公告，表示將拋售其持有的招商證券投資性金融資產(chǎn)獲利約4000萬元，這是中糧地產(chǎn)繼今年1月、3月后的第三次拋售該股票融資，補充流動資金的目的一目了然，但成本較高毋庸置疑。
無獨有偶，就在中糧地產(chǎn)發(fā)布公告拋售股票的當日，包括萬科、中航地產(chǎn)、名流置業(yè)等多家上市房企均發(fā)布融資公告。
萬科10月為名下子公司進行三次擔保融資約12億元，提供全額連帶責任擔保；中航地產(chǎn)為下屬子公司預計總計17.5億元的銀行貸款提供連帶責任擔保。
萬通地產(chǎn)通過旗下基金獲得近3.7億元房地產(chǎn)信托融資，但卻被疑為“代孕生子”。
平安信托一位人士告訴記者，在銀行信貸實施名單制管理和信貸額度控制及回款速度減緩，特別是在資金成本整體上移的情況下，只有大型開發(fā)企業(yè)才能開拓多元融資渠道，通過票據(jù)、信托、企業(yè)債等方式融資，并且融資成本也在顯著上升。所以，當前在地產(chǎn)行業(yè)，“缺錢、融資，并且是不計成本地融資”似乎已成為行業(yè)主流話語。
對此，巴曙松認為，當前民間融資利率拉高的主要力量之一，就是房地產(chǎn)企業(yè)基于高盈利預期以及調(diào)控會短期結(jié)束的政策預期進行的高成本融資，在貨幣政策不可能大幅放松時，這些房地產(chǎn)企業(yè)的洗牌不可避免。
對此，華泰證券地產(chǎn)分析師張平表示，地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，加上它又是杠桿型的行業(yè)，本身也是金融業(yè)的一個組成部分，在一定意義上講，房企缺資金將是一個永恒的狀況。要讓這個行業(yè)出現(xiàn)資金富裕的情況，只有一種可能，那就是銷售非常好，同時行業(yè)又沒有擴張的余地了。但這種情況同時到來的可能性幾乎為零。
張平說，缺錢是房企的常態(tài)，但新情況是上游資金放水量驟減，“現(xiàn)在資金緊缺的狀況，比以前加重了30%～40%。所以，在銀行貸款、信托收緊等背景下，房企只要發(fā)現(xiàn)任何的融資機會，就一定會不惜成本。”
大型房企“洗牌”料加速
萬聯(lián)證券地產(chǎn)分析師黃鵬表示，綠城現(xiàn)象并不是只是個例，而是目前國內(nèi)眾多房企的縮影，由于資金問題被吞并、收購的中小房企已不勝枚舉。
根據(jù)萬聯(lián)證券統(tǒng)計，截至10月上半月，房地產(chǎn)行業(yè)并購的案例已達90余起，已超過去年全年的并購數(shù)量。除被并購外，中小房企還通過拋售名下項目、轉(zhuǎn)型礦業(yè)等其他手段躲避財務風險。
國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，前三季度全國房地產(chǎn)投資額、到位資金、銷售量等各項指標累計漲幅分別回落1.2%，0.7%和1.0%，這意味著調(diào)控效果逐漸得到深度體現(xiàn)，配合近期在金融、財稅方面的政策調(diào)整，房企的資金情況還會惡化。
與此同時，上半年106家上市房企存貨量上漲39%，達到9640億元。這組數(shù)據(jù)意味著房企不但手頭無錢，也難指望銷售回款。
業(yè)內(nèi)人士指出，這一方面勢必促使行業(yè)加速洗牌，房企中資質(zhì)較差、資金匱乏的面臨出局危險，而前期銷售狀況較好，財務風險控制得當?shù)姆科髸行碌陌l(fā)展機遇；另一方面，市場信心低落，微小的財務風險傳出都會觸動樓市神經(jīng)，引起銷售額、股價的下跌，形成資金惡性循環(huán)，在適當?shù)臅r機房企或會選擇深度降價，來扭轉(zhuǎn)現(xiàn)狀。
值得一提的是，與以往主要是中小房企破產(chǎn)不同，大型房企的破產(chǎn)和整合可能會成為本輪調(diào)整的標志性事件之一。
因為伴隨融資環(huán)境的惡化，現(xiàn)在一些房企即使支付更高的融資成本，也難以獲得資金支持，流動性壓力日益加大。從目前的情況來看，中國的行業(yè)整合方式預計不僅會延續(xù)海外“以大整小”的模式，不少大型房企由于在順周期時過度的土地儲備擴張可能在當前的情形下面臨被洗出的壓力，因此，與以往不同，大型房企的破產(chǎn)和整合可能會成為本輪調(diào)整的標志性事件之一。
未來房企增長將依賴行業(yè)整合
巴曙松認為，中國房地產(chǎn)行業(yè)目前正逐步進入行業(yè)顯著洗牌的階段，即將面臨第一次真正意義上的大調(diào)整。在行業(yè)景氣周期的下行階段，企業(yè)擁有穩(wěn)健的資產(chǎn)負債表要比擁有一個亮麗的利潤表更為重要。
總體上，基于短期內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)基本面供給相對過剩的格局，即使考慮到2012年對需求抑制最直接的限購政策不再續(xù)期，或者限購政策的局部放松，然而未來一年或較長時間內(nèi)房地產(chǎn)市場的供求結(jié)構(gòu)已經(jīng)發(fā)生重要變化。
在一系列約束政策的推動下，房地產(chǎn)將從居民財富配置的“超配資產(chǎn)”變成“標配資產(chǎn)”，房地產(chǎn)行業(yè)將一改過去10多年高成長的趨勢性增長格局，房企的成長將主要來自于行業(yè)內(nèi)的分化與整合所產(chǎn)生的經(jīng)營效率的提高，從依賴地價與房價的上漲獲得高毛利轉(zhuǎn)向依賴綜合開發(fā)能力的提高，完成從地產(chǎn)到房產(chǎn)的轉(zhuǎn)變，最終成為以房產(chǎn)開發(fā)為核心的加工制造業(yè)。
平安證券研究員蔡大貴也認為，泥沙俱下淘真金，房企調(diào)整的方式和應對策略應在以下幾方面著手：產(chǎn)業(yè)外資本進入房地產(chǎn)業(yè)的趨勢將逆轉(zhuǎn)；金融資本與產(chǎn)業(yè)資本的互動將可能激發(fā)部分上市房企發(fā)展策略變化；定位高端的房企將以品牌和效率而非擴張土地儲備來實現(xiàn)企業(yè)價值的提升。
