“原以為鐵證如山官司贏定了，沒想到還是輸了。”1月20日深圳灣畔業(yè)主何小姐拿著判決書嘆氣道。深圳灣畔花園開發(fā)商擅自把地面停車場(chǎng)改為花園，業(yè)主起訴開發(fā)商一案一審業(yè)主最終敗下陣。不過何小姐現(xiàn)已正式上訴，并有可能起訴原規(guī)劃局，要求撤銷原來核發(fā)的《建筑工程規(guī)劃驗(yàn)收合格證》。
法院何小姐買的是現(xiàn)樓，簽約時(shí)已知更改規(guī)劃
1月21日，記者拿到何小姐的判決書傳真件，里面詳細(xì)寫明了雙方的爭(zhēng)辯過程，其中焦點(diǎn)是：一、售樓書上原來的綠化帶是市政設(shè)施，并不在樓盤紅線范圍內(nèi)，二、地面停車場(chǎng)已經(jīng)被更改為綠地。
最終法院經(jīng)過調(diào)查認(rèn)為，前者因?yàn)闆]有開發(fā)商關(guān)于綠化帶系小區(qū)紅線范圍之內(nèi)的承諾，且法院認(rèn)為合同中的附表6有小區(qū)的總平面圖，可以體現(xiàn)小區(qū)規(guī)劃布局，小區(qū)紅線可在圖上得到明晰。
至于開發(fā)商把地面停車場(chǎng)更改為綠地，何小姐提供了原規(guī)劃局復(fù)函認(rèn)定開發(fā)商未申請(qǐng)規(guī)劃變更，屬于擅自行為(詳見2009年12月24日的“小區(qū)北花園原是停車場(chǎng)？”)，法院對(duì)該復(fù)函的真實(shí)性予以確認(rèn)。不過開發(fā)商認(rèn)為，對(duì)于車位變更問題沒有違反雙方的約定，原告在簽署購(gòu)房合同前已經(jīng)知曉車位變更的事實(shí)。法院也認(rèn)定，原被告在雙方簽訂合同時(shí)即已變更為綠地，即原告在知悉上述小區(qū)布局、地塊變更功能的情況下，仍然選擇向被告購(gòu)買房屋，并通過合同條款約定：買方所購(gòu)房產(chǎn)為現(xiàn)樓，具體情況以實(shí)際交接時(shí)的現(xiàn)狀為準(zhǔn)。由此可知原被告雙方是以簽約時(shí)的現(xiàn)狀達(dá)成協(xié)議，并據(jù)此交付房屋及附屬公共設(shè)施，并未違約。
業(yè)主有購(gòu)買樓花的業(yè)主，可否追究開發(fā)商違約？
一審判決敗訴，讓何小姐比較意外，甚至要用冷水洗臉以作鎮(zhèn)靜。“法院說我簽合同時(shí)應(yīng)該知曉開發(fā)商已把地面停車場(chǎng)變更為綠地，我怎么知道它是變更了，當(dāng)時(shí)看到就是綠地，法院的說法讓我不能接受。”何小姐表示，當(dāng)她拿到判決書時(shí)，已心灰意冷，不過其他4位已起訴開發(fā)商未開庭的業(yè)主支持讓她重拾上訴的信心。
“我們對(duì)此次判決有異議。法院說因?yàn)槭諛菚r(shí)已經(jīng)是現(xiàn)房，何小姐應(yīng)該知道更改規(guī)劃的事實(shí)。但問題是，我們其他4個(gè)業(yè)主中有2個(gè)買的時(shí)候是樓花，并不是現(xiàn)樓，那可不可以說開發(fā)商并未按照合同規(guī)劃圖約定交樓，屬于違約？”其中一位業(yè)主陳先生說。據(jù)他介紹，為了支持何小姐繼續(xù)打下去，3000多元上訴費(fèi)5個(gè)業(yè)主已經(jīng)平分。
開發(fā)商
此官司有代表性，一旦敗訴影響較大
對(duì)于判決結(jié)果，開發(fā)商物業(yè)管理處相關(guān)負(fù)責(zé)人表示法院判決有理，畢竟案例已經(jīng)上升到社會(huì)問題。“深圳灣畔共1000多戶，400多個(gè)車位當(dāng)時(shí)是足夠的，當(dāng)私家車增長(zhǎng)太快才凸顯車位不足問題，這個(gè)問題當(dāng)年開發(fā)的樓盤很多都有，一旦這個(gè)官司敗訴影響肯定很大。”他說，他們?cè)緦?duì)于一審信心較足，至于何小姐上訴一事，他表示會(huì)讓律師跟進(jìn)。
律師
合同附加“以實(shí)際交接時(shí)的現(xiàn)狀為準(zhǔn)”
廣東中圳律師事務(wù)所劉子孺認(rèn)為，像在本案的購(gòu)房合同附件中，雙方約定了“具體情況以實(shí)際交接時(shí)的現(xiàn)狀為準(zhǔn)”。當(dāng)然對(duì)于本案來說，更改規(guī)劃不能說變就變，需要向相關(guān)部門申請(qǐng)。但至于一些結(jié)構(gòu)、裝修等問題，雙方是可以通過合同來約定。一旦出現(xiàn)這樣的條款，意味著開發(fā)商有逃避質(zhì)量、裝修等嫌疑，所以在交房時(shí)最好請(qǐng)專業(yè)人士進(jìn)行確認(rèn)，以免出現(xiàn)問題后難以向開發(fā)商追討說法。
后續(xù)
若二審再敗訴，會(huì)考慮起訴原規(guī)劃局
在一審判決書結(jié)尾有這樣一段描述：被告未經(jīng)審批、擅自改變小區(qū)規(guī)劃的行為，顯然違反了有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，包括原告在內(nèi)的小區(qū)業(yè)主可就此循法律途徑解決，以維護(hù)涉案小區(qū)業(yè)主的最大利益。“這其實(shí)就是說法院也認(rèn)定了開發(fā)商有擅自修改規(guī)劃的行為，如果二審仍然敗訴，我會(huì)考慮請(qǐng)律師起訴原規(guī)劃局，要求撤銷原來核發(fā)的《建筑工程規(guī)劃驗(yàn)收合格證》，這樣開發(fā)商就是沒有按照規(guī)劃交房，屬于延遲交房，根據(jù)約定可要求每日總價(jià)萬(wàn)分之五的賠償。”何小姐說。
