外資房企京城拍地遇挫 有形之手阻擋改曲線進(jìn)京
與當(dāng)年李嘉誠(chéng)談笑之間拿下北京王府井東方廣場(chǎng)項(xiàng)目的豪氣相比，如今港資房企在北京土地市場(chǎng)上的遭遇，只能用“啞巴吃黃連”來形容。
不久前，引起高度關(guān)注的廣渠路36號(hào)地塊爭(zhēng)奪戰(zhàn)中，一直傳聞?dòng)幸饧尤霊?zhàn)團(tuán)的和黃及恒基兩大財(cái)團(tuán)，最后并沒有現(xiàn)身，而13家競(jìng)標(biāo)者全部來自內(nèi)地，其中9家為北京市直屬或控制的國(guó)有企業(yè)。
財(cái)雄勢(shì)大的港資，既然對(duì)京城市中心屈指可數(shù)的大幅黃金地塊有覬覦之心，為何還是不得不充當(dāng)看客？
政府抬高門檻 港資知難而退
“我們北京公司成立至今不過3年，競(jìng)投土地評(píng)標(biāo)時(shí)在企業(yè)資質(zhì)一項(xiàng)上很難得高分。”一位港資房企駐北京的高管頗感委屈地表示。
按照今年7月出臺(tái)的外資投資國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)管理新政策(即“171號(hào)文件”)，包括港資在內(nèi)的所有境外投資機(jī)構(gòu)，必須在國(guó)內(nèi)注冊(cè)公司，才能直接參與內(nèi)地房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資和開發(fā)——這意味著，外資要有內(nèi)地子公司才能出手拿地。
而在廣渠路36號(hào)地塊的評(píng)標(biāo)方案中，開發(fā)企業(yè)資質(zhì)所占權(quán)重達(dá)10%。“資歷”尚淺的港資本地子公司，顯然很難跟北京市多家國(guó)有企業(yè)硬碰，后者絕大部分都至少在當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)上摸爬滾打了一二十年。
占評(píng)標(biāo)權(quán)重達(dá)25%付款速度，對(duì)港資財(cái)團(tuán)更幾乎是“一劍封喉”。 開標(biāo)結(jié)果顯示，此次入圍最后競(jìng)逐的八家企業(yè)，除世茂表示付款期為半年之外，其他各家都承諾簽訂出讓合同當(dāng)日一次性付清全部地價(jià)。
按照“171號(hào)文件”中外資房企結(jié)匯的新規(guī)定，外資(包括港資)從境外匯入資金在國(guó)內(nèi)買地，只有土地出讓手續(xù)完成后，外管局才能為其辦理結(jié)匯——換言之，外資企業(yè)要拿到土地出讓合同才能結(jié)匯。這無疑使和黃、恒基等左右為難，因?yàn)榧词姑銖?qiáng)投標(biāo)，也基本無望勝出。
“外來和尚”不受歡迎？
香港及其他境外房企在北京土地公開出讓市場(chǎng)屢屢遇阻的尷尬處境，并非自今日始。
統(tǒng)計(jì)資料顯示，自2004年“8·31”大限后經(jīng)營(yíng)性用地全面實(shí)行招拍掛以來，除了今年1月和2月李澤楷的電訊盈科和新加坡凱德置地分別小有斬獲外，外資房企在北京歷次較有影響的大規(guī)模地塊公開出讓中，無一勝績(jī)(詳見表格)。
這些來頭很大的外資房企，對(duì)持續(xù)火爆的北京市場(chǎng)并非沒有野心。去年8月轟動(dòng)一時(shí)的京北清河地塊推出前，和黃、新世界(9.13,-0.15,-1.62%)及凱德置地等都購買了競(jìng)投標(biāo)書，但后來在拍賣場(chǎng)上卻偃旗息鼓，眼睜睜看著國(guó)資背景的華潤(rùn)置地以25.65億元得手。
不過，同樣是這些外資大佬，在國(guó)內(nèi)其他城市的土地掛牌拍賣場(chǎng)上，卻屢有驚人之舉。就在廣渠路36號(hào)地塊名花有主后不久，凱德置地?fù)魯√诺禺a(chǎn)、華人置業(yè)等港資對(duì)手，以8.7億元的高價(jià)，獲得成都市中心一幅黃金商業(yè)用地(詳見本報(bào)12月11日相關(guān)報(bào)道)。
至于過去一段時(shí)間里，和黃、恒基、瑞安和凱德等等在上海、廣州、武漢、沈陽等大城市及其周邊區(qū)域市場(chǎng)的攻城略地，就更為圈內(nèi)人士津津樂道了。
赫赫有名的外來和尚們，為什么就念不好京城拿地這本經(jīng)呢？
接近北京市政府的人士告訴記者，對(duì)于以港資為代表的外資房企在北京一級(jí)市場(chǎng)上購地，政府向來持謹(jǐn)慎態(tài)度。20世紀(jì)90年代中后期，市政府將位于王府井與長(zhǎng)安街交界處的一幅黃金寶地出讓給香港富商李嘉誠(chéng)一事，因?yàn)榉N種復(fù)雜原因，曾引起軒然大波，甚至驚動(dòng)了國(guó)務(wù)院高層領(lǐng)導(dǎo)。
盡管體量龐大的東方廣場(chǎng)，最后還是完成開發(fā)，并成為今日長(zhǎng)安街沿線的重要商業(yè)地標(biāo)之一，但自此之后，對(duì)于境外企業(yè)染指有特殊影響的大幅地塊的企圖，北京市主管部門的態(tài)度變得相當(dāng)微妙。今年的調(diào)控力度不斷加大，控制房?jī)r(jià)過快增長(zhǎng)某種程度上成了政治任務(wù)，這種不愿冒險(xiǎn)的心態(tài)，更加表露無遺。
有消息稱，在廣渠路36號(hào)地入市之前，北京市政府曾傳達(dá)精神，要求在確保招標(biāo)公平、公正的情況下，能為政府方面對(duì)此類標(biāo)志性項(xiàng)目日后的開發(fā)銷售“有一定的控制力”。“我們就是為了控制地價(jià)。”北京市國(guó)土局局長(zhǎng)安家盛在36號(hào)地出讓結(jié)果公布后對(duì)記者表示。記者也了解到，36號(hào)地最終執(zhí)行的評(píng)標(biāo)辦法，跟先前其他地塊相比，確實(shí)按有關(guān)精神進(jìn)行了“微調(diào)”。
如此一來，港資也好，別的外資也好，在投標(biāo)過程中跟較為“聽話”的北京市本地國(guó)企相比，明顯落于下風(fēng)。他們不得已抽身而退的苦衷，也就不難理解了。
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外資曲線進(jìn)京
眾所周知，和黃旗下在北京唯一一個(gè)住宅項(xiàng)目，是位于東四環(huán)外姚家園路段的逸翠園。這個(gè)目前售價(jià)已超過每平方米15000元項(xiàng)目的用地，是和黃費(fèi)盡周折從當(dāng)?shù)剜l(xiāng)政府屬下一家開發(fā)公司手中收購得來的。
而近三年來，除東直門來福士廣場(chǎng)4萬多平方米的地塊外，凱德置地在北京的大多數(shù)住宅及商業(yè)項(xiàng)目，都是通過收購原項(xiàng)目公司等方式，從二級(jí)市場(chǎng)獲得土地。
同樣“曲線進(jìn)京”的香港新世界，收獲甚至比李嘉誠(chéng)更為豐厚。2003年初，北京市崇文區(qū)的崇文門周邊區(qū)域啟動(dòng)大規(guī)模的舊城改造工程，為早就涉足該區(qū)的香港新世界集團(tuán)提供了絕佳的投資機(jī)會(huì)。
據(jù)悉，正當(dāng)崇文區(qū)政府為巨額拆遷資金犯愁時(shí)，新世界積極與其接洽，雙方達(dá)成共識(shí)，新世界以提供絕大部分拆遷資金為條件，承攬了此項(xiàng)舊城改造工程。估計(jì)新世界為此投入資金將超過人民幣30億元。
作為回報(bào)，完成拆遷的舊城土地，將由新世界集團(tuán)統(tǒng)一開發(fā)，除了部分回遷房外，其余住宅和商業(yè)物業(yè)，均為該集團(tuán)銷售或持有經(jīng)營(yíng)�，F(xiàn)在，這一帶已被人們習(xí)慣地稱作“新世界商圈”。
