這些是泉州市工商局、市消委會在全市范圍內(nèi)廣泛搜集泉州市房地產(chǎn)交易合同文本，篩選出來的，內(nèi)容涉及認(rèn)購房屋限期未簽合同不退定金、延期交房免責(zé)、買賣雙方違約責(zé)任不平等等方面。
這些不平等條款主要出現(xiàn)在房地產(chǎn)交易合同的補充協(xié)議和附加協(xié)議里。泉州市工商局相關(guān)負(fù)責(zé)人稱，經(jīng)過篩選的這“十大霸王條款”內(nèi)容違背了《合同法》和《福建省實施〈中華人民共和國消費者權(quán)益保護法〉辦法》等法律法規(guī)，房產(chǎn)商通過它們保護自己卻損害了消費者的合法權(quán)益。
你若在買房時，遇到明顯不公平的條款、損害自己權(quán)益的條款或自己認(rèn)為模糊的條款，可以撥打早報“一線通”反映。你也可致電或致信新聞?wù)f吧，向我們談?wù)勀阍谶@方面的想法、建議。
深度分析看看房商們的“霸王”嘴臉“十大霸王條款”如下:
1.延期交房還找諸多借口
霸王條款：因下列原因?qū)е挛窗幢竞贤?guī)定期限將該商品交付買受人使用的，出賣人不承擔(dān)違約責(zé)任。(1).遭遇不可抗力，且出賣人在發(fā)生之日起180日內(nèi)告知買受人的；(2).設(shè)計及施工中重大技術(shù)調(diào)整；3.中、大、暴雨及六級以上臺風(fēng)、停水停電(以泉州氣象臺、供電局、自來水公司提供的資料為準(zhǔn))造成無法施工的；4.市政配套安裝延期及市政重要活動造成工程無法施工的。
分析點評：該條款主要存在兩個問題。一是出賣人擴大延期交房的免責(zé)范圍。由于出賣人自身原因或第三人的原因?qū)е陆环垦诱`的，如設(shè)計及施工中重大技術(shù)調(diào)整(出賣人自身原因)、停水停電(第三人原因)等，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任；市政配套安裝及市政重要活動，高考期間停工，中、大雨等原因則是出賣人可以事先預(yù)見的，不能作為延期交房的免責(zé)事由。二是該條款免除出賣人及時通知的義務(wù)。根據(jù)《合同法》第一百一十八條：當(dāng)事人一方因不可抗力不能履行合同的，應(yīng)當(dāng)及時通知對方，以減輕可能給對方造成的損失，并應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)提供證明。因此出賣人應(yīng)在不可抗力消除后，及時通知買受人，并提供相應(yīng)的證明，180天的告知期限明顯違反“及時”的要求。
違背法規(guī)：該條款違反了《福建省實施〈中華人民共和國消費者權(quán)益保護法〉辦法》第二十七條第一款第二項的規(guī)定“免除或者部分免除因經(jīng)營者故意或者重大過失造成消費者財產(chǎn)損失而應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的賠償責(zé)任”。
2.什么時候才可以不退定金
條款內(nèi)容：本認(rèn)購書簽訂后7日內(nèi)，認(rèn)購人未與出賣人簽訂正式購房合同的，認(rèn)購人所付定金不予退還。
分析點評：最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件使用法律若干問題的解釋》第四條規(guī)定：“出賣人通過認(rèn)購、定購、預(yù)定等方式向買受人收受定金，作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)按法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。”
買賣雙方不能就購房合同達(dá)成一致意見的原因有多種多樣。有的是因為出賣人的原因，有的是買受人的原因，有的是不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的原因。對屬于出賣人的原因?qū)е潞贤荒苓_(dá)成一致的，出賣人應(yīng)雙倍返還定金；屬于買受人的原因，買受人就不能要求返還定金；而對不能合意的條款又未在預(yù)約中事先約定，不能歸責(zé)于哪一方的情況，雙方均不構(gòu)成違約，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。該認(rèn)購書不分原因把合同不能成立的責(zé)任全部由買受人承擔(dān)，免除了因出賣人的原因造成合同不能達(dá)成一致所應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任，或不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的原因，返還定金的責(zé)任。
違背法規(guī)：該條款違反《福建省實施〈中華人民共和國消費者權(quán)益保護法〉辦法》第二十七條第一款第七項的規(guī)定“限制消費者獲得違約金及其他合理賠償?shù)臋?quán)利”。
3.拿了錢還想占為己有
條款內(nèi)容：其所在樓宇屋面、外墻使用權(quán)不屬買受人，買賣雙方同意屋頂和外墻面廣告權(quán)、會所、休閑娛樂設(shè)施及其他賣方投資建造的經(jīng)營性房產(chǎn)和設(shè)施權(quán)益屬出賣方。
分析點評：根據(jù)《中華人民共和國民法通則》、《物業(yè)管理條例》等規(guī)定：業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或使用權(quán)，建設(shè)單位不得擅自處分；利用上述物業(yè)和設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營，應(yīng)征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物管企業(yè)同意后，按規(guī)定辦理手續(xù)，所得收益應(yīng)主要用于補充專項維修資金，也可按業(yè)主大會的決定使用；已納入分?jǐn)偯娣e的公用部位產(chǎn)權(quán)，屬業(yè)主共有，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得擅自另行出租、出售。由此可見，小區(qū)內(nèi)的一切公用設(shè)施、構(gòu)造物等費用實際上已經(jīng)轉(zhuǎn)嫁到買受人身上，實際上都是消費者花錢購買的，其所有權(quán)、使用權(quán)理應(yīng)屬全體買受人所有，出賣人不享有這部分財產(chǎn)的所有權(quán)。
違背法規(guī)：該條款違反《物業(yè)管理條例》第二十七條的規(guī)定，侵犯業(yè)主的財產(chǎn)權(quán)。
4.廣告資料“說到要做到”
條款內(nèi)容：出賣人在售房過程中向買受人提供的圖紙、資料、宣傳廣告等，除有特別說明的外，均僅供買受人購房參考，不得視為合同內(nèi)容條款。
分析點評：《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規(guī)定：商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立及房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。
由此可見，并非所有的資料、宣傳廣告都不能視為合同條款。然而該條款排除了出賣人所做商業(yè)廣告和宣傳資料成為要約的可能性，免除出賣人履行其在廣告、宣傳資料中所作出的應(yīng)當(dāng)被視為合同內(nèi)容的承諾的義務(wù)。
違背法規(guī)：該條款違反了《福建省實施＜中華人民共和國消費者權(quán)益保護法＞辦法》第二十七條第一款第三項、第二款的規(guī)定“免除或者部分免除經(jīng)營者應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的合同基本義務(wù)”。
5.逾期交房就得付出代價
條款內(nèi)容一：逾期付款超過30日后，出賣人有權(quán)解除合同。出賣人解除合同的，買受人按累計應(yīng)付款的20%向出賣人支付違約金。
條款內(nèi)容二：逾期交房超過90日后，買受人有權(quán)解除合同。買受人解除合同的，出賣人應(yīng)當(dāng)自買受人解除合同通知到達(dá)之日起30天內(nèi)退還全部已付款，并按買受人累計已付款的0%向買受人支付違約金。
分析點評：該條款存在兩個方面的問題。一是根據(jù)《合同法》的有關(guān)規(guī)定，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定各方的權(quán)利和義務(wù)，雙方當(dāng)事人權(quán)利、義務(wù)應(yīng)當(dāng)是公平、對等。該條款規(guī)定買受人逾期付款須支付高額違約金而出賣人逾期交房不支付違約金，出賣人與買受人在逾期履行債務(wù)時應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任明顯不平等。
二是根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十五條的規(guī)定：根據(jù)《合同法》第九十四條出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經(jīng)催告后在三個月的合理期限內(nèi)仍未履行、當(dāng)事人一方請求解除合同的應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。第一個條款未經(jīng)催告，而且給予買受人延遲付款的一定寬限期少于3個月，出賣人就有權(quán)解除合同，違反了相關(guān)的法律規(guī)定，侵害買受人的合法權(quán)益。
違背法規(guī)：該條違反了《福建省實施＜中華人民共和國消費者權(quán)益保護法＞辦法》第二十七條第一款第二項“免除或者部分免除因經(jīng)營者故意或重大過失造成消費者財產(chǎn)損失而應(yīng)承擔(dān)的賠償責(zé)任”，及第二十七條第一款第七項“限制消費者獲得違約金及其他合理賠償?shù)臋?quán)利”。
6.房產(chǎn)證辦理上的陷阱
條款內(nèi)容：出賣人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后360日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)備案。如因出賣人的責(zé)任，買受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，買受人不退房，出賣人按已付房價款的0.05%向買受人支付違約金。
分析點評：該條款存在兩個方面問題。一是排除買受人解除合同和要求賠償?shù)臋?quán)利。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十九條：商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導(dǎo)致買受人無法辦理房屋所有權(quán)登記，買受人解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。據(jù)此，如因出賣人的原因?qū)е路课輽?quán)屬證明在規(guī)定期限內(nèi)無法辦理的，買受人有權(quán)要求解除合同和賠償損失。
二是免除出賣人及時提供有關(guān)資料的義務(wù)。根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第三十四條第二項的規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用之日起60日內(nèi)，將需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門。該條款中規(guī)定的“出賣人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后360日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)備案。”中的360日超過法定最長期限，實際上免除了出賣人在法定期限內(nèi)提供相應(yīng)資料的義務(wù)，不利于買受人依法及時辦理相應(yīng)手續(xù)，同時限制了消費者及時解除合同的權(quán)利。
違背法規(guī)：該條違反了《福建省實施＜中華人民共和國消費者權(quán)益保護法＞辦法》第二十七條第一款第五項“限制消費者依法變更或者解除合同的權(quán)利”。
7.偷了面積還不想負(fù)責(zé)任
條款內(nèi)容：面積誤差比絕對值超出3%時，買受人有權(quán)退房。買受人退房的，出賣人在買受人提出退房之日起30天內(nèi)將買受人已付款退還給買受人，并按照×利率付給利息。
分析點評：根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條第二項的規(guī)定：面積誤差比絕對值超出3%時，買受人有權(quán)退房，并可以要求出賣人承擔(dān)賠償責(zé)任。然而該條款的規(guī)定免除了出賣人的違約責(zé)任。
違背法規(guī)：違反了《福建省實施＜中華人民共和國消費者權(quán)益保護法＞辦法》第二十七條第一款第二項的規(guī)定“免除或者部分免除因經(jīng)營者故意或重大過失造成消費者財產(chǎn)損失而應(yīng)承擔(dān)的賠償責(zé)任”。
8.補救還做不好，咋辦
條款內(nèi)容一：出賣人交付使用的商品房裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)符合雙方約定的標(biāo)準(zhǔn)。達(dá)不到約定標(biāo)準(zhǔn)的，出賣人應(yīng)整修或更換至本合同約定標(biāo)準(zhǔn)。
條款內(nèi)容二：出賣人承諾與該商品房正常使用直接關(guān)聯(lián)的下列基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑按以下日期達(dá)到使用條件：如果在規(guī)定日期內(nèi)未達(dá)到使用條件，買受人入戶日內(nèi)，解決好未達(dá)到的使用要求。
分析點評：根據(jù)《合同法》等有關(guān)規(guī)定：當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，在履行義務(wù)或者采取補救措施后，對方還有其他損失的，應(yīng)當(dāng)賠償損失。該條款規(guī)定了出賣人在一定寬限期內(nèi)繼續(xù)履行義務(wù)，而未明確出賣人在合同約定的寬限期內(nèi)仍無法解決好達(dá)到使用要求時的違約賠償責(zé)任。
違背法規(guī)：該條違反《福建省實施＜中華人民共和國消費者權(quán)益保護法＞辦法》第二十七條第一款第二項“免除或者部分免除因經(jīng)營者故意或重大過失造成消費者財產(chǎn)損失而應(yīng)承擔(dān)的賠償責(zé)任”，及第七項“限制消費者獲得違約金及其他合理賠償?shù)臋?quán)利”。
9.你有權(quán)利不入戶或怠工
條款內(nèi)容一：買受人在接到出賣人入戶通知之日起15日內(nèi)，到指定的地點辦理房產(chǎn)的入戶手續(xù)，逾期不辦理的，視為已同意入戶。買受人除應(yīng)支付物業(yè)管理費外，從逾期之日起每日按該房產(chǎn)總價款的萬分之貳向出賣人支付代管費，或者有的合同約定出賣人可以解除合同。
條款內(nèi)容二：若因買受人原因未能在出賣人通知入戶之日起15日內(nèi)，配合出賣人辦理產(chǎn)權(quán)登記的，從超過之日起，每日按房產(chǎn)總價款的萬分之五付給出賣人。
分析點評：這兩個條款都增加買受人責(zé)任，規(guī)定的違約責(zé)任明顯超過買受人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任。第一個條款有兩個方面侵害了買受人的權(quán)利。一是將未及時辦理入戶手續(xù)的責(zé)任全部歸于買受人。如果因出賣人的原因造成房屋質(zhì)量問題，買受人在辦理入戶手續(xù)之前發(fā)現(xiàn)而不愿入戶，則不能視為已入戶，更不能據(jù)此要求買受人支付物業(yè)管理費和代管費。二是如果買受人逾期辦理入戶手續(xù)但未給出賣人造成損失，約定買受人向出賣人支付代管費顯失公平。第二個條款不合理地加重了買受人的義務(wù)。產(chǎn)權(quán)登記是買受人的權(quán)利，出賣人有義務(wù)協(xié)助買受人辦理產(chǎn)權(quán)登記，但買受人可以放棄或怠于行使自己的權(quán)利無須向出賣人支付錢款。
違背法規(guī)：違反了《福建省實施＜中華人民共和國消費者權(quán)益保護法＞辦法》第二十七條第一款第八項“消費支付的違約金或者賠償金超過合理數(shù)額”。
10.物業(yè)不能想干啥就干啥
條款內(nèi)容：某物業(yè)公司規(guī)定，物業(yè)管理費、水電費捆綁收取，對拒絕繳納物業(yè)管理費的住戶，物業(yè)有權(quán)停水、停電。
分析點評：水、電的提供與使用是業(yè)主與水、電供應(yīng)商之間形成的一種法律關(guān)系，而業(yè)主與物業(yè)公司之間是物業(yè)服務(wù)的法律關(guān)系，兩者是不同的法律關(guān)系，物業(yè)公司無權(quán)對業(yè)主停水、停電，侵犯了業(yè)主的合法權(quán)利。