1、哪些公用面積不能分?jǐn)�，不計取物業(yè)管理費？
建設(shè)部發(fā)布的《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》(試行)中規(guī)定：按套或單元出售的商品房的公用建筑面積由以下兩部分組成：(1)電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛(wèi)室以及其他功能上為整棟建筑服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑；(2)套(單元)與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻(包括山墻)墻體水平投影面積的一半。
但并不是上述所有都能夠作為公攤建筑面積。其中不應(yīng)計入的包括：倉庫、機動車庫、非機動車庫、車道、供暖鍋爐房、作為人防工程的地下室、單獨具備使用功能的獨立使用空間；售房單位自營、自用的房屋；為多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi)室、管理(包括物業(yè)管理)用房；其他購房人受益的其他非經(jīng)營性用房，需要進行分?jǐn)偟模瑧?yīng)在銷(預(yù))售合同中寫明房屋名稱、需分?jǐn)偟目偨ㄖ娣e。
具體到北京市，在2003年2月1日前，按規(guī)定不應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e包括：(1)從屬于人防工程的地下室、半地下室；(2)供出租或出售的固定車位或?qū)Ｓ密噹欤?3)幢外的用做公共休憩的設(shè)施或架空層。另外，北京市房管局在2002年12月30日下發(fā)的《關(guān)于商品房銷售面積計算及公用建筑面積分?jǐn)傆嘘P(guān)問題的通知》中指出，自2003年2月1日起，除上述不能分?jǐn)偟娜N情形外，凡是經(jīng)有關(guān)部門認(rèn)定的經(jīng)營性用房的會所、儲蓄所、娛樂活動室等，以及居委會、派出所使用的房屋也不能作為公用建筑進行分?jǐn)偂τ谶@些不能分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e，不應(yīng)向業(yè)主收取物業(yè)管理費。
2、物業(yè)管理用房能計入買房公攤面積嗎？
關(guān)于物業(yè)管理用房是否可以作為公用建筑面積進行分?jǐn)�，建設(shè)部及各地政府部門對此均有規(guī)定。特別應(yīng)當(dāng)注意的是，在不同時期對于該問題的規(guī)定有所不同。
建設(shè)部于1995年發(fā)布的《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》(試行)中規(guī)定，商品房的銷售面積即為購房者所購買的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積與應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。為整棟建筑服務(wù)的公共用房和管理用房建筑面積屬于公用建筑面積。在本規(guī)則實施前已簽訂的商品房屋購銷合同，除合同對商品房銷售面積的約定有明顯違法或計算錯誤的外，應(yīng)維護合同約定的面積。若買賣雙方有一方提出按本規(guī)則計算商品房銷售面積的，或房地產(chǎn)權(quán)屬登記機關(guān)按本規(guī)則測定商品房建筑面積的，合同雙方可對合同中的銷售面積作調(diào)整，但應(yīng)維持合同約定的總價款不變。
北京市房屋土地管理局于1998年12月5日發(fā)布的《北京市商品房銷售面積計算及公用建筑面積分?jǐn)倳盒幸?guī)定》(京房地權(quán)字?1998?第1285號)中規(guī)定，物業(yè)管理用房為可分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。
北京市房管局于2000年9月26日對《北京市商品房銷售面積計算及公用建筑面積分?jǐn)倳盒幸?guī)定》作了修訂(京國土房管權(quán)字?2000?第369號，同時廢止了京房地權(quán)字?1998?第1285號規(guī)定)，指出商品房公用面積的分?jǐn)傄源睘閱挝唬謹(jǐn)偟墓媒ㄖ娣e為本幢內(nèi)的公用建筑面積，與本幢不相連的公用建筑面積不得分?jǐn)偟奖敬狈课輧?nèi)。專為該建筑服務(wù)的物業(yè)管理用房可進行分?jǐn)�，但是為多幢房屋服�?wù)的警衛(wèi)室、管理(物業(yè)管理)用房不計入公攤面積。規(guī)定中指出，在本規(guī)定下發(fā)之日前，已申領(lǐng)了商品房預(yù)售許可證的項目，其該幢樓房的分?jǐn)偣媒ㄖ课患懊娣e已經(jīng)有關(guān)部門確認(rèn)的，不再變更。已領(lǐng)取商品房預(yù)售許可證，并已辦理商品房預(yù)售預(yù)購登記的，亦不再辦理公用建筑面積分?jǐn)偟淖兏掷m(xù)。
北京市房管局下發(fā)的自2003年2月1日開始生效的《關(guān)于商品房銷售面積計算及公用建筑面積分?jǐn)傆嘘P(guān)問題的通知》中指出，物業(yè)管理用房一般包括物業(yè)辦公、工作人員值班以及存放工具材料的用房。物業(yè)管理用房應(yīng)使用設(shè)計用途為物業(yè)管理、辦公、或住宅的房屋。為多幢房屋服務(wù)的物業(yè)管理用房，可以為多幢房屋分?jǐn)�。物業(yè)管理用房應(yīng)該分?jǐn)偨o業(yè)主，物業(yè)管理用房的面積進行分?jǐn)偤�，產(chǎn)權(quán)歸攤得的業(yè)主所有。每幢商品房所分?jǐn)偟奈飿I(yè)管理用房面積可占該幢商品房建筑面積的千分之四左右，但最高不得超過千分之六。按千分之六計算，分?jǐn)偟娜课飿I(yè)管理用房面積不足一套或一間房屋建筑面積的，按該幢商品房設(shè)計的最小一套或一間房屋的建筑面積確認(rèn)。此外，在商品房買賣合同中，買賣雙方對分?jǐn)偟奈飿I(yè)管理用房面積另有約定的，從其約定。
