共用部位進(jìn)行經(jīng)營收益問題
物業(yè)管理公司是否有權(quán)對小區(qū)的共用部位進(jìn)行經(jīng)營使用，關(guān)鍵問題在于共用部位的所有權(quán)是否歸屬于物業(yè)管理公司。我們之前已經(jīng)討論過，共用部位歸全體業(yè)主所有，應(yīng)由全體業(yè)主決定共用部分的經(jīng)營性或商業(yè)化使用。一般情形下，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議決定共用部位經(jīng)營的相關(guān)事情，決定以什么方式使用、收益等。此外，對于共用部位的經(jīng)營或商業(yè)化使用可以在業(yè)主公約中加以約定，并授權(quán)業(yè)主委員會(huì)代表全體業(yè)主根據(jù)具體的情形進(jìn)行此類經(jīng)營活動(dòng)。
未經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定，物業(yè)管理公司不得對小區(qū)的公共部位進(jìn)行經(jīng)營使用，如將委托管理的空置房出租，謀取利益；將樓頂樓道或平臺(tái)讓與相鄰業(yè)主使用、搭建；將專供物業(yè)管理使用的共用部位出租給第三人使用；擅自允許在樓側(cè)、樓頂制作商業(yè)廣告等。物業(yè)管理公司是全體業(yè)主委托的管理人，只能在授權(quán)范圍內(nèi)從事管理活動(dòng)。
正因?yàn)槿w業(yè)主享有對公共部位的所有權(quán)，共用部位的經(jīng)營所得也應(yīng)歸全體業(yè)主所有。共用部位出租或其他經(jīng)營性收益可以用于彌補(bǔ)公共維修基金的不足，也可以直接分配于各個(gè)業(yè)主。收益可以按業(yè)主擁有的面積比例進(jìn)行分配，因?yàn)楣灿貌课坏拿娣e的成本和費(fèi)用分?jǐn)偸前凑諏Ｓ貌糠值拿娣e按比例進(jìn)行的，這種收益分配方式相對而言便于操作。
當(dāng)然，經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定，物業(yè)管理公司也可以對小區(qū)的公共部位進(jìn)行經(jīng)營，具體的收益分配由業(yè)主大會(huì)作出決定，通過業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理公司在相關(guān)經(jīng)營合同中體現(xiàn)。
樓頂設(shè)置廣告牌或在外墻涂刷廣告語，其收益歸誰所有？
經(jīng)�？梢钥吹剑徊糠珠_發(fā)商在小區(qū)的樓頂架設(shè)廣告牌或在建筑外墻墻體上涂刷廣告語，那么開發(fā)商是否有權(quán)這樣做？這筆廣告收入業(yè)主有權(quán)享有嗎？
首先我們應(yīng)當(dāng)認(rèn)定小區(qū)樓頂和建筑外墻面的所有權(quán)歸誰所有。小區(qū)的樓頂和建筑外墻面屬公共部位，因此業(yè)主是所有權(quán)人。在樓頂上搭建廣告牌，或在一些建筑的外墻墻體上涂刷廣告語，都是對公共部位的使用。開發(fā)商在尚未將所有的樓房賣出前，開發(fā)商為小區(qū)業(yè)主之一，與其他業(yè)主一同為這棟樓宇公共部位的共有人，對其享有共有權(quán)。如果開發(fā)商已將所有樓房賣出，那么所有業(yè)主為這棟樓宇公共部位的共有人，開發(fā)商對公共部位并不享有單獨(dú)的權(quán)力。
雖然每位業(yè)主之間由于所占的共有權(quán)份額不同，權(quán)利大小不同，但作為按份共有人，彼此間是平等的民事主體。各方的共有權(quán)均應(yīng)得到尊重與維護(hù)。所有權(quán)包括占有、使用、收益、處分四項(xiàng)權(quán)能，這四項(xiàng)權(quán)能只能由所有權(quán)人行使或由所有權(quán)人授權(quán)他人行使。如果非所有權(quán)人未得到所有權(quán)人的事先許可或事后追認(rèn)而擅自行使占有、使用、收益、處分等權(quán)能，就構(gòu)成了對所有權(quán)人的侵害。在共有的情形下，應(yīng)由共有人共同行使上述四項(xiàng)權(quán)能，部分共有人在未得到其他共有人的同意或追認(rèn)、非共有人在未得到共有人的同意或追認(rèn)的情況下擅自行使上述四項(xiàng)全能的，就構(gòu)成了對共有人共有權(quán)的侵害。
根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)管理公司的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。如果開發(fā)商是小區(qū)的業(yè)主之一，即對小區(qū)樓頂和建筑外墻面與其他業(yè)主一同享有共用權(quán)，在樓頂架設(shè)廣告牌或在建筑外墻墻體上涂刷廣告語，應(yīng)征得其他業(yè)主、物業(yè)管理公司的同意。如果開發(fā)商并不是小區(qū)業(yè)主，但想進(jìn)行上述行為，應(yīng)當(dāng)向所有業(yè)主通報(bào)情況，可以在征得業(yè)主大會(huì)、物業(yè)管理公司的同意后進(jìn)行。依據(jù)“誰所有，誰受益”的原則，這部分的廣告收入歸全體業(yè)主共有。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充公共維修基金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。
