現(xiàn)今市場(chǎng)，有關(guān)住宅面積的說法五花八門，如銷售面積、實(shí)用面積、建筑面積、公攤面積，這么多的概念，您可別輕易相信售樓員，只要記得銷售面積只是一種開發(fā)商或購房者的習(xí)慣叫法，在合同用語中并無此一詞。
平時(shí)廣告、樓書中的樓價(jià)，均指每平方米“建筑面積”的價(jià)格，而“建筑面積”是包括了公攤面積和套內(nèi)建筑面積的。
而業(yè)主直接可利用的面積稱為“套內(nèi)使用面積”，俗稱“地毯面積”。它是在套內(nèi)建筑面積的基礎(chǔ)上扣除了柱體、墻體等占用空間的建筑物后的一個(gè)內(nèi)容空間的概念。
建筑面積計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)：
建筑面積具體包含房屋居住的使用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其他公攤面積等。在買賣房屋繳稅費(fèi)時(shí)、在繳納物業(yè)費(fèi)、供暖費(fèi)時(shí)，是要按照建筑面積計(jì)算的。
不計(jì)算在商品房建筑面積的項(xiàng)目包括：
1、層高在2.2米以下的房屋，凈高在2.05米以下的地下室和半地下室。
2、突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、藝術(shù)裝飾、垛、挑沿、半圓柱、勒腳、臺(tái)階等。
3、房屋之間無上蓋的架空通道。
4、無柱雨篷。
5、建筑物內(nèi)的操作平臺(tái)、上料平臺(tái)及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺(tái)。
6、騎樓、過街樓的用做街巷通行的部分，以及房屋底層用做街巷通行的部分。
7、房屋的天面、挑臺(tái)、天面上花園、泳池。
8、消防、檢修等用途的室外爬梯。
9、構(gòu)筑物，如獨(dú)立煙囪、煙道、水塔、儲(chǔ)油(水)池。
套內(nèi)建筑面積計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)：
一、套內(nèi)使用面積的計(jì)算應(yīng)符合下列規(guī)定：(1)套內(nèi)使用面積包括臥室、起居室、廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、假層、廁所、儲(chǔ)藏室、壁柜等分戶門內(nèi)面積總和；(2)躍層住宅中的房?jī)?nèi)樓梯按自然層樓的面積總和計(jì)入使用面積；(3)不包含在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的煙囪、通氣道等面積。
二、套內(nèi)墻體面積的計(jì)算：新建住宅各套內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)或承重墻體，有公用墻和非公用墻兩種。
新建住宅各套之間的分隔墻，套與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻(包括外山墻)均為公用墻，公墻墻體按水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積。
非公用墻墻體也按水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積。
內(nèi)墻面裝修厚度均計(jì)入套內(nèi)墻體面積。
三、陽臺(tái)建筑面積的計(jì)算：(1)原設(shè)計(jì)的封閉式陽臺(tái)，按其外圍水平投影面積計(jì)算建筑面積；(2)挑陽臺(tái)(底陽臺(tái))按其底板水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積；(3)凹陽臺(tái)按其凈面積(含女兒墻墻體面積)的一半計(jì)算建筑面積；(4)半挑半凹陽臺(tái)，挑出部分按其底板水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積，凹進(jìn)部分按其凈面積的一半計(jì)算建筑面積。
公攤面積計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)：
各套(房屋)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e＝公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)×套內(nèi)建筑面積，而公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)＝整棟建筑物的公用建筑面積／整棟建筑物的各套內(nèi)建筑面積之和，其中，整棟建筑物的公用建筑面積＝整棟建筑物的建筑面積－整棟建筑各套(單元)套內(nèi)建筑面積之和－整棟樓不應(yīng)分?jǐn)偟慕ㄖ娣e。
公攤面積包括：(一)大堂、公共門廳、走廊、過道、公用廁所、電(樓)梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機(jī)房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機(jī)房、消防通道、變(配)電室、煤氣調(diào)壓室、衛(wèi)星電視接收機(jī)房、空調(diào)機(jī)房、熱水鍋爐房、電梯工休息室、值班警衛(wèi)室、物業(yè)管理用房等以及其他功能上為該建筑服務(wù)的專用設(shè)備用房。 (二)套與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻(包括山墻)墻體面積水平投影面積的一半。
板樓塔樓的公攤面積：
小提示規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)：在買房時(shí)，最好先要求開發(fā)商出示公攤面積明細(xì)表，包括整幢建筑的建筑面積、套內(nèi)建筑面積之和、不應(yīng)分?jǐn)偟慕ㄖ娣e等基本數(shù)據(jù)，列明公攤公用建筑面積的具體項(xiàng)目以及各項(xiàng)目的面積。
在簽合同時(shí)，詳細(xì)約定公攤的具體部位、面積大小。特別是有關(guān)共有建筑分?jǐn)偛课蛔兏那闆r，約定得越詳細(xì)，對(duì)購房者就越有利。
高層塔樓、高層板樓、多層住宅的公攤面積與建筑面積之比則通常為為25%-28%、20%-22%、15%左右。
公攤面積的所有權(quán)使用權(quán)歸誰：
具體來講，頂層露臺(tái)不算入公攤，使用權(quán)歸整棟樓的業(yè)主而不是頂樓業(yè)主，頂層露臺(tái)不能封閉。至于車庫，先要查開發(fā)商提供的公攤面積明細(xì)表，如果有，那么車庫產(chǎn)權(quán)不是開發(fā)商的。北京目前正在研究制定相關(guān)規(guī)則，對(duì)此將做出明確規(guī)定。
此外，有的小區(qū)在公共區(qū)域有采暖設(shè)備，有的則沒有。
套內(nèi)使用面積計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)：
具體包括臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛(wèi)生間，儲(chǔ)藏室、壁柜(不吊柜)、戶內(nèi)樓梯(躍層式住宅中的戶內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計(jì)入使用面積)、陽臺(tái)(封閉式的陽臺(tái)，按其外圍水平投影面積的100%計(jì)算建筑面積，(2)沒有封閉的陽臺(tái)按其水平投影面積的50%計(jì)算建筑面積)。斜面屋頂結(jié)構(gòu)的房間，層高低于2.20米的部分不計(jì)入面積。
高層塔樓、高層板樓、多層住宅的套內(nèi)使用面積與建筑面積之比分別為72%-75%、78%-80%、85%左右。
搞清面積后明白買房：
說來說去，常用的關(guān)于房屋面積的提法也就這幾種：建筑面積、套內(nèi)建筑面積、公攤面積、套內(nèi)使用面積、實(shí)用面積、使用面積。
北京自2003年12月1日開始實(shí)施按套內(nèi)面積售房，開發(fā)商通常會(huì)在合同中約定好套內(nèi)建筑面積和建筑面積。但將來業(yè)主收房入住時(shí)，還是要按建筑面積交各項(xiàng)費(fèi)用。
最簡(jiǎn)單計(jì)算套內(nèi)使用面積和建筑面積之比為：板樓1.33，塔樓1.44，如果所在小區(qū)公攤比較多，那么套內(nèi)使用面積就更少了。
業(yè)主簽購房合同時(shí)，公攤面積明細(xì)表應(yīng)該作為合同附件。