“要買房嗎？我這里有一套很實惠的房子。”近日，記者接到熟人楊先生的短信。楊先生是滬上一家中介公司房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，他告訴記者，近日有賣家手頭有點緊，準(zhǔn)備拋出一套房產(chǎn)以緩解資金壓力，其掛牌價要比市場正常水平低4萬元，約8%。
這相當(dāng)于上海一個白領(lǐng)半年的收入，的確比較實惠！滬上有業(yè)內(nèi)人士表示，在市場處于觀望時期，的確容易出現(xiàn)一些價格實惠的房源，如果購房者用心去淘，碰到實惠房并非難事。
不過業(yè)內(nèi)人士表示，對于二手房市場上的實惠房，其到底是出于哪種目的而降價出手，需要購房者自己加以甄別，以便能夠淘到真正的實惠房。
觀望時期好淘房
當(dāng)市場處于觀望氛圍中時，出現(xiàn)實惠房的幾率大大增加。記得在去年7月份前后，房價快速上漲，此時二手房房源一度變得奇貨可居起來，賣家不斷“跳價”，而買家也非常配合地一路追漲，于是在這個階段，恐慌性地追漲導(dǎo)致樓市處于賣方市場，賣家的提價要求不斷得到滿足，淘優(yōu)惠房成為不可望也不可及事情。
但在現(xiàn)階段，情形有所改變。自去年10月份以來，隨著第二套房貸政策的出臺，市場重新陷入觀望期。在觀望期內(nèi)，由于成交量急劇萎縮，想買的不敢買，而想出售的卻沒人接手。于是在這樣的背景下，賣家降價主動示好成為不二選擇。3月中旬，上海美聯(lián)物業(yè)對部分賣家調(diào)查顯示，與去年賣家“看漲不看跌”的心態(tài)有所不同，有四成賣家的態(tài)度來了個一百八十度大轉(zhuǎn)彎，愿主動降價。
記者與滬上一些業(yè)內(nèi)人士交流時了解到，愿意接受較高降價幅度的賣家，是一些急需資金，或者希望在極短的時間內(nèi)完成交易的賣家。聯(lián)洋分店目前市場觀望氣氛仍然很濃，交易活躍程度不高，對于需要快錢的房東來說，他們只有選擇低于市場價水平出售，以求盡快出手，因而選擇主動下調(diào)價格。
不過需要注意的是，雖然有不少賣家愿意降價出手，但并非意味著價格會出現(xiàn)大幅下調(diào)的情形。調(diào)查顯示，在所有近期考慮降價出售的賣家中，43.36%的賣家表示愿意接受1%～2%的象征性降價，其次為28.32%的賣家愿意接受2%～3%范圍內(nèi)的小幅降價，而接受降價幅度為5%～8%甚至8%以上的賣家僅占3.5%和2.1%。分析個中緣由，21世紀(jì)銳豐不動產(chǎn)聯(lián)洋分店的王經(jīng)理表示，經(jīng)歷過2005年以來第一輪宏觀調(diào)控之后，賣家的心態(tài)已經(jīng)平穩(wěn)了很多，大多數(shù)人認(rèn)為未來房價會穩(wěn)定上漲，因為即使是市場暫時處于觀望時期，會選擇等待觀望而不是割肉出逃。
此外，目前市場上現(xiàn)有的賣家中，很大一部分是出于換房目的，因此對于此類人群來說，出于自身成本考慮，自然是不可能會大幅降價了。調(diào)查還顯示，之所以不愿意大幅降價的原因在于，近五成的賣家表示出售手中物業(yè)的原因為“房屋置換需要”，置換的需要使得賣家不可能大幅降價出售手中現(xiàn)有物業(yè)。
五類賣家要快錢
但不可否認(rèn)的是，目前在二手房市場上的確能夠找到一些價格相對較為實惠的房源，這是因為賣家自身原因造成的，大多數(shù)情況下是缺錢，少數(shù)情形則是想要快刀斬亂麻，總結(jié)主要有以下五類情形。
第一種是悲觀的投資者。此類投資者愿意降價出售的原因不外乎兩種，其一是對后市悲觀，想落袋為安或者換籌；其二則是因為資金鏈崩得太緊，出售部分手中持有的物業(yè)以緩解資金壓力。市場調(diào)查顯示，在目前市況下以前者居多，而因為資金鏈的原因拋售的情形較為少見。如上海美聯(lián)物業(yè)市場傳訊部的相關(guān)人士表示，在調(diào)查中有三成業(yè)主由于對后市并不看好而擔(dān)心手中物業(yè)貶值，則選擇小幅的降價以套現(xiàn)轉(zhuǎn)投其他理財產(chǎn)品。不過有業(yè)內(nèi)人士告訴記者，相對來說，后者比前者更具誠意，這類投資者為了緩解資金壓力，只有選擇降價策略，因此降價幅度也相當(dāng)有吸引力。而前者可能是“邊走邊看”，一旦市場出現(xiàn)松動，其會隨之做出調(diào)整。
第二種是需要“快錢”的賣家。此類賣家主要是一些中小企業(yè)主，企業(yè)在經(jīng)營過程中碰到資金緊張的問題，而融資又較難，因此便只有變賣不動產(chǎn)來緩解資金壓力。記者曾碰到過這樣的情形，如一家浙江建筑公司，在去年6月至9月份三個月時間內(nèi)，連續(xù)低價拋售了位于閔行區(qū)龍茗路附近7套不動產(chǎn)，這些房產(chǎn)都是在上個世紀(jì)90年代中期作為建筑工程款轉(zhuǎn)在公司名下的資產(chǎn)，其拋售價格要比市場平均水平低10%左右，如一套面積為65平方米的小兩房，當(dāng)時市場價可達(dá)57萬元左右，而實際成交價為51萬元。記者在采訪中了解到，目前這樣的情形仍然存在。
第三種是快刀斬亂麻型的賣家。此類賣家希望在極短的時間內(nèi)處理掉手中的物業(yè)，以便騰出精力處理別的事情。靜安寺附近一家中介公司的業(yè)務(wù)員熊先生告訴記者，他近日就接待了這樣一個客戶，掛牌時賣家就表示，希望房產(chǎn)能夠盡快出售，于是熊先生將這套面積約120平方米兩房的掛牌價確定為450萬元，這與市場價相比下調(diào)了5萬元，最后成交時，在買家的要求下，賣家又讓了5萬元。事后熊先生得知，賣家因為夫妻雙方離婚分割財產(chǎn)，不想拖得太久，因此通過降價而達(dá)到速戰(zhàn)速決的目的。
第四種情形賣家也不希望拖拖拉拉，即賣家回滬處理自己的不動產(chǎn)，這些人在上海已了無牽掛，只剩下不動產(chǎn)需要變賣，他們也不希望耽擱太久，因此要盡快解決問題。位于莘莊附近一家中介公司的工作人員楊先生告訴記者，此類人群主要以移民海外或者搬離上海的人居多。他也曾接待過類似的客戶，對方在變賣自己的房產(chǎn)時，為了能夠盡快出手，掛牌時會采用低價策略，而議價時也不會斤斤計較。
第五種就是尾房。有業(yè)內(nèi)人士告訴記者，出于各種各樣的原因，有些十多年前開發(fā)的小區(qū)內(nèi)尚存有少量房源沒有銷售出去，而現(xiàn)在開發(fā)商為了節(jié)約銷售成本，不可能再重新搭建售樓處，因此選擇在中介公司掛牌出售，當(dāng)然，其售價相應(yīng)也會實惠一些，對于零頭能讓則讓。
房源信息需甄別
商城內(nèi)大凡打折銷售的商品要么是換季產(chǎn)品，要么是次品，若非特殊原因，一般情況下正品是不大會打折的。同理，在二手房市場上，絕大多數(shù)價格實惠的房源總是存在這樣或者那樣的問題，因此這需要購房者對此進(jìn)行甄別，以便淘到真正的實惠房源。
在哪里能夠找得到實惠房呢？不可否認(rèn)，房產(chǎn)中介是獲取低價房信息最為可靠的信息來源。21世紀(jì)銳豐不動產(chǎn)聯(lián)洋分店的王經(jīng)理告訴記者，一般情況下，為了能夠盡快促成交易，我們會選擇把最有吸引力的房源推薦給購房者，其中低價房是最先推薦的房源之一。雖然目前也有網(wǎng)站經(jīng)常會掛出一些房源信息，但大多數(shù)對市場不是很了解的購房者，想要從數(shù)量眾多的房源信息中，挑出真正實惠的信息，難度不小。而中介公司的經(jīng)紀(jì)人對市場了解較為充分，哪些是真正實惠的房源，區(qū)別出來并不難。此外，房產(chǎn)中介還有一大優(yōu)勢就是能夠接觸到賣家，了解確定掛牌價的過程，到底是否優(yōu)惠，他們在寫下賣家說出來的幾個阿拉伯?dāng)?shù)字時便已一清二楚。
當(dāng)然，對于實惠房源的信息也要甄別，去偽存真。記得在去年年初，位于閔行區(qū)內(nèi)疏影路上的莘城苑掛牌價僅6500元/平方米左右，這比周邊同等性質(zhì)樓盤的報價要低15%以上，這是因為該小區(qū)周邊規(guī)劃可能發(fā)生變化，所以有莘城苑的業(yè)主低價拋盤“出逃”。在市場上，也有不少房源因為本身品質(zhì)不好，或者存在質(zhì)量問題等而低價出讓的，因此這需要購房者發(fā)現(xiàn)并避免它。
如何甄別呢？業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為要多看、多問。多看就是在看房時盡量仔細(xì)一些，看看房產(chǎn)是否存在質(zhì)量問題，衛(wèi)生間、屋頂?shù)仁侵攸c區(qū)域，查看是否有滲漏現(xiàn)象等。千萬不能走馬觀花，這是對自己負(fù)責(zé)。
其次就是多問，一般情況下，買家無法當(dāng)面向賣家詢問定價方面的問題，因此只能從側(cè)面了解，可以問物業(yè)、問鄰居，從各個方面盡可能地多問一些有關(guān)賣家的情況，并把自己掌握的信息與房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人透露的信息進(jìn)行對比，看看其中有無出入，或者有無不相符的地方。
