深圳某地產(chǎn)公司交易二手房偷稅237萬(wàn)
，深圳市民劉先生向記者投訴稱，深圳市朝某地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司（下稱“朝某地產(chǎn)”）從今年9月開(kāi)始，獨(dú)家代理銷售羅湖區(qū)羅沙路港蓮一村28套二手房，總建筑面積2206.26平方米，該公司在銷售過(guò)程中要求消費(fèi)者填寫(xiě)一份打印的格式承諾書(shū)，內(nèi)容為房子成交后，消費(fèi)者向房地產(chǎn)登記部門(mén)申報(bào)過(guò)戶時(shí)不填寫(xiě)實(shí)際成交價(jià)（每平方米為5300元起），而是寫(xiě)回原價(jià)（每平方米不到1500元），其目的是偷逃國(guó)家稅費(fèi)。接到投訴后，記者對(duì)“朝某地產(chǎn)”的此次交易行為進(jìn)行了為期10余天的調(diào)查，目前28套房子已有27套成交，另一套也有買(mǎi)主付了定金。
先生稱，按照國(guó)家房地產(chǎn)交易的稅收政策規(guī)定測(cè)算，此次交易偷稅總額超過(guò)237萬(wàn)元。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，近年來(lái)，不少地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司采用類似“朝某地產(chǎn)”的做法，大量使用陰陽(yáng)合同，即實(shí)際成交的是市場(chǎng)價(jià)，而向房地產(chǎn)權(quán)登記部門(mén)申請(qǐng)過(guò)戶的價(jià)格是原價(jià)或比市場(chǎng)價(jià)低得多的價(jià)格，由此造成了國(guó)家稅收大量流失，同時(shí)將所偷的所得稅風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給新業(yè)主。
事件
欲買(mǎi)房先承諾過(guò)戶時(shí)得寫(xiě)原價(jià)
劉先生向記者講述了事件的經(jīng)過(guò)。
今年9月9日，他經(jīng)過(guò)羅沙路時(shí)，一位小伙子給了他一張廣告宣傳單，內(nèi)容為：蓮塘港蓮一村，多層住宅，二房72.89平方米，三房84.7平方米，梯二戶，南北通透，全新裝修，即買(mǎi)即住等，售價(jià)為每平方米5300元起，劉先生當(dāng)即與太太商量買(mǎi)一套給快要結(jié)婚的大兒子用。
第二天劉先生和太太一起到蓮塘港蓮一村看房，年輕的業(yè)務(wù)員陳某熱情接待了劉先生夫婦，并告知此次港蓮一村101棟28套二手房為他所在的“朝某地產(chǎn)”獨(dú)家代理，由于劉先生是最早的客戶之一，房?jī)r(jià)可以優(yōu)惠到每平方米5100元，劉先生同時(shí)被告知，如誠(chéng)心要買(mǎi)房，就必須事先填寫(xiě)一份格式承諾書(shū)，內(nèi)容為過(guò)戶時(shí)申報(bào)的價(jià)格不能填寫(xiě)實(shí)際成交價(jià)而要寫(xiě)回原價(jià)，也就是說(shuō)，劉先生夫婦看中的港蓮一村101棟206房，實(shí)際房款總價(jià)429726元，但過(guò)戶后的房產(chǎn)證上只能寫(xiě)11.5萬(wàn)元。
劉先生買(mǎi)房心切，當(dāng)即填寫(xiě)了承諾書(shū)，并交了5000元定金，劉先生與陳某還簽訂了一份有8項(xiàng)條款的《房地產(chǎn)業(yè)務(wù)委托書(shū)》，內(nèi)容包括所購(gòu)買(mǎi)物業(yè)的住所、總價(jià)款、付款方式、產(chǎn)權(quán)過(guò)戶辦理方式、傭金標(biāo)準(zhǔn)及支付時(shí)限等，陳某還給劉先生開(kāi)具了一份交易稅費(fèi)及費(fèi)用清單：面積84.26平方米，契稅：房產(chǎn)證上原價(jià)的1.5％，印花稅：房產(chǎn)證原價(jià)的0.05％，兩項(xiàng)共計(jì)稅金1900元，交易費(fèi)252元，抵押費(fèi)120元、按揭費(fèi)1100元、貼花費(fèi)5元，傭金為實(shí)際成交額的1.5％，優(yōu)惠后實(shí)收4300元，首付157672元，定金2萬(wàn)元。
28套房偷稅總額達(dá)237萬(wàn)余元
9月12日，劉先生按照所簽訂的《房地產(chǎn)業(yè)務(wù)委托書(shū)》的約定，補(bǔ)交了1.5萬(wàn)元定金。劉先生夫婦感覺(jué)到為大兒子結(jié)婚張羅房子的事基本定妥后，把消息告訴了在龍崗經(jīng)商的大兒子，并向他講述了選購(gòu)房子的經(jīng)過(guò)及條件，大兒子聽(tīng)說(shuō)房產(chǎn)證上只能填寫(xiě)原價(jià)而不能填寫(xiě)實(shí)際成交價(jià)時(shí)，立即意識(shí)到了這是一種偷稅行為，他告訴父親，向房地產(chǎn)權(quán)登記部門(mén)呈報(bào)的價(jià)格與實(shí)際成交價(jià)不符，這就是民間所說(shuō)的陰陽(yáng)合同，目的就是偷稅。
劉某的大兒子拿出計(jì)算機(jī)算了算，如按照“朝某地產(chǎn)”的做法，成交過(guò)戶后，這套84.26平方米的房子僅賣(mài)房偷逃所得稅一項(xiàng)就超過(guò)6萬(wàn)元。大兒子稱他不可能一輩子住在這套二手房里，將來(lái)?yè)Q了大房子，再出售所購(gòu)的二手房，售價(jià)超過(guò)11.5萬(wàn)元就得交20％的所得稅，也就是說(shuō)，現(xiàn)在所偷逃的稅款從理論上講已轉(zhuǎn)到了自己頭上，于是要求父親向“朝某地產(chǎn)”表明立場(chǎng)，要么寫(xiě)成交價(jià)，要么退還定金不買(mǎi)了。
曾在江西某地做過(guò)某地房產(chǎn)局副局長(zhǎng)的劉先生意識(shí)到問(wèn)題的嚴(yán)重性，立即找出了國(guó)家稅務(wù)總局有關(guān)房地產(chǎn)交易稅收的政策規(guī)定，對(duì)港蓮一村101棟28套房子偷稅情況進(jìn)行了測(cè)算：營(yíng)業(yè)稅損失達(dá)58萬(wàn)余元，個(gè)人所得稅損失（實(shí)際成交價(jià)減去過(guò)戶登記價(jià)乘以20％）165萬(wàn)元，契稅損失達(dá)14萬(wàn)余元，國(guó)家稅收損失總計(jì)237萬(wàn)余元。
“寫(xiě)原價(jià)就是為了避稅！”劉先生忿忿地說(shuō)。
調(diào)查
地產(chǎn)公司：二手房過(guò)戶寫(xiě)原價(jià)而不寫(xiě)成交價(jià)是業(yè)界多年來(lái)的慣例
12月1日，記者以顧客身份來(lái)到港蓮一村101棟一樓的銷售處，接待記者的正是業(yè)務(wù)員陳某。陳某告訴記者，只有706的房沒(méi)有完成交易，一名香港人下了5000元定金，但過(guò)了委托書(shū)約定的交款期，那位香港人已單方面違約。陳某提供給記者資料顯示，這套房子面積84.26平方米，售價(jià)每平方米5350元，總售價(jià)450791元。陳某同樣要求記者承諾，過(guò)戶后的房產(chǎn)證只能寫(xiě)原價(jià)不能寫(xiě)實(shí)際成交價(jià)，他說(shuō)這是原房東委托給他們公司賣(mài)房時(shí)提出的要求，記者問(wèn)他委托方是誰(shuí)，陳某婉拒告知，并信誓旦旦地說(shuō)，“你放心，這批房子絕對(duì)干干凈凈，沒(méi)有任何遺留問(wèn)題。”
陳某還告訴記者，已成交的27套房子已有11套辦好了房產(chǎn)證，其中有一戶已拿到了房產(chǎn)證，房產(chǎn)證上寫(xiě)的均為原價(jià)而非成交價(jià)。“那買(mǎi)主不是吃大虧嗎？”記者問(wèn)陳某，陳某笑著說(shuō)，房產(chǎn)證登記價(jià)并不代表房子的實(shí)際價(jià)值，比如說(shuō)政府出售給公務(wù)員的福利房，房產(chǎn)證上的登記價(jià)只有10萬(wàn)元左右，而現(xiàn)在的實(shí)際價(jià)格達(dá)數(shù)十萬(wàn)元甚至上百萬(wàn)元，他還坦承，二手房成交后房產(chǎn)登記要求寫(xiě)回原價(jià)，目的就是為了“合理”避稅。如果是投資，二手房升值了，買(mǎi)主同樣要求新的買(mǎi)主在過(guò)戶時(shí)寫(xiě)原價(jià)，如此反復(fù)而已。陳某以港蓮一村為例給記者算了一筆賬，如果按成交價(jià)登記，賣(mài)方每一套房子就要增加五六萬(wàn)元甚至更多的所得稅，賣(mài)方一般是不會(huì)同意的，再說(shuō)買(mǎi)方也要多交數(shù)千元的契稅、印花稅，因此二手房過(guò)戶寫(xiě)成交價(jià)是一件對(duì)買(mǎi)賣(mài)雙方都受損的事。記者問(wèn)：“這樣不是明擺著在偷稅嗎？”陳某笑而不答。
12月5日記者來(lái)到了新聞大廈13樓“朝某地產(chǎn)”總部所在地，該公司總經(jīng)理?xiàng)钅�、總�?jīng)理助理王某接受記者采訪時(shí)表示，港蓮一村28套二手房是他們公司受某公司的委托出售的，記者提出要看看委托書(shū)的內(nèi)容以及顧客承諾書(shū)的內(nèi)容，楊某以涉及商業(yè)秘密為由予以拒絕。楊某反復(fù)表示，“朝某地產(chǎn)”是嚴(yán)格按照與某公司簽訂的委托協(xié)議的條款行事，消費(fèi)者同意寫(xiě)承諾書(shū)就是接受了委托方提出的交易條件，就構(gòu)成誠(chéng)意客戶，他認(rèn)為二手房過(guò)戶寫(xiě)原價(jià)而不寫(xiě)成交價(jià)，這已經(jīng)是業(yè)界多年來(lái)的慣例，沒(méi)有什么值得大驚小怪的，他還稱，記者多調(diào)查幾家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司后，就會(huì)發(fā)現(xiàn)申請(qǐng)過(guò)戶登記時(shí)寫(xiě)原價(jià)而不寫(xiě)成交價(jià)的現(xiàn)象，其實(shí)已經(jīng)是業(yè)界公開(kāi)的秘密。
說(shuō)法
市房地產(chǎn)權(quán)登記中心：“陰陽(yáng)合同”做法在二手房交易中大量存在
12月6日，記者來(lái)到了市房地產(chǎn)權(quán)登記中心，這里人流如織，充分表明了我市二手房交易的火爆。
在服務(wù)臺(tái)旁邊，正在辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記手續(xù)的馮先生告訴記者，他通過(guò)一家中介公司以近200萬(wàn)元價(jià)格購(gòu)買(mǎi)了一套房子，而過(guò)戶登記時(shí)申報(bào)的是原價(jià)100萬(wàn)元。
該中心工作人員張先生分析，馮先生所買(mǎi)的這套二手房如果將來(lái)出售，僅所得稅一項(xiàng)就得交20萬(wàn)元，也就是說(shuō)，現(xiàn)在賣(mài)主偷逃掉的20萬(wàn)元所得稅已轉(zhuǎn)嫁給了馮先生。張先生告訴記者，類似“朝某地產(chǎn)”的做法在我市二手房交易中的確大量存在，由此造成的國(guó)家稅收流失數(shù)額驚人。張先生稱，這兩年來(lái)我市房?jī)r(jià)飛漲，而在二手房產(chǎn)權(quán)登記中，不少房子卻以原價(jià)轉(zhuǎn)讓，這里不排除極個(gè)別的好友及親戚按成本轉(zhuǎn)讓，但大量的成本轉(zhuǎn)讓顯然違背常理，有偷逃國(guó)家稅費(fèi)的嫌疑，由于種種原因，房地產(chǎn)權(quán)登記部門(mén)無(wú)法從中甄別確認(rèn)真實(shí)的成交價(jià)，加上房地產(chǎn)權(quán)登記部門(mén)收取稅費(fèi)是受稅務(wù)部門(mén)的委托，屬于代征，即使懷疑有偷稅行為，也因不是行政執(zhí)法主體不能行使稽查權(quán)，這就給一些不法房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司鉆了空子，他們賺取了不扉的傭金及代理費(fèi)，但造成了國(guó)家稅收的大量流失。
市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)：二手房買(mǎi)主面臨巨大的潛在風(fēng)險(xiǎn)
12月7日，接受采訪的深圳市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)一名工作人員向記者發(fā)表了個(gè)人意見(jiàn)，她認(rèn)為近年來(lái)我市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)使用陰陽(yáng)合同的現(xiàn)象的確存在，陰陽(yáng)合同的簽訂往往是在中介的撮合下，買(mǎi)方與賣(mài)方自愿達(dá)成的。隨著最近幾年房地產(chǎn)價(jià)格的飛漲，屬賣(mài)方市場(chǎng)，委托賣(mài)房時(shí)，通常給中介公司一個(gè)不含稅的實(shí)收價(jià)，中介公司為了在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中取勝，就只好冒險(xiǎn)采用陰陽(yáng)合同的手法，通過(guò)犧牲國(guó)家的稅收來(lái)促成二手房成交，賺取中介費(fèi)及代理費(fèi)，同時(shí)買(mǎi)方目光短視，法律意識(shí)淡薄，在短期小利的驅(qū)駛下、在地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)人員的誤導(dǎo)下簽訂了陰陽(yáng)合同。這位工作人員稱，中介公司除了賺取中介費(fèi)、代理費(fèi)外，并未從所偷逃的國(guó)家稅款中得到好處，而賣(mài)方偷逃的稅款可以分兩種情況來(lái)分析，如果買(mǎi)方是為了自住，所偷逃的稅款就白白流失了，成了國(guó)家的損失，如果買(mǎi)方將來(lái)再出售，就得承擔(dān)目前賣(mài)方所偷的稅，除非房?jī)r(jià)跌到申請(qǐng)過(guò)戶時(shí)所登記的原價(jià)，因此，在陰陽(yáng)合同下的二手房交易中，買(mǎi)方面臨著巨大的潛在風(fēng)險(xiǎn)。
據(jù)這位工作人員介紹，目前有關(guān)部門(mén)已發(fā)現(xiàn)了二手房過(guò)戶登記價(jià)與實(shí)際成交價(jià)不符的現(xiàn)象及其危害，正在加緊研究對(duì)策。市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)已與市消委會(huì)聯(lián)合發(fā)布了多次“房地產(chǎn)消費(fèi)警示”，龍崗區(qū)的房地產(chǎn)權(quán)登記部門(mén)正在開(kāi)發(fā)一個(gè)自動(dòng)評(píng)估系統(tǒng)，這套系統(tǒng)可自動(dòng)評(píng)估不同時(shí)段、不同地段的二手房成交價(jià)，其產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記價(jià)即以這個(gè)評(píng)估價(jià)作參考。
