“9·27”新政VS“4·15”新政 業(yè)主買家心態(tài)今時不同往日
時隔兩年半之后，樓市迎來“史上最牛”的“二套房貸”政策。這次樓市調控措施與2007年“9·27”新政出臺背景都是在于樓市高溫不退，政府寄望通過提高第二套房首付及利率，抑制投資型需求，降低投資性購房對房價的推動力。不少市場買家寄望在政府調控下，樓價能進一步下降，因而放慢了置業(yè)腳步，市場的觀望氣氛再次濃厚。
市場會出現2007年的拐點嗎？這是每個人心頭中高懸的問號。地產人士表示，“二套房貸”政策再次出臺，但宏觀經濟環(huán)境已不同于2007年，拐點恐難再現。雖然2007年樓市與2010年樓市這兩條“河流”已不一樣，找尋當時的記憶，再對比目前的市況，或許能夠為我們正確判斷樓市走向提供有益參考，為此記者采訪了多名經歷兩次房貸調控的中介人士、業(yè)主、投資者。
2007年9月27日，“二套房貸”第一次出臺，樓市拐點立現；2010年4月15日，比“9·27”更嚴厲的“二套房貸”政策出臺，市場處于觀望時期……
兩大新政出臺剎住漲價潮
中原地產市場總監(jiān)李粵湘回憶道，2007年“9·27”新政細則出臺后，政府一系列政策不僅有力打擊了市場的投資置業(yè)，不少剛性需求的買家亦將置業(yè)需求延后。而在一段較長的時間內，樓價一直未能企穩(wěn)“07年高位”，令高位入貨的業(yè)主不愿低價割讓。市場上觀望氣氛漸濃，買賣雙方成交膠著。2010年4月系列新政出臺，其實從2010年初已接連有調控政策作為鋪墊，市場對此已有一定心理準備。
合富置業(yè)分區(qū)營業(yè)經理林成超表示，“9·27”新政出臺非常突然，個別一手開發(fā)商跳水低開新盤，業(yè)主出現恐慌性拋售，荔港南灣有幾個業(yè)主寧愿賠錢給租客也要急售房屋脫手。他記得“9·27”新政出臺前業(yè)主一天一個價，買家瘋狂追漲；今年3月成交火爆時業(yè)主也恍如“搶錢”般開高價，兩次房貸政策出臺都起碼立刻剎住漲價風，業(yè)主“反價潮”也立刻剎車。
滿堂紅洛溪板塊資深經紀曾華麗表示，麗江花園麗字樓市場成交價為7800元/m2，而銀行評估價僅為5800元/m2，出現兩千元的價差，可見市場已遠遠偏離正常軌道。幾年前番禺四五字頭的房子一大把，如今都過“7”字頭，曾華麗也感嘆，就算是番禺的樓價，也已到了普通工薪階層承受的極限。
“9·27”新政 業(yè)主持貨有信心
回想2007年“二套房貸”首現江湖，市場風聲鶴唳，業(yè)主和投資者壯士斷腕。市場人士表示，很多業(yè)主已經歷過2007年“9·27”新政的洗禮，對樓市未來長遠發(fā)展還是比較有信心，因而心態(tài)還是比較強，價格方面還是比較堅持，暫沒出現大幅的降價潮。合富置業(yè)分區(qū)營業(yè)經理馮偉成表示，“9·27”新政之時，業(yè)主沒看定形勢，急著出貨，現在他們心態(tài)強很多，一點都不著急出貨。況且連拆遷補償單價都過萬，業(yè)主更加不愁。
中原地產荔灣區(qū)高級營業(yè)經理蔣永華表示，老城區(qū)投資者基本不會持貨多過10套房子，小投資者以一套房屋的價錢多次進出操作，有利潤就脫手，低于買入價也可等等看。荔灣區(qū)二手房平均50萬~100萬元一套，對于擁有一兩百萬元資金的人來說一點壓力都沒有，他們也不需借銀行貸款炒樓。
投資者高先生在2007年10月下定買了一套二手房，后來覺得樓市風向變而撻定兩萬元離場。他說，2009年底，他撻定的房子比他當時的入場價可以賣高2000元/m2，早知道他就不撻定了。
李小姐本來是做中長線房產投資的，去年樓市火爆，她也試水做短炒客，快進快出操作過3個房子，每個房子約賺個10萬元離場。她說，政府希望以信貸打壓樓市上漲勢頭，的確可以，但對他們這些投資客來說，一般都很少用銀行貸款來炒樓，因為銀行貸款對提前還款贖契的時間有限制，6個月或1年內不許贖契，根本做不了短炒。她說，投資者看中的是賺錢的空間，廣州住房需求旺盛，有合適的價錢她也會入市，不擔心政策調控。
樓市調整期 業(yè)主宜跳價放盤
2007年“9·27”新政后，自住需求急劇萎縮，但依然有人勇敢入市。改善型置業(yè)者張小姐是迫切換房族，她于2008年初看中老城區(qū)一個新盤，當時也知道自己之前曾做過按揭，雖已還清第一套房屋貸款，但仍要忍受二套房貸的高息之苦。張小姐覺得第二套房也是自住的，而且有第一套房墊底，可隨時賣出第一套房來提前還貸，還貸壓力不大，因此她果斷出手。當時她的購入價為1.2萬元/m2，最近附近一個新盤開售，價格跳升到2.6萬元/m2以上。
對于部分急用資金的業(yè)主來說，樓市調整期的確不利于出貨。合富置業(yè)林成超建議，業(yè)主若急需資金周轉，且樓市已呈現下行跡象，宜用跳價放盤的方式。他舉例說，目前房子單價為11000元/m2，樓市往下走，業(yè)主要快速出售，最好設定放盤價為10500元/m2，這樣才可以達到出貨目的。