6月1日刊登“公攤面積咋算教你一個口訣”后，不少讀者反映，即便知道如何測如何算，光憑一己之力，房子的公攤面積也很難弄清楚。為此，本報記者再度出擊，連日來多方采訪購房人、開發(fā)商、測繪機(jī)構(gòu)以及有關(guān)管理部門，戳穿依附于公攤面積的種種虛幻假象，梳理糾結(jié)在公攤面積背后的諸般利益算計，呈現(xiàn)當(dāng)下公攤糾紛維權(quán)之困，提出規(guī)避“公攤陷阱”的建議，還讀者一個清清楚楚明明白白的公攤面積。
零公攤：只是個營銷噱頭
前不久，位于太原森林公園一樓盤，在其廣告宣傳中稱：“某某樓盤，森林公園里現(xiàn)房精裝小戶型，買一層送一間、零公攤、小戶型36-70平方米，即買即住。”“零公攤？”在大多數(shù)樓盤的公攤面積云遮霧罩，搞得眾多購房人暈頭轉(zhuǎn)向的時代，“零公攤”無疑是一個極具誘惑力的賣點(diǎn)。
“(我們的房子)其實(shí)是有公攤的，不過房子內(nèi)有一塊面積，我們沒有納入收費(fèi)范圍，大體相當(dāng)于公攤面積，兩相折抵，等于業(yè)主不用為公攤面積掏錢了……”當(dāng)記者以普通購房人的身份來到該樓盤的售樓中心，其銷售人員倒是直言不諱。
在該樓盤的一套層高4.8米躍式結(jié)構(gòu)住房內(nèi)，銷售人員讓記者見識了“零公攤”的真面目：主臥室內(nèi)雙人床位置，正處于廚房的正上方，大約有三四平方米的面積，還有在半空中伸出客廳一小部分的次臥室，大約六七平方米，就是開放商贈送的那塊地方，沒有計入銷售面積。
不過，在銷售人員手中蓋有某測繪機(jī)構(gòu)公章的登記冊上，這套建筑面積為63.68平方米的住房，公攤面積是13.02平方米，公攤系數(shù)達(dá)20%多。
據(jù)一位測繪專業(yè)人士介紹，盡管國家對于各種住房的公攤系數(shù)并沒有一個明確的規(guī)定，但按照業(yè)內(nèi)共識，7層以下多層住宅公攤率為7%-12%。位于森林公園的這個項(xiàng)目，建筑并沒超過7層，20%的公攤系數(shù)著實(shí)不低。
所謂“零公攤”，不過是開發(fā)商一個吸引眼球的營銷手段罷了。
違規(guī)樓盤：公攤面積沒譜
“我們樓盤的公攤系數(shù)為18%，這是根據(jù)規(guī)劃施工圖紙推算出來的。每戶的公攤面積到底是多大，以房地局測繪報告為主。”太原市小店區(qū)某在售項(xiàng)目銷售人員稱，該樓盤所建的是高層住宅，以113平方米的兩居房為例，公攤面積就在20平方米上下。而位于該市晉源區(qū)的兩個還沒有辦預(yù)售證的樓盤銷售人員則表示，大部分在售項(xiàng)目對公攤面積的大小，只能作一個簡單的介紹和推算，具體情況以售房合同的約定為準(zhǔn)。
售樓人員聲稱的推算出來的“公攤面積”，究竟靠不靠譜？太原市房地局產(chǎn)權(quán)監(jiān)理處測管科的一位工作人員稱，根據(jù)國家相關(guān)規(guī)定，商品房必須取得《預(yù)售許可證》才能進(jìn)行銷售，開發(fā)商辦理《預(yù)售許可證》的前提之一，就是必須有正規(guī)測繪機(jī)構(gòu)出具的預(yù)測繪報告。預(yù)測繪報告是根據(jù)規(guī)劃部門審批圖紙，還有開發(fā)企業(yè)提供的公攤面積說明等信息，測繪公司按照國家規(guī)范預(yù)測出的有關(guān)面積的報告，其中包括某套房的公攤面積、套內(nèi)面積、建筑面積。
“預(yù)測繪沒辦法進(jìn)行實(shí)地測繪，部分項(xiàng)目在預(yù)售過程中會出現(xiàn)局部的規(guī)劃變更，會影響套內(nèi)面積與公攤面積的變化。”這位工作人員稱，這個變化都是經(jīng)過規(guī)劃部門的批準(zhǔn)，等到項(xiàng)目建設(shè)完畢、交房時，測繪主管部門和測繪公司會一同到項(xiàng)目現(xiàn)場進(jìn)行實(shí)地測繪，出具《測繪報告》，作為辦理房產(chǎn)證的依據(jù)和要件之一。測繪公司出具的預(yù)測繪報告及測繪報告，都得經(jīng)過太原市房地局產(chǎn)權(quán)監(jiān)理處的測管科審批備案。顯然，只要是合法樓盤，預(yù)售時的預(yù)測公攤和辦理房產(chǎn)證時的實(shí)測公攤，即便有些出入，問題也不會太大。然而，“省城實(shí)際在售的樓盤，有六成以上項(xiàng)目未辦理預(yù)售證。這些項(xiàng)目有些是邊售房邊補(bǔ)辦手續(xù)，公攤面積極易發(fā)生宣傳和實(shí)際前后不一致的情形”。
太原市一位知名律師向記者表示，有些開發(fā)商特意在銷售合同中有關(guān)面積的約定中，補(bǔ)充一條“據(jù)實(shí)結(jié)算，多退少補(bǔ)”。這樣就悄悄地把責(zé)任規(guī)避，而轉(zhuǎn)嫁到購房人的頭上了。
維權(quán)：有三種途徑可選擇
一些房產(chǎn)測繪專業(yè)人士也明確表示了公攤面積帶來的糾紛的確很多。“公攤面積屬于隱性面積，只有具有資質(zhì)且比較規(guī)范的測繪單位能說出具體分?jǐn)偛糠�，很多不夠�?guī)范的單位往往只告知業(yè)主一個大概的數(shù)字，很可能就是一筆糊涂賬。”一位業(yè)內(nèi)人士坦言。
我省現(xiàn)有甲級測繪資質(zhì)的單位18家，絕大部分在太原，而這些測繪單位卻沒有一家能夠進(jìn)入房產(chǎn)測繪領(lǐng)域。以太原市為例，僅有四家單位開展房產(chǎn)測繪業(yè)務(wù)，其他單位即使有資質(zhì)卻不被認(rèn)可，這種行業(yè)壟斷行為，一定程度造成了包括公攤面積測繪在內(nèi)的房產(chǎn)測繪中的諸多問題。
那么市民在遇到諸如公攤面積等房產(chǎn)測繪糾紛時，如何維護(hù)自己的合法權(quán)益呢？省測繪局權(quán)屬界線測繪處副處長趙衛(wèi)平從服務(wù)的角度做出了三點(diǎn)提示：一是直接找開發(fā)商協(xié)調(diào)，也可向測繪部門或房地產(chǎn)行政主管部門反映，要求測繪單位重新進(jìn)行測量，在以上兩種方式都不能解決的情況下，最后還可以通過法院訴訟，由法院指定測繪單位重測。
三種維權(quán)辦法中，第一種辦法比較直接有效，但往往需要眾多業(yè)主聯(lián)合起來，要求開發(fā)商給出一個明確的解釋，必要時還可以通過媒體監(jiān)督解決糾紛，但很多不良開發(fā)商會玩“躲貓貓”，采取避而不見和拖而不決的策略，處理起來比較耗時耗力。
第二種辦法的維權(quán)成本較高，專家介紹，公攤面積的測量都是以“幢”為單位，一幢樓中所有套內(nèi)面積之外的地方都在公攤計算范圍內(nèi)，如果一戶業(yè)主提出申請，意味著需要對整幢樓重新測量，按照現(xiàn)在純住宅1元/平米、商住兩用1.7元/平米的測繪費(fèi)用，業(yè)主的負(fù)擔(dān)至少在數(shù)千元甚至上萬元。
相比之下，通過法律途徑訴訟解決的辦法實(shí)在是無奈之舉，不僅要耗費(fèi)大量的時間和人力，各種費(fèi)用的支出也是不可避免的，可以說是三種維權(quán)辦法中成本最高的。(陳志 王普榮)