朱小姐是一家外企職員，年收入12萬元，單位有公積金和社保公費醫(yī)療；丈夫在民營企業(yè)工作，年收入12萬元左右，單位也有基本的社保及醫(yī)療。該家庭現(xiàn)有一套2室2廳的商品房，銀行貸款余額30萬元，等額本息還款，月供4000元。現(xiàn)有活期存款25萬元，股票賬戶8萬元(虧損20%)；兩人均上了萬能保險，年保費支出共1.2萬元。
該家庭月生活支出4000元，加上每月銀行還貸，每月支出大概8000元左右。每年外出旅游計劃1萬元，雙方父母贍養(yǎng)費用每年3萬元。該家庭希望合理分配活期存款，并提前還清貸款。此外，計劃2至3年內(nèi)購買第二套房產(chǎn)。為此，由全國十佳理財師、渤海銀行北京分行理財顧問姜龍君為該家庭作規(guī)劃。
案例分析
朱小姐的理財目標均與銀行按揭有關(guān)：一是剩余貸款是否結(jié)清，二是計劃購買第二套房產(chǎn)。朱小姐采用的是等額本息還款，這種先付息后還本的還款方式本身就不宜提前還款。每月固定的還款額中，利息所占比例是由高到低，而本金所占比例逐月提升。一般來說，等額本息還款時間超過5年，利息也就還得差不多了，這4000元月供中絕大部分已是本金，提前還款相當于結(jié)清一筆零息貸款，是不劃算的。再看第二套房產(chǎn)。從收支情況來看，年度結(jié)余約9萬元，在現(xiàn)有基礎(chǔ)上(不考慮增值、增收等其他因素)，三年后將持有現(xiàn)金資產(chǎn)60萬元，距離購買房產(chǎn)還有一定缺口。因此，動用全部積蓄還清貸款不足取。
目前房地產(chǎn)正處于宏觀調(diào)控中，繼“二套房認房又認貸”后，銀監(jiān)會又全面叫停“第三套房貸”，住房貸款的首付和利率不斷提高，貸款成本加大，第二套房貸除了期限較長外，已與商用房貸款相差無幾，因此購買第二套房產(chǎn)時，也可以考慮購買商鋪。
目標規(guī)劃
一、現(xiàn)金規(guī)劃。按家庭月支出的3至6倍配置5萬元應(yīng)急儲備金，其中夫妻倆各保留活期存款5000元，用于日常開支。以朱小姐名義申請一張信用卡，并為丈夫辦理附屬卡，信用卡與朱小姐的工資卡關(guān)聯(lián)全額自動還款，以便累積積分換取禮品；開立兩張三個月定期存單各1萬元，用于應(yīng)急支付；剩余2萬元可購買貨幣型基金。
二、保險規(guī)劃。按照“雙十法則”(保費為家庭年收入的10%，保額為個人年收入的10倍)來看，夫妻倆的商業(yè)保險還存在一定缺口。但由于近三年有購房需求，建議兩人補充定期壽險或意外傷害險等消費型保險。
三、投資規(guī)劃。該家庭股票賬戶8萬元(虧損20%)，另有存款20萬元(已扣除家庭應(yīng)急儲備金)，每月節(jié)余約8000元，以這樣的資金規(guī)模和積累條件，要達到三年內(nèi)購房的目標，需要延長積累時間或采取較為激進的投資方式。
建議將20萬元追加投入股市，暫不忙于操作(可先參與打新股)，待大盤回調(diào)時再擇機建倉。每月節(jié)余的8000元中，5000元投入股市，3000元定投貨幣型基金，預(yù)期股票投資年回報率20%，貨幣型基金年回報率2.2%，三年后股票市值72.77萬元，貨幣型基金13.3萬元(其間可作調(diào)整)，定期存款2.14萬元，活期存款1萬元，合計約89.21萬元，可基本滿足一套總價160萬元小戶型的首付需求。
假設(shè)按揭政策保持不變：貸款80萬元，利率上浮10%，住房期限20年，月供5980元；商用房期限10年，月供9098元。由此可見，按當前的收入水平只能滿足住房貸款需求，若要購買同等面積的商鋪，兩人的收入還需每年遞增10%。本報記者 潘潔 發(fā)自上海