本報(bào)訊(記者 王奕)今年4月，河北省香河縣嶺郡ONE小區(qū)未獲預(yù)售許可證先售房，直至六七月才辦下許可證，但因政策調(diào)整，很多業(yè)主無(wú)法再辦理銀行貸款。昨天，十幾名業(yè)主到香河縣政府門(mén)口反映情況，其中包括多名北京業(yè)主。目前，香河縣房管部門(mén)正在協(xié)調(diào)此事。
無(wú)許可證開(kāi)發(fā)商違規(guī)售房
嶺郡ONE的開(kāi)發(fā)商是香河城鎮(zhèn)房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)有限公司。該小區(qū)購(gòu)房者中有很多北京市民，胡女士是其中一位。4月25日，胡女士與開(kāi)發(fā)商簽訂了商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)，購(gòu)買(mǎi)一套約80平方米的房屋，均價(jià)為每平方米6600元，支付了排號(hào)費(fèi)一萬(wàn)元和首付款15萬(wàn)多元。
“等我們交完首付款后，才得知開(kāi)發(fā)商還沒(méi)有取得預(yù)售許可證”。胡女士稱，因無(wú)合法預(yù)售許可，她一直無(wú)法去銀行申請(qǐng)貸款。當(dāng)時(shí)就有部分業(yè)主要求退房，并將此情況反映給香河縣住房保障和房產(chǎn)管理局，“當(dāng)時(shí)房管部門(mén)責(zé)令開(kāi)發(fā)商，停止違規(guī)銷(xiāo)售行為同時(shí)解決全部違規(guī)糾紛，很多業(yè)主獲得了全額退款”。
政策有變購(gòu)房者難辦貸款
今年六七月份，開(kāi)發(fā)商的預(yù)售許可證辦理下來(lái)。但因購(gòu)房政策調(diào)整，一些并未退房的業(yè)主難以獲得銀行貸款。新政策中，非本地居民貸款買(mǎi)房受限，對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放住房貸款。胡女士家住北京，無(wú)河北戶口，也無(wú)法提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明，“我辦不下來(lái)貸款，也沒(méi)有經(jīng)濟(jì)能力一次性支付52萬(wàn)多的全款，只能退房”。
另一名要求退房的李女士稱，這是她買(mǎi)的第二套房，新政策要求買(mǎi)第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍，“以前買(mǎi)房貸款首付款只需要20%，我也只能退房了”。
不滿協(xié)議業(yè)主要求退全款
昨天上午，15名業(yè)主聚集在香河縣政府的門(mén)口，要求相關(guān)部門(mén)介入?yún)f(xié)調(diào)，退房退全款。在房管部門(mén)的協(xié)調(diào)下，開(kāi)發(fā)商同意退款，但需要簽訂一份《協(xié)議書(shū)》，稱是購(gòu)房者的個(gè)人原因提出退房申請(qǐng)，開(kāi)發(fā)商同意退還已付的房款，但需3次分期退款。
對(duì)方要求，根據(jù)合同，因業(yè)主要求解除合同，還需繳納2%的違約金。“是開(kāi)發(fā)商違規(guī)售房在先，導(dǎo)致現(xiàn)在我們無(wú)法辦理貸款，為什么讓業(yè)主支付違約金？”業(yè)主們不同意此退款方案。
香河縣政府外宣負(fù)責(zé)人李先生稱，該小區(qū)確因沒(méi)獲得預(yù)售許可證提前售房，被房管部門(mén)處罰過(guò)，此后拿到許可證。事后，很多業(yè)主要求退房，均已辦理完畢。目前，房管部門(mén)正在協(xié)調(diào)，向上級(jí)部門(mén)咨詢，此種情況是否需要購(gòu)房者支付違約金。
■律師說(shuō)法
開(kāi)發(fā)商不應(yīng)收違約金
京華律師事務(wù)所的律師康凱稱，此案件分兩種可能。如果業(yè)主事前并不知道開(kāi)發(fā)商無(wú)預(yù)售許可證，由于開(kāi)發(fā)商違規(guī)銷(xiāo)售，導(dǎo)致合同無(wú)法履行，此購(gòu)房行為主要過(guò)錯(cuò)在開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)商不應(yīng)當(dāng)收取購(gòu)房人的違約金。相反，如果開(kāi)發(fā)商欺騙購(gòu)房人有預(yù)售許可證，開(kāi)發(fā)商還應(yīng)該向購(gòu)房人承擔(dān)違約責(zé)任。
如果業(yè)主事先知道開(kāi)發(fā)商無(wú)預(yù)售許可證，依然購(gòu)房，雙方都有過(guò)錯(cuò)，此合同應(yīng)視為無(wú)效合同，雙方返還所交錢(qián)款，雙方均不需支付違約金。