楊先生表示，房地產(chǎn)是由兩個(gè)部分組成，一是房子、二是土地。房子越用越舊，價(jià)值越來越低，最終需要推倒重建。在使用期間，房產(chǎn)始終在折舊和貶值。人們通常說的房地產(chǎn)升值，是指土地升值，而不是房屋本身升值。
按照現(xiàn)行政策，中國(guó)房地產(chǎn)的土地使用權(quán)是70年，70年后房產(chǎn)的使用權(quán)到期，土地使用權(quán)歸國(guó)家。有人會(huì)說，70年后的個(gè)人產(chǎn)權(quán)應(yīng)該會(huì)依然延續(xù)。
“雖然政策的變動(dòng)無法預(yù)料，但按照中國(guó)現(xiàn)在的施工質(zhì)量，房產(chǎn)根本用不到70年。”楊先生說，考慮到這一現(xiàn)實(shí)，70年后房地產(chǎn)皆無，其實(shí)買房的意義在一定程度上相當(dāng)于租房，只不過租期是70年。國(guó)外的政策當(dāng)然不同，例如在美國(guó)，投資人買房后，土地使用權(quán)是永久的——所以房地產(chǎn)的投資評(píng)估，從估值的角度來說，只需將70年現(xiàn)金流折現(xiàn)即可。
楊先生舉例說，假設(shè)房子出租，租金回報(bào)是每年的現(xiàn)金流。簡(jiǎn)化起見，不算維護(hù)性支出，如果假設(shè)租金的增長(zhǎng)率與通脹相同，折現(xiàn)率為10%。假設(shè)初始租金是1，則70年產(chǎn)生的經(jīng)折現(xiàn)的租金總和是16倍。按股市的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)來說，就是最高16倍市盈率，初始投資回報(bào)率為6.25%。如果將折現(xiàn)率調(diào)整為8%，則市盈率為23倍，回報(bào)率僅為4.4%。
關(guān)于房地產(chǎn)投資的成本和房地產(chǎn)的估值，70年土地使用權(quán)，70年房子折舊完畢，假設(shè)是90平方米，2萬一平方米，則總價(jià)是180萬。假設(shè)全款，年成本是2.8萬。相當(dāng)于每月2300元的租金。
“其實(shí)按國(guó)家現(xiàn)行政策，買房也相當(dāng)于是租房，只不過能租70年，中國(guó)的房子70年后能否再用都很難說。”楊先生說。
投資房產(chǎn)誤區(qū)一
跑贏通脹
買房抗通脹——這是目前最為流行的投資理由。
今年年初，本報(bào)《財(cái)?shù)馈肪头治�，基于投資預(yù)期買房預(yù)防通脹，實(shí)質(zhì)上卻往往跑不贏CPI。
今天投資買房為什么跑不贏通脹？
理由是，評(píng)估一項(xiàng)資產(chǎn)的惟一正確方法就是自由現(xiàn)金流。對(duì)房產(chǎn)而言，自由現(xiàn)金流的來源就是租金，而租金的高低，直接表明了租售比的高低。如果租金不能覆蓋房貸、物業(yè)費(fèi)、采暖費(fèi)等開支，則會(huì)成為一項(xiàng)負(fù)債。同時(shí)如果不能高于CPI的增長(zhǎng)，更是一項(xiàng)虧本的買賣。
投資人楊先生舉例說，一般情況下，房產(chǎn)最直接的回報(bào)是租金。而租售比就是房產(chǎn)的回報(bào)率。據(jù)統(tǒng)計(jì)，北京目前的年平均租售比為1比43 左右，相當(dāng)于2.3%的回報(bào)率。如果算上中介費(fèi)、物業(yè)費(fèi)、裝修費(fèi)用等，北京房地產(chǎn)的平均實(shí)際凈回報(bào)率在2%左右。通俗地說，一套市值100萬元的房產(chǎn)每年凈回報(bào)約為2萬左右。
這是房產(chǎn)的回報(bào)，而房產(chǎn)的投入又是什么呢？楊先生說，投入包括兩個(gè)部分：按揭貸款和買房者自身的資金。
按揭貸款成本：即目前按揭貸款利率，約為5.94%左右。
買房者的資金成本：因人而異。但按最保守的估計(jì)，如果買長(zhǎng)期國(guó)債，可以獲得無風(fēng)險(xiǎn)收益。目前2007國(guó)債13的收益率約為4.52%左右。也就是說買房者的資金成本在4.52%以上。
楊先生分析說，總體上看，房地產(chǎn)的總投入是按揭貸款和買房者資金成本的加權(quán)平均。按照20%首付，80%貸款計(jì)算，一個(gè)房產(chǎn)的總資金成本為：5.94%×80% + 4.52%×20%=5.656%。也就是100萬的房子，每年投入約為5.656萬。