受調控政策傳導的影響，今年上半年北京的土地成績出現(xiàn)大幅下滑，同比大降48.2%，土地出讓總金額基本和2008年持平。值得關注的是，商業(yè)地塊異軍突起，供應力度首次超過住宅用地。業(yè)內人士指出，上半年僅完成全年供地計劃的10%，下半年的供地計劃壓力較大，土地放量在即。
住宅地塊出讓金降75.4%
“冷清”和“低迷”基本成為上半年土地市場的常態(tài)。
來自北京土地整理儲備中心的數(shù)據(jù)顯示，北京上半年出讓土地114塊，供地總面積1050萬平方米，成交總金額為327.23億，同比下降了48.2%。而今年上半年的住宅用地出讓金僅為120.3億，同比下滑了75.4%。
從成交價格來看，上半年居住用地樓面均價4122元/平方米，同比去年上半年9427元/平方米的樓面均價，下降了56.27%。而土地成交溢價率僅為13.63%，與去年動輒100%以上的溢價率相比，今年的土地市場可謂“理性回歸”。
此外，對比歷史資料可以發(fā)現(xiàn)，2008年上半年出讓58塊土地，成交金額為325.4億元，而今年出讓土地114塊，將近2008年的兩倍，但土地出讓金額基本和2008年持平。
商業(yè)地塊成供應主力
6月27日，以4.32萬元/平方米的樓面地價成交的崇文門菜市場地塊，刷新了近年來單價地王紀錄的同時，也為上半年商業(yè)地產(chǎn)異軍突起的局勢畫了個感嘆號。
據(jù)亞豪統(tǒng)計，上半年已經(jīng)簽約的商業(yè)類地塊合計為21塊，提供的建筑面積為338.6萬平方米，總出讓金額為174.38億，供應量和樓面價均超過了住宅地塊。隨著CBD核心區(qū)地塊和王府井商業(yè)地塊的入市，預計7月份北京土地市場將迎來一波小高潮。
亞豪機構副總經(jīng)理高姍認為，對住宅市場的打壓，使得更多的開發(fā)商開始轉戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)，沉寂了多年的商業(yè)地塊開始出現(xiàn)火爆局面。
北京中原地產(chǎn)三級市場研究部總監(jiān)張大偉也表達了同樣的觀點，在他看來，2011年土地市場供應及簽約的主角都將是商業(yè)地塊。
供地郊區(qū)化趨勢明顯
和商業(yè)地塊火爆的場面相比，居住類用地明顯遜色很多。
據(jù)亞豪統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年普通商品住宅供地量創(chuàng)下2009年以來的新低，上半年北京市居住類土地供應為28宗，土地面積364.23公頃，相比去年同期供地31宗，土地面積473.7公頃，商品住宅供地減少明顯。
另外一方面，業(yè)內人士指出，今年之所以出現(xiàn)地塊增加、總價減少的現(xiàn)象，和今年供地郊區(qū)化、郊區(qū)土地價格較低密切相關。
數(shù)據(jù)顯示，在上半年北京市居住類用地成交結構中，環(huán)線特征非常明顯，其中80.86%的成交都是位于六環(huán)以外，五六環(huán)之間的成交占18.89%，三四環(huán)之間僅有0.24%，三環(huán)以內沒有居住類用地的成交。而從行政區(qū)域來看，通州、順義、平谷三個行政區(qū)的居住用地成交占據(jù)了總成交的79.18%。
底價成交流標頻現(xiàn)
底價成交，且流標較為頻繁，也成為上半年土地市場的顯著特點。而業(yè)內人士分析認為，流標頻現(xiàn)與保障房用地比例大幅提升有一定關系。
按2011年本市供地計劃，全年計劃供應2550公頃住宅用地中，保障性住房用地為1330公頃，占到52%。
因此，今年出讓的住宅用地中多需配建保障房。在第二季度成交的14宗住宅用地中，需配建限價商品房或者公共租賃住房的達到6宗，占43%，而第一季度這一比例僅為17%。
保障房比例提升在一定程度上影響了開發(fā)商的拿地熱情。本是熱點區(qū)域熱點地塊的房山長陽地塊就因保障房要求過高而慘遭流標。該地塊要求配建不少于3.5萬平方米的限價商品房，同時中標人需提供1960平方米回遷安置房，而且要無償向長陽鎮(zhèn)政府提供2330平方米商業(yè)用房。
對于下半年土地市場的走勢，偉業(yè)我愛我家市場研究院認為，目前僅完成了2011年土地供應計劃的10%，可見完成供地計劃壓力較大。另外，土地儲備貸款額度巨大，近期還款壓力長期存在。因此，下半年土地放量在即。(記者桂瑰)