目前，境外熱錢流入我國房地產(chǎn)市場的狀況已經(jīng)引起有關部門注意。中國人民大學經(jīng)濟學院副院長劉元春表示，對外資和熱錢的監(jiān)管將是未來資金監(jiān)管可能需要加強的一個方面。顯然，外資這一渠道也將漸漸收窄。
在傳統(tǒng)融資渠道收縮的情況下，中小開發(fā)商近年來轉向房地產(chǎn)信托融資。盡管融資成本較高，但依然十分火爆。據(jù)相關統(tǒng)計，今年上半年，房地產(chǎn)信托規(guī)模達1541 億元，同比增長119%。
房地產(chǎn)信托也受到監(jiān)管部門的關注。5月，銀監(jiān)會對房地產(chǎn)信托業(yè)務規(guī)模較大的信托公司進行了“窗口指導”；6月底，銀監(jiān)會要求信托公司凡涉及房地產(chǎn)的相關業(yè)務都需逐筆報批。這意味著房地產(chǎn)企業(yè)能抓住的最后一根稻草——房地產(chǎn)信托也有收緊趨勢。
上半年支撐房地產(chǎn)企業(yè)銷售業(yè)績的主力——二、三線城市，也面臨著限購政策的壓力。7月12日召開的國務院常務會議提出，“房價上漲過快的二、三線城市也要采取必要的限購措施”。據(jù)了解，新一輪限購名單正在擬定中。張大偉認為，這將直接導致下半年的房地產(chǎn)銷售面積出現(xiàn)明顯下調，加劇房企回籠資金難的狀況。
如何應對挑戰(zhàn)
降價促銷求生存，新融資渠道待開辟
房地產(chǎn)企業(yè)將越來越差錢，幾乎是確定的。在這樣的情況下，如何找到錢，如何先保生存后求發(fā)展，將成為房地產(chǎn)企業(yè)面臨的大挑戰(zhàn)。
唯一可控的是企業(yè)自身的行為，降價促銷無疑是加速資金回籠的最好手段。今年上半年取得較好銷售業(yè)績的企業(yè)，大多采取合理定價、快速周轉戰(zhàn)略。3月份以來，中海集團先后在深圳、上海、重慶、南京等地啟動實質性的降價促銷，平均銷售價格較預期或前期下降幅度在10%至20%之間。這一銷售策略收到了立竿見影的成效：今年上半年中海共實現(xiàn)銷售收入約444億元，較去年同期增長80%，相當于去年全年銷售收入的75%。
鏈家地產(chǎn)首席分析師張月認為，目前，大部分庫存壓力向中小房企傾斜，隨著新項目入市和滯銷情況的增多，銷售壓力還將持續(xù)增大。中小房企未來“降價放量”以加速資金回流的愿望更為強烈。
劉元春則認為，就目前來看，宏觀調控對一線城市房地產(chǎn)開發(fā)商的營銷行為已經(jīng)產(chǎn)生了比較明顯的影響�！暗麄�房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)資金危機、營銷策略因此而全面調整的時間還沒有完全到來�！�
從更長遠的角度看，開辟新的融資渠道對房地產(chǎn)企業(yè)更為重要。萬科集團董秘譚華杰表示，導致房地產(chǎn)企業(yè)資金趨緊的根源是房地產(chǎn)行業(yè)缺乏與市場景氣無關的長期融資渠道。中國開發(fā)商的資金來源中，45%是銷售回款，20%是銀行貸款，剩下35%左右是在滾動使用的自有資金——65%的非自有資金的部分都和市場景氣狀況高度正相關。
住房和城鄉(xiāng)建設部政策研究中心副主任秦虹認為，房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的目的不是支撐高房價。房地產(chǎn)行業(yè)的金融創(chuàng)新是大勢所趨，更多資金進入可以增加住房供給，減少泡沫，如果繼續(xù)過去那種開發(fā)商和炒房客都依賴于銀行貸款的間接融資，供需雙方都利用杠桿放大了投資能力。
目前，一部分房企已經(jīng)開始嘗試一些新的融資模式，比如：與地方政府和民間資本合作，成立房地產(chǎn)基金；母公司為子公司項目提供擔保獲得銀行和企業(yè)貸款；品牌開發(fā)商之間加強合作，共享融資平臺；收購海外上市公司股權，擴展海外融資平臺等。
張大偉指出，在上述幾種融資模式中，雖然除母公司為子公司項目提供擔保獲得銀行和企業(yè)貸款這種方式外，其它融資模式并不能在短期內緩解房企的籌資壓力，但該類嘗試會減少開發(fā)商對傳統(tǒng)渠道的依賴性，長期來看有利于整個房地產(chǎn)行業(yè)資金來源多元化。 (王煒 王治尹)
