樓市調(diào)控至今，市場(chǎng)的低迷態(tài)勢(shì)一直在持續(xù)，沒(méi)有三月小陽(yáng)春，沒(méi)有“金九銀十”，重重迷霧散去，塵埃紛紛落定，樓市前景清晰可辨。之前一直熱議的“拐點(diǎn)”論似乎有據(jù)可依，房企們面對(duì)年底的銷(xiāo)售回款，使出多樣手段促進(jìn)銷(xiāo)售，以?xún)r(jià)換量已經(jīng)成為市場(chǎng)共識(shí)。
“拐”象頻現(xiàn)樓市
九月份低調(diào)表現(xiàn)的秋季住博會(huì)，就已經(jīng)有一種十分刺耳的聲音在開(kāi)發(fā)商內(nèi)部被普遍認(rèn)同，而“銀十”的不佳表現(xiàn)只不過(guò)是再一次肯定了樓市“拐點(diǎn)”就在眼前，消極回避只能更多的表現(xiàn)出開(kāi)發(fā)商對(duì)市場(chǎng)變局的不安。
近日，灞業(yè)·大境“換名降價(jià)事件”在西安樓市掀起軒然大波；“換名降價(jià)事件”還未平息，又傳來(lái)綠城破產(chǎn)的消息。雖均被證實(shí)不實(shí)，但市場(chǎng)反應(yīng)的強(qiáng)烈也在一定程度上表現(xiàn)出人們對(duì)“拐點(diǎn)”的期望。事實(shí)上，“金九銀十”的黯淡結(jié)束，宏觀(guān)調(diào)控之下，確有不少中小型開(kāi)發(fā)商陷入資金鏈危機(jī)，賣(mài)掉項(xiàng)目或公司退出行業(yè)。
年底將至，各個(gè)開(kāi)發(fā)商都在絞盡腦汁，想方設(shè)法為年底掙“壓歲錢(qián)”，優(yōu)惠力度不斷加大，浐灞一號(hào)一次性8.7折，按揭8.9折；領(lǐng)匯雙河灣二期正在排號(hào)中，交10萬(wàn)元可以直接選房，開(kāi)盤(pán)優(yōu)惠2%，額外贈(zèng)送5000元的裝修基金。中治一曲江山開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售階段，參考均價(jià)8500元每平米，購(gòu)房一次性付款可享受9.7折優(yōu)惠，按揭付款可享受9.5折優(yōu)惠。“優(yōu)惠力度之大，折扣之大，甚至可以看做是變相的降價(jià)�！睒I(yè)內(nèi)人士表示，“種種現(xiàn)象都在預(yù)示著西安樓市‘拐點(diǎn)’就在眼前�！�
“以?xún)r(jià)換量”成趨勢(shì)
10月底，當(dāng)住建部部長(zhǎng)姜偉新的一番漫談被誤讀為限購(gòu)令即將休止的信號(hào)。而沒(méi)出幾天，央視便拋出“堅(jiān)定不移地鞏固樓市調(diào)控成果”等話(huà)語(yǔ)以正視聽(tīng)。調(diào)控至今市場(chǎng)反應(yīng)強(qiáng)烈，效果顯著，而面對(duì)絲毫沒(méi)有休止意思的調(diào)控，開(kāi)發(fā)商變招銷(xiāo)售在所難免。
根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)，8月70個(gè)城市房?jī)r(jià)相比7月上漲了0.02%，而9月漲幅已經(jīng)回落到0.003%，基本上確定停漲。房?jī)r(jià)在進(jìn)一步降溫，接下來(lái)無(wú)外乎是下跌趨勢(shì)更加明顯。實(shí)際上，西安樓市已有降價(jià)或變相降價(jià)的現(xiàn)象出現(xiàn)，浐灞新天地最高優(yōu)惠8.1折；金茂紫庭推出最高每平方米優(yōu)惠500元的政策；海榮印象城更是推出4880元每平方米的超低起價(jià)。
“事實(shí)上，諸多迫使開(kāi)發(fā)商改變思路，降價(jià)銷(xiāo)售的因素已經(jīng)很明顯地表現(xiàn)了出來(lái)：政策環(huán)境不可能松綁，限購(gòu)令在短期內(nèi)不可能撤銷(xiāo)；金融環(huán)境持續(xù)趨緊，銀行系統(tǒng)給予房地產(chǎn)的額度已無(wú)錢(qián)可貸。”一銀行的客戶(hù)經(jīng)理表示，“此外，央企及上市公司開(kāi)始為業(yè)績(jī)或現(xiàn)金流年底降價(jià)沖量；私企民企在年關(guān)來(lái)臨之際以?xún)r(jià)換量博取銷(xiāo)售回款；西安市場(chǎng)極大市場(chǎng)存量的釋放，也直接受價(jià)格走勢(shì)的影響。”
品牌房企戰(zhàn)寒冬
樓市調(diào)控不松綁、上市房企以?xún)r(jià)求市、中小房企尋求項(xiàng)目合作甚至轉(zhuǎn)讓、大量市場(chǎng)存量如何消化，時(shí)下房地產(chǎn)行業(yè)的難題和迷局，已不是傳統(tǒng)操盤(pán)手法能夠破解的了。市場(chǎng)局勢(shì)正在考驗(yàn)房企行業(yè)的生存智慧。
有消息指出，萬(wàn)科內(nèi)部規(guī)定“為實(shí)現(xiàn)快速周轉(zhuǎn)，達(dá)到開(kāi)盤(pán)一月內(nèi)去化60%的要求，區(qū)域公司有權(quán)根據(jù)市場(chǎng)情況在定價(jià)、促銷(xiāo)等銷(xiāo)售策略上作出調(diào)整�！蓖瑫r(shí)，綠地集團(tuán)總裁張玉良明確表示：綠地將從集團(tuán)層面在全國(guó)范圍內(nèi)對(duì)剛性需求進(jìn)行多種形式的促銷(xiāo)，優(yōu)惠幅度在10%-15%之間，可能是送裝修，也可能是直接降價(jià)……此外，開(kāi)發(fā)商也開(kāi)始迎合市場(chǎng)需求，引進(jìn)先進(jìn)理念，企圖在項(xiàng)目品質(zhì)上占據(jù)優(yōu)勢(shì)，萬(wàn)科推出18平方米精裝小戶(hù)型，以迎合創(chuàng)業(yè)階段的青年；紫薇地產(chǎn)在經(jīng)歷十五年風(fēng)雨之后，更加注重品質(zhì)，且開(kāi)始在樓盤(pán)建設(shè)中引進(jìn)綠色低碳理念，并在其風(fēng)尚項(xiàng)目付諸實(shí)施；而剛剛興起的大興新區(qū)，龍湖成熟的商業(yè)產(chǎn)品也已面試。
“調(diào)控以來(lái)樓市整體銷(xiāo)量降低，房?jī)r(jià)也開(kāi)始有所松動(dòng)。更多的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)始理性思考在大環(huán)境下如何變革自我，或降價(jià)、或提高自我品質(zhì)、或涉足商業(yè)地產(chǎn)。而與此同時(shí)，經(jīng)歷長(zhǎng)時(shí)間調(diào)控的置業(yè)者，在置業(yè)理念上也更加理性化。”一位業(yè)內(nèi)人士分析，“而房?jī)r(jià)回歸理性也是市場(chǎng)發(fā)展的大趨勢(shì)，在這個(gè)冬季，誰(shuí)的價(jià)格接近或到達(dá)置業(yè)者的‘心理線(xiàn)’，誰(shuí)才是真正的贏(yíng)家�！保ㄓ浾� 韓石）
