時間進入11月，天氣愈發(fā)寒冷，蕭條了大半年的京城樓市仍無回暖跡象。
抄底時機已到？
“年底之前調(diào)控政策肯定會放松，到時候房價又會漲上去，現(xiàn)在正是‘抄底’的最佳時機”，11月6日，當(dāng)記者以購房者的身份探訪位于房山線籬笆房附近某項目時，該項目售樓處的置業(yè)顧問魏先生如是說。仿佛是為了佐證這句話，他又補充道，“我們項目10月份只賣出去60套房子，這個月剛剛過了幾天就已經(jīng)賣出18套了”。
周日下午四時許，偌大的售樓大廳內(nèi)只有寥寥幾組客戶在置業(yè)顧問的陪同下參觀沙盤。盡管有“贈送大面積飄窗”的承諾和近在咫尺的大型商業(yè)廣場、幾大公園環(huán)繞的誘惑，但仍有前來看房的客戶認為該項目“16000元/平方米以上的價錢高了”。
為女兒選購婚房的王阿姨最終選擇了距離此處兩站地的另一項目，“國慶期間我就來看過房了，附近幾個項目中，只有這家價格相對最低，交通方面往返城郊也算方便”。
多方統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，在經(jīng)歷今年“金九銀十”這個史上絕無僅有的樓市低迷期后，北京市的住宅市場繼續(xù)走低，價格高低依然是左右購房者選擇的最大因素。
賣家故作輕松？
從區(qū)域上來看，北京市上半年成交量、簽約率均位于低谷的通州、大興等區(qū)縣，滯銷程度繼續(xù)加深；而像房山這樣的傳統(tǒng)熱銷區(qū)域，下半年的銷售量也開始發(fā)生乾坤逆轉(zhuǎn)。事實上，自7月起，房山的商品住宅成交均價就一直呈現(xiàn)下降趨勢，截至10月份，房山的成交均價已降至14717元/平方米，較上半年下降約12%。
事實證明，區(qū)域性的價格下降并未喚回購房者更大的熱情，置業(yè)顧問的故作輕松多少有“強顏歡笑”之嫌。
根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計，房山下半年商品住宅供應(yīng)3403套，入市節(jié)奏和上半年相比并未有所減緩，但各月新項目的簽約卻發(fā)生較大落差，均保持在10%左右，遠低于上半年60%的簽約率。
開發(fā)商的供應(yīng)節(jié)奏多少反映了他們對房山下半年熱銷延續(xù)的預(yù)期。但伴隨著通州、大興的價格下調(diào)，房山這一“價格洼地”對于剛需的聚集優(yōu)勢已經(jīng)逐漸減弱，加之上半年房山高入市高成交消化了不少市場購買需求，短期內(nèi)難以再迅速積累起更多的人氣。有關(guān)專家認為，房山這種傳統(tǒng)熱銷區(qū)域明顯“由熱趨冷”的現(xiàn)象，較之大興、通州的持續(xù)低迷狀況，更能表現(xiàn)出目前樓市滯銷范圍的擴大化、購房觀望的深度化和房企銷售壓力的驟增化。
限購年底松綁？
10月底以來，市場上關(guān)于“中央將放松房地產(chǎn)限購政策”的傳聞不絕于耳。
11月6日，國務(wù)院總理溫家寶在上合組織成員國總理第十次會議期間的講話卻打破了這一傳聞，他指出，“對于房地產(chǎn)一系列的調(diào)控措施，絕不可有絲毫動搖。”
溫總理的公開言論透露出官方對于樓市調(diào)控的態(tài)度。調(diào)控政策的堅決不放松和保障房建設(shè)工作的持續(xù)推進，預(yù)示著全國范圍內(nèi)的住宅成交量依然存在一定的下探空間，整體樓市的成交均價也將產(chǎn)生更大幅度的松動。
截至10月末，房山庫存住宅已達9636套，和上半年末相比增加2390套，相當(dāng)于去年8月至今年6月房山10個月的庫存增量；而另一方面，房山住宅的月消化量卻由上半年的984套減少至400套，這將直接導(dǎo)致房山庫存住宅的消化時間由上半年末的7-8個月，大幅延長至24個月左右。
一方面是庫存積壓，另一方面是需求不足、觀望持續(xù)，樓市的降價壓力已從持續(xù)低迷區(qū)域擴散至傳統(tǒng)熱銷區(qū)域，由中高端項目蔓延至低端項目，由小幅降價轉(zhuǎn)變?yōu)楦l繁、更明顯的價格回落。
限購以來，市場各方面依然對房山持有良好預(yù)期。鏈家地產(chǎn)首席分析師張月認為，如今房山價格“扛不住”所釋放出的市場信號，可能會加速買賣僵持局面的扭轉(zhuǎn)。
亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理高姍則指出，此前開發(fā)商一度對“政府救市”存有一線希望，但這種僥幸心態(tài)很快被溫總理的這番講話所打破。在年底之前現(xiàn)有的樓市調(diào)控政策都不會有所松減的情況下，大部分房企只能選擇制定應(yīng)對繼續(xù)淡市的銷售策略。（記者 束杰）
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房山良鄉(xiāng)底價拿地成主流
11月8日，房山區(qū)新城良鄉(xiāng)掛牌出讓的一宗二類居住、商業(yè)金融用地被北京城建房地產(chǎn)開發(fā)有限公司和泰富德投資集團有限公司聯(lián)合體斬獲。該地塊項目起始價5.58億，歷經(jīng)三次報價，最終成交價5.64億，溢價率1.1%。該地塊規(guī)劃建筑面積132705平方米，折合樓面價4250元/平方米，這一價格和9月同區(qū)位的居住地塊相比下降了42%，和去年相比降幅過半。
今年以來，房企房山居住地塊拿地意愿明顯減弱，居住地塊成交宗數(shù)、土地出讓金不足去年三分之一。由于萬科、北京城建、綠地、中鐵、首創(chuàng)、金地等多家名企均提前布局，目前房山市場漸趨飽和，新房企進入難度增大。有關(guān)專家透露，市場消化空間縮小，價格頹勢已現(xiàn)，或是開發(fā)商房山拿地意愿減弱的重要原因，房企對后市的價格預(yù)期、資金流動現(xiàn)狀由此也可見一斑。
鏈家地產(chǎn)首席分析師張月指出，未來一段時間內(nèi)地塊底價成交，保證利潤空間和降價空間將成為主流，這絕不僅局限于房山良鄉(xiāng)一隅。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2011年前10月全國主要城市居住地塊成交7734宗，其中4619宗底價成交，占比60%。
