原本計(jì)劃在11月4日—7日舉行的房博會(huì)再度“流產(chǎn)”了。東莞房博會(huì)命運(yùn)坎坷，2003年—2005年舉辦了三屆之后，“休克”6年。本想今年重出江湖舉辦第四屆，卻由于房地產(chǎn)商不買賬而胎死腹中。
為什么在深圳、惠州等城市很吃得開的房博會(huì)，到了東莞就如此命途多舛？
記者綜合多位業(yè)內(nèi)人士的意見得悉原因有二。主因是，東莞樓市區(qū)域割據(jù)明顯，消費(fèi)者對(duì)鎮(zhèn)街內(nèi)的樓盤熟悉程度高，不需要通過房博會(huì)看房；其次，東莞樓市相對(duì)封閉，購(gòu)買力流入、外溢的均不多，不需要房博會(huì)發(fā)揮對(duì)外吸引買賣雙方的作用。
房博會(huì)被迫“延期”
8月上旬，舉辦方發(fā)布消息，11月4日—7日將在國(guó)際會(huì)展中心舉辦第四屆廣東東莞房地產(chǎn)與建筑裝飾材料博覽會(huì)(房博會(huì))。
房博會(huì)最初是官辦的，現(xiàn)屬于民辦。盡管主辦機(jī)構(gòu)是廣東省家居建筑裝飾材料商會(huì)、東莞市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)、東莞市建筑裝飾協(xié)會(huì)、東莞市裝飾材料行業(yè)協(xié)會(huì)、東莞市外貿(mào)企業(yè)協(xié)會(huì)等五個(gè)協(xié)會(huì)，但幕后的主推者是承辦機(jī)構(gòu)——東莞市瑞遠(yuǎn)展覽有限公司。
東莞市瑞遠(yuǎn)展覽有限公司是一家成立于2009年的民營(yíng)企業(yè)，年歲比房博會(huì)還小。
據(jù)最初發(fā)布的消息，此屆房博會(huì)展覽面積為1萬平方米，設(shè)標(biāo)準(zhǔn)展位500個(gè)，分為房地產(chǎn)展區(qū)、建筑裝飾材料展區(qū)、綜合配套展區(qū)。
但是，這次房博會(huì)并沒有依約來臨。盡管馬可波羅等建材商參展積極性很高，但由于房地產(chǎn)商集體“不感冒”，組委會(huì)只得發(fā)函，宣布該屆房博會(huì)“延期”到2012年，并向商家退還參展費(fèi)。
業(yè)界不看好房博會(huì)
“延期”的房博會(huì)是否會(huì)重蹈2006年的覆轍，一拖再拖最后不了了之？
對(duì)此，舉辦方?jīng)]有回答。
日前，記者致電房博會(huì)組委會(huì)的副總經(jīng)理任柱權(quán)，他說正在開車，不方便談此事。
從記者采訪了解到的情況看，東莞房地產(chǎn)界的確不看好房博會(huì)。東莞市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)陳駿良、東莞市高田實(shí)業(yè)總公司副總經(jīng)理翁其怡、合富輝煌東莞市場(chǎng)研究部副總監(jiān)李興旺等人均表示，東莞樓市區(qū)域割據(jù)明顯，不需要通過房博會(huì)來集散房源。
陳駿良說，以前的房博會(huì)是政府主辦的，開發(fā)商是給面子政府才參加�，F(xiàn)在轉(zhuǎn)為民辦，自然就沒有這種考慮了。東莞樓市區(qū)域分割明顯，跨區(qū)域消費(fèi)的現(xiàn)象不多，所以大家對(duì)房博會(huì)都不太感興趣。
他透露，主辦者提議重啟房博會(huì)的時(shí)候，他就提出過這種擔(dān)憂，但主辦者不相信，反而要求房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)支持，“所以我就支持了”。
高田地產(chǎn)曾經(jīng)參加了第一、二屆房博會(huì)，發(fā)現(xiàn)效果不理想，就沒有參加第三屆，這次，也沒有意向參加第四屆。
翁其怡說，現(xiàn)在資訊發(fā)達(dá)，交通也很便利，買家看樓很方便，不用到房博會(huì)。再說，樓市區(qū)域劃分明顯，厚街的人很少跑到莞城來買房，參加房博會(huì)的意義就不大了。
還有業(yè)內(nèi)人士說，東莞人到外地買房的少，外地項(xiàng)目到東莞參展的積極性不高。同時(shí)，異地客戶到東莞買房，其數(shù)量不像惠州那么多。就算到東莞買房，大多通過二手中介、媒體看房團(tuán)等渠道來看房，也不會(huì)參加房博會(huì)。
那么，什么才是開發(fā)商理想的營(yíng)銷平臺(tái)呢？
光大地產(chǎn)品牌廣告部總監(jiān)、產(chǎn)品營(yíng)運(yùn)總監(jiān)張永康說，開發(fā)商只是自己做自己的，沒有什么平臺(tái)可言。
翁其怡說，開發(fā)商營(yíng)銷的話還是一些常規(guī)的渠道，投放廣告、舉辦活動(dòng)、電話營(yíng)銷等。
李興旺說，目前，消費(fèi)者對(duì)價(jià)格很敏感，降價(jià)促銷是最理想的營(yíng)銷方式。
數(shù)報(bào)
110.7套上周新住宅日均成交量走低
上周(10月31日－11月6日)，東莞新建商品住宅網(wǎng)簽約7.3萬平方米，環(huán)比減少0.8平方米。共775套，環(huán)比減少66套，日均網(wǎng)簽僅110.7套。
同期，所有商品房網(wǎng)簽922套，環(huán)比減少81套，簽約面積約8.0萬平方米，環(huán)比減少約1.5萬平方米。
【剖析】
市場(chǎng)觀望氛圍濃厚，樓市呈現(xiàn)成交持續(xù)萎縮的態(tài)勢(shì)。除春節(jié)期間外，周成交量創(chuàng)今年新低。新建商品住宅日均網(wǎng)簽120套是判斷東莞樓市熱度的臨界線。目前，已經(jīng)連續(xù)兩周低于這一標(biāo)準(zhǔn)，說明樓市處于較為冷清的階段。
8114元/平方米上周新住宅均價(jià)回升至“8字頭”
上周(10月31日－11月6日)，東莞新建商品住宅網(wǎng)簽均價(jià)為8114元/平方米，環(huán)比上漲300元/平方米，漲幅為3%。
同期，所有商品房網(wǎng)簽均價(jià)為9138元/平方米，環(huán)比上漲704元/平方米，漲幅為8%。
【剖析】
新建商品住宅價(jià)格繼前兩周持續(xù)回落至8000元以內(nèi)之后，在上周掉頭沖高，回升至“8字頭”。
合富輝煌東莞市場(chǎng)研究部副總監(jiān)李興旺說，價(jià)格回升主要是產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上的調(diào)整，并非代表樓市已經(jīng)回暖。目前，東莞新住宅價(jià)格整體處于政府調(diào)控范圍之內(nèi)。年底到了，隨著供應(yīng)量的增加，開發(fā)商要回籠資金，將會(huì)繼續(xù)采取“以價(jià)換量”的策略。
105.9萬平方米“金九銀十”新住宅成交火爆
據(jù)合富輝煌東莞市場(chǎng)研究部監(jiān)測(cè)，9月和10月，東莞新建商品住宅網(wǎng)簽約105.9萬平方米，同比增7%，成交量創(chuàng)歷史同期最高，實(shí)現(xiàn)真正意義“金九銀十”。
其中，10月網(wǎng)簽約51.7萬平方米，環(huán)比9月不相上下。同時(shí)，前10月，全市新建商品住宅網(wǎng)簽約467.4萬平方米，同比大幅增加約四成，已經(jīng)超過去年全年442.4萬平方米的成交總量。
【剖析】
在9月和10月這一樓市傳統(tǒng)旺季里，全國(guó)樓市遭遇“滑鐵盧”，東莞卻一枝獨(dú)秀，總體行情火熱。除了經(jīng)濟(jì)基本面的支撐之外，與限購(gòu)傳聞仍有莫大關(guān)系。9月，東莞限購(gòu)預(yù)期再度增加，開發(fā)商搶推新貨，大力促銷，回籠資金步伐加快。
8228元/平方米前十月新住宅均價(jià)逼近“警戒線”
據(jù)合富輝煌東莞市場(chǎng)研究部監(jiān)測(cè)，前10月，東莞新建商品住宅網(wǎng)簽均價(jià)約8228元/平方米，同比上漲14.5%。由于人為限制簽約、低價(jià)項(xiàng)目大量成交，“金九銀十”期間，房?jī)r(jià)逐漸回落，兩個(gè)月的均價(jià)約8126元/平方米，同比略漲4%。
【剖析】
東莞的房?jī)r(jià)控制目標(biāo)是，全年新建商品住宅均價(jià)增幅不高于GDP的增幅。用8.5%的GDP增幅目標(biāo)和去年房?jī)r(jià)7606元/平方米這兩個(gè)數(shù)據(jù)來測(cè)算，今年新住宅的價(jià)格“警戒線”是8252元/平方米�？梢�，前10月的房?jī)r(jià)已經(jīng)逼近“警戒線”，僅僅相差24元。
不過，由于10月，低價(jià)項(xiàng)目大幅入市簽約，東莞均價(jià)回落，限購(gòu)預(yù)期已經(jīng)變淡，不過，政府并未放松監(jiān)管。
解讀
限購(gòu)之劍依舊高懸
11月6日，在出席上海合作組織成員國(guó)總理會(huì)議前夕，溫家寶總理在俄羅斯圣彼得堡說：“對(duì)于房地產(chǎn)一系列的調(diào)控措施，決不能有絲毫動(dòng)搖，我們的目標(biāo)是要使房?jī)r(jià)回歸到合理的價(jià)格。”
【剖析】
自從房地產(chǎn)調(diào)控2003年啟動(dòng)以來，這是溫家寶總理首次明確提出下調(diào)房?jī)r(jià)，告別了以往“遏制房?jī)r(jià)過快上漲”的基調(diào)。這釋放出的信號(hào)是，樓市調(diào)控不會(huì)放松。
具體到東莞，9月份以來，房?jī)r(jià)已經(jīng)有所松動(dòng)，但仍未到普遍回調(diào)的階段。同時(shí)，前10月的新建商品住宅的均價(jià)已經(jīng)高達(dá)8228元/平方米，直逼“警戒線”。因此，限購(gòu)這把達(dá)摩克利斯之劍仍然懸在東莞頭頂，尤其是在廣州、深圳、佛山、珠海先后步入限購(gòu)行列之后。
東莞對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)管，只要連續(xù)一段時(shí)間高于警戒線，便會(huì)出臺(tái)限購(gòu)措施。
最近兩月，東莞新住宅均價(jià)未踩紅線。在今年剩下不到兩個(gè)月的時(shí)間里，由于市場(chǎng)觀望、供需結(jié)構(gòu)、開發(fā)商促銷等因素綜合作用，房?jī)r(jià)應(yīng)該不會(huì)太瘋狂，限購(gòu)可能性不大，但明年走勢(shì)仍未定。
中介打架顯示二手樓市慘淡
日前，因出售東城蔚藍(lán)星湖一套房子，兩家房產(chǎn)中介發(fā)生沖突，致使多人受傷，最后鬧到了派出所才解決問題。
【剖析】
每當(dāng)二手樓市冷淡的時(shí)候，便有中介為爭(zhēng)奪售單大打出手。至于此次打架事件，我們先不論孰是孰非，就背后的含義來看，事件說明二手樓市時(shí)下光景慘淡。
因?yàn)榉抠J門檻提高、一手樓市優(yōu)惠促銷、企業(yè)經(jīng)營(yíng)困難等多種因素綜合影響，最近幾個(gè)月，東莞二手樓市跟其他城市一樣，已經(jīng)變得相當(dāng)清淡，不少中介只能靠租單過日子。為了活下去，二手中介紛紛轉(zhuǎn)攻一手市場(chǎng)，為開發(fā)商賣一手樓，賺取傭金。當(dāng)碰到難違的售單時(shí)，各方都很激動(dòng)，猶如久旱逢甘霖。如果有人想搶走，那肯定就大動(dòng)肝火，一言不合便大打出手了。
從綠城事件看東莞房企處境
自8月份以來，綠城風(fēng)波不斷，“將被收購(gòu)”、“要破產(chǎn)”、“可能退市”等新聞報(bào)道此起彼伏。
11月2日凌晨，綠城董事長(zhǎng)宋衛(wèi)平連夜發(fā)表網(wǎng)文否認(rèn)破產(chǎn)，捍衛(wèi)綠城。不過，在7日，有媒體援引綠城首席財(cái)務(wù)長(zhǎng)馮征的話稱，綠城正考慮出售房地產(chǎn)項(xiàng)目以增加現(xiàn)金流。
【剖析】
一葉知秋，房產(chǎn)巨鱷綠城的困境是房地產(chǎn)企業(yè)普遍處境的縮影：資金吃緊，債臺(tái)高筑。東莞的房企資金鏈怎么樣？因?yàn)闁|莞房企上市企業(yè)少，這個(gè)問題難以找到確切答案�！疤信伞逼毡榈恼f法是，今年?yáng)|莞樓市成交不錯(cuò)，開發(fā)商資金回籠理想，資金面沒有問題。
不過，情況可能并不像“抬市派”說的那么樂觀。
在東莞，已經(jīng)有開發(fā)商倒下了。3月，萬江宏達(dá)花園的開發(fā)商走佬，留下200余位無法辦房產(chǎn)證的業(yè)主。今年，項(xiàng)目收購(gòu)、股權(quán)交易等現(xiàn)象增多了，例如富通便把莞城圍仔的項(xiàng)目賣給了恒大。另外，現(xiàn)存的開發(fā)商中，有的擴(kuò)展步伐兇猛，戰(zhàn)線拉得很長(zhǎng)；有的在異地大興土木搞開發(fā)，資金需求量很大，這兩類開發(fā)商被業(yè)界列入壓力比較大的行列。
一句話，不要以行情火爆的說辭來力挺開發(fā)商。在銀根持續(xù)收緊時(shí)，東莞的房地產(chǎn)企業(yè)同樣很缺錢，稍有不慎，也會(huì)面臨忍痛割肉、破產(chǎn)倒閉的命運(yùn)。
