在日益明確的降溫信號前，對于開發(fā)商來說，安全是第一位。

　　這個四季度，開發(fā)商陣營開始松動。如何減少存貨，降低開工面積，保證資金安全；如何在市場絕對銷量數(shù)量下降的情況下，跑贏占有率；如何學著“思春”，既要看到冬天之后的春天，更要思考春天來了之后的發(fā)展……成為擺在開發(fā)商面前的當務之急。

　　基于以上的考量，11月的樓市已經(jīng)響起一片“搶收”聲。

　　161個樓盤打折促銷不促銷，不面市

　　如今的樓市，幾乎是“不促銷，不面市”。

　　根據(jù)上海搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心截至10月25日統(tǒng)計，11月打折優(yōu)惠樓盤共計161個(含別墅)，環(huán)比10月的147個增加了9.5%，項目數(shù)量創(chuàng)2011年新高。

　　在分布比例上，依然是以主力剛需板塊為主。其中，浦東新區(qū)、寶山區(qū)和嘉定區(qū)優(yōu)惠項目數(shù)量均有所增加，共計增加11個，占全部增加區(qū)域新增項目的半數(shù)。

　　由于上述區(qū)域基本上囊括了全市一半以上的成交，所以相對而言其區(qū)內(nèi)競爭壓力也較大，打折優(yōu)惠成為不可或缺的手段。據(jù)悉，僅浦東新區(qū)38個樓盤打折促銷，占到全市優(yōu)惠盤總量的23.6%。

　　與此同時，優(yōu)惠幅度也有明顯加大。數(shù)據(jù)顯示，11月上海樓市共有19個項目推出了9折以上的優(yōu)惠，最大幅度達到近7折。

　　最大幅度30萬中環(huán)跟進

　　而之前一直以低調(diào)優(yōu)惠試探市場的環(huán)線內(nèi)項目，也終于出現(xiàn)了松動。

　　上周末，位于閘北區(qū)中外環(huán)間的大寧板塊一樓盤開盤，就傳出“最高總價減30萬”的優(yōu)惠折扣，這一消息被認為是市中心樓盤打折銷售時代的全面到來。

　　筆者從搜房網(wǎng)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)看到，11月上海樓市打折優(yōu)惠項目中，除了內(nèi)環(huán)內(nèi)區(qū)域以外，外環(huán)外區(qū)域以及中環(huán)附近區(qū)域數(shù)量都有明顯增加，其中中環(huán)區(qū)域11月增加了6個優(yōu)惠項目，環(huán)比10月份增幅超30%，占比增加了3%。

　　“由于現(xiàn)在樓市成交主要仍集中在外環(huán)外，直接導致中環(huán)及內(nèi)環(huán)項目銷售壓力增大，尤其是中環(huán)地區(qū)的樓盤，由于不像豪宅項目擁有相對較長的銷售周期，所以迫切需要通過優(yōu)惠的手段快速提高成交量，也造成了11月中環(huán)區(qū)域優(yōu)惠項目的劇增。 ”對此，搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心分析師曲鵬表示。

　　但并非所有的項目都有這一壓力。

　　不久前，同樣位于內(nèi)中環(huán)的大寧瑞仕花園，就取得了兩天80套的去化成績。據(jù)悉，該項目均價39500元/平方米，并無明顯的優(yōu)惠政策，但仍然得到了客戶的肯定。

　　降低置業(yè)成本直接撬動剛需主力

　　“對開發(fā)商來說，降價促銷本身并沒有過大的壓力，真正的壓力在于，一旦全面降價了，市場仍然不出手，那時候才是真正的考驗。 ”在不久前的某業(yè)內(nèi)論壇上，易居董事局主席周忻如此表示。

　　但事實上，在目前市場下，對于“摒”了近一年半的剛需者來說，降價帶來的吸引力決不可小覷。以上海龍湖地產(chǎn)為例，有效的價格戰(zhàn)略讓滬上兩大產(chǎn)品遭遇瘋搶，穩(wěn)坐成交榜首位。而促銷主戰(zhàn)場嘉定新城，在多個項目的靈活調(diào)整后，一舉占據(jù)了近兩個月的成交首位。

　　“從根本上說，減少剛需購房者的購房成本是最直接也是最有效的方法。 ”在搜房網(wǎng)分析師曲鵬看來，目前市場上價格策略分為打折和降價兩種。前者由于其操作的靈活性，以及在關(guān)注度上的優(yōu)勢往往成為眾多開發(fā)商的優(yōu)先選擇。

　　此外，由于年底將至，許多開發(fā)商對于資金的需求量開始增大，迫切需要促進成交，也是11月不僅打折優(yōu)惠樓盤的數(shù)量明顯增多，且優(yōu)惠幅度也有較大加強的主要原因。(李真)