目前，降價(jià)依然是市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)，在糾結(jié)于拐點(diǎn)是否到來(lái)，全面降價(jià)是否成立這些問(wèn)題時(shí)，一種被忽視的力量成為全面降價(jià)是否成立的關(guān)鍵，這種力量來(lái)自中環(huán)。

　　中環(huán)黃金交通

　　價(jià)格“定海神針”

　　當(dāng)一個(gè)個(gè)被稱(chēng)為降幅超過(guò)20%的樓盤(pán)出現(xiàn)，人們自然會(huì)開(kāi)始思考市場(chǎng)是否已經(jīng)開(kāi)始全面降價(jià)。在同策咨詢(xún)研發(fā)中心提供的有關(guān)中環(huán)2011年各月的成交統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中，筆者發(fā)現(xiàn)在外圍區(qū)域降聲一片之時(shí)，在中環(huán)線上依次出現(xiàn)的各板塊依然保持各自的走勢(shì)，似乎將下降“抵御”在中環(huán)之外。

　　以中環(huán)范圍內(nèi)成交較為活躍的大寧板塊為例，其2011年8月份的成交均價(jià)為30824元/平方米，到了9月升至31986元/平方米，而在降價(jià)潮“風(fēng)起云涌”的十月，大寧板塊的成交均價(jià)也保持于31436元/平方米，如此微調(diào)，降價(jià)之說(shuō)并不成立。

　　在同策咨詢(xún)第四區(qū)域研究部總監(jiān)王巍立看來(lái)，目前上市的新盤(pán)，80%位于外郊環(huán)、郊外環(huán)，中環(huán)供應(yīng)比較少，中外環(huán)間供應(yīng)量占到市場(chǎng)的20%-30%，但中環(huán)價(jià)格走勢(shì)卻比較穩(wěn)定，基本呈現(xiàn)穩(wěn)步攀升態(tài)勢(shì)，“中環(huán)是價(jià)格的‘定海神針’，基本比上海市均價(jià)高出20%。”

　　中環(huán)的價(jià)值優(yōu)勢(shì)，與其交通優(yōu)勢(shì)緊密相連。中環(huán)作為一條黃金交通“腰帶”，沒(méi)有外環(huán)大卡車(chē)通行造成的交通問(wèn)題，沒(méi)有內(nèi)環(huán)密集人流導(dǎo)致的擁堵，“東南西北各個(gè)方向都很暢通，無(wú)論是產(chǎn)品分布還是居住環(huán)境都是最方便的。”王巍立如是說(shuō)。

　　擁有優(yōu)越居住條件的中環(huán)又一直保持低供應(yīng)，同時(shí)又擁有相當(dāng)數(shù)量有實(shí)力的改善性客群的需求支撐，中環(huán)一手房?jī)r(jià)格保持穩(wěn)定之姿，自在情理之中。

　　投資離場(chǎng)

　　中環(huán)步入買(mǎi)方市場(chǎng)

　　一份漢宇地產(chǎn)市場(chǎng)研究部的報(bào)告顯示，10月份內(nèi)中環(huán)和中外環(huán)一手房方面的成交量分別為245套和283套，僅有為數(shù)不多的新盤(pán)在售。而內(nèi)中環(huán)和中外環(huán)二手房成交1373套和1712套，環(huán)比分別下降22%和26%。在整個(gè)住宅市場(chǎng)，區(qū)域二手房的成交比例已經(jīng)達(dá)到85%以上，這表明目前中環(huán)線附近的住宅市場(chǎng)已經(jīng)完全接近于成熟，供需水平主要由二手房市場(chǎng)來(lái)主導(dǎo)。那么相關(guān)二手房信息又能告訴我們?cè)鯓拥囊粋�(gè)中環(huán)？

　　漢宇地產(chǎn)分析人士告訴筆者，如果以目前的供需關(guān)系來(lái)看，中環(huán)線區(qū)域?qū)嶋H上已經(jīng)進(jìn)入到買(mǎi)方市場(chǎng)。以浦東的某大型樓盤(pán)為例，目前該樓盤(pán)二手房均價(jià)在2.7-2.8萬(wàn)元/平方米左右，而其在售的新盤(pán)均價(jià)為3.2-3.4萬(wàn)元/平方米，僅有少量?jī)?yōu)惠。如果考慮到交易成本的轉(zhuǎn)嫁，一二手房?jī)r(jià)格已經(jīng)接近持平，除了一些一期、二期房源，普通的二手房缺乏價(jià)格優(yōu)勢(shì)。

　　根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，最近三個(gè)月該樓盤(pán)二手房月均僅成交5-7套，這只有年初的兩成水平。目前門(mén)店掛牌量呈現(xiàn)穩(wěn)定上升趨勢(shì)，可售房源充裕，顯著特點(diǎn)是賣(mài)的多，買(mǎi)的少。

　　當(dāng)投資性需求離場(chǎng)后，中環(huán)線區(qū)域逐漸顯示出買(mǎi)房市場(chǎng)特征，這讓中環(huán)的成交價(jià)格顯示出基于實(shí)際居住需求的供需關(guān)系，而這也讓中環(huán)房?jī)r(jià)的漲跌更具有價(jià)格提示意義。

　　雖然進(jìn)入買(mǎi)房市場(chǎng)，但上海中原地產(chǎn)多處門(mén)店監(jiān)測(cè)信息也顯示，十月份中下旬，中心城區(qū)二手住宅議價(jià)幅度雖然出現(xiàn)一定幅度的松動(dòng)，擴(kuò)大到3%-5%，但亦不及外圍片區(qū)最高可達(dá)10%的幅度。二手業(yè)主心態(tài)平穩(wěn)，未出現(xiàn)大范圍拋售現(xiàn)象，并且部分地區(qū)業(yè)主開(kāi)始轉(zhuǎn)售為租。

　　供應(yīng)稀缺

　　中環(huán)以?xún)?nèi)抗跌成性

　　不久前在降價(jià)潮中曾一度被輿論認(rèn)為“上海豪宅市場(chǎng)松動(dòng)標(biāo)志”的星河灣，在“降價(jià)幅度達(dá)20%”的傳聞出現(xiàn)后，上海星河灣位于閔行的售樓處就接到多個(gè)“要求搶購(gòu)促銷(xiāo)產(chǎn)品”的電話，讓開(kāi)發(fā)商措手不及。

　　而據(jù)筆者了解，所謂“降價(jià)幅度達(dá)20%”，是該項(xiàng)目社區(qū)地理位置較差的個(gè)別產(chǎn)品在國(guó)慶期間的限時(shí)限量促銷(xiāo)行為，價(jià)格落差也屬于正常范圍。據(jù)上海房地產(chǎn)交易網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，該項(xiàng)目近期價(jià)格并無(wú)明顯促銷(xiāo)行為，成交價(jià)格基本保持在4萬(wàn)-5萬(wàn)多元/平方米。

　　事實(shí)上，由于高端產(chǎn)品的資源性和稀缺性，使其擁有極強(qiáng)的保值屬性，因而其市場(chǎng)表現(xiàn)也有明顯的穩(wěn)定性。而對(duì)于中環(huán)以?xún)?nèi)寸土寸金之地存在的各個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目，稀缺性和資源性幾乎就是其共同的標(biāo)簽，如上文所述，中環(huán)持續(xù)的低供應(yīng)，也正是因?yàn)橘Y源的稀缺性。

　　同策咨詢(xún)研究部總監(jiān)張宏偉也表示，市中心樓盤(pán)相對(duì)來(lái)說(shuō)抗跌能力比較強(qiáng)，尤其是對(duì)于豪宅項(xiàng)目，當(dāng)前短期內(nèi)降價(jià)不一定能夠達(dá)成激活成交的目的。此外，由于市中心物業(yè)的稀缺性，市中心的一些高端樓盤(pán)推盤(pán)上也會(huì)相對(duì)保守，大部分不可能以集中成交形式出現(xiàn)在市場(chǎng)上。

　　同時(shí)張宏偉還認(rèn)為，高端居住板塊在市場(chǎng)進(jìn)入上漲通道時(shí)會(huì)很快復(fù)蘇，所以對(duì)于有多元化產(chǎn)品配備的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，即使降價(jià)，也往往選擇對(duì)于價(jià)格更加敏感的剛需樓盤(pán)。

　　突破中環(huán)

　　降價(jià)才成立

　　無(wú)論是中環(huán)區(qū)域本身所具有的產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)和居住優(yōu)勢(shì)，還是中環(huán)區(qū)域步入買(mǎi)房市場(chǎng)后更能體現(xiàn)供需的真實(shí)狀況，以及中環(huán)稀缺的供應(yīng)和中環(huán)以?xún)?nèi)產(chǎn)品的極強(qiáng)抗跌性，對(duì)于降價(jià)之聲不斷的市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，是否全面降價(jià)，不僅要看外圍剛需盤(pán)的超大折扣，更重要的是看降價(jià)是否突破了中環(huán)的黃金線。

　　漢宇地產(chǎn)市場(chǎng)研究部經(jīng)理付偉就表示，從以往上海的房?jī)r(jià)走勢(shì)來(lái)看，房?jī)r(jià)進(jìn)入上漲周期時(shí)，總是由內(nèi)至外的，而當(dāng)房?jī)r(jià)下跌時(shí)，總是由外至內(nèi)。雖然上海樓市出現(xiàn)了較大幅度的降價(jià)，但中環(huán)線降價(jià)缺乏動(dòng)力。

　　當(dāng)前，房?jī)r(jià)由外至內(nèi)逐漸傳導(dǎo)的機(jī)制正在形成當(dāng)中，中環(huán)區(qū)域未來(lái)跟隨外圍區(qū)域出現(xiàn)降價(jià)并非不可能。但王巍立則表示，降價(jià)在中內(nèi)環(huán)實(shí)現(xiàn)可能性不大，降價(jià)的多米諾骨牌效應(yīng)也許并不能一蹴而就。(馮燕 王嘉辰)