大浪淘沙之下，一些性價比不高但前期被整體市場推高價格的“被高端”項目，漸漸露出了原形。位于北京朝陽區(qū)望京區(qū)域的東湖灣名苑項目，今年9月4日開盤，截至11月8日的兩個月時間內(nèi)，簽約不足百套，簽約率僅為17%。
兩個月銷售簽約率僅17%
記者來到項目售樓處。除了幾位正在維修設(shè)備的工作人員外，偌大的售樓處內(nèi)冷冷清清并無一人看房或者咨詢。在銷控表上，僅有百套左右房源被紅色圓圈標(biāo)識出已認(rèn)購狀態(tài)。
根據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，東湖灣名苑于今年9月4日獲得預(yù)售許可證，共推出518套房源，以125平方米和175平方米三居為主，另有部分47平方米開間和240平方米的大戶型。截至11月8日，已簽約數(shù)量僅93套，簽約率約17%，成交均價為35777元/平方米。
值得注意的是，去年9月23日該項目也推出一批共316套房源，目前已簽約280套，簽約率為88.6%，簽約均價為31835元/平方米，與去年同期相比，項目銷售均價上漲12.3%。
與同樣位于該區(qū)域的另一樓盤保利中央公園相比，東湖灣名苑的銷售情況并不理想。據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，保利中央公園于8月19日獲得預(yù)售許可證，共推出552套房源，不到半個月時間簽約套數(shù)就達(dá)到109套，截至11月8日，該項目已簽約281套，成交均價為39168元/平方米，簽約率達(dá)到51%。作為同期開盤的新項目，東湖灣名苑的簽約數(shù)量僅為其三分之一。
拉長周期賺取暴利
從2006年10月首次開盤至今，東湖灣在售均價從9500元/平方米上漲至40000元/平方米，5年時間內(nèi)房價翻了4倍多。而據(jù)相關(guān)人士爆料，東湖灣所在地塊是協(xié)議出讓獲得，當(dāng)時地價成本不到3000元/平方米，尚不足目前房價的十分之一。
如何能讓一個項目賣出高于地價10倍的價格？
記者在一份北京市權(quán)威部門提供的《北京市住宅項目土地供應(yīng)情況和開發(fā)利用情況公示表(2004年1月-2006年6月)》看到，東湖灣項目2004年1月拿地，約定2004年7月開工，約定2007年年底就應(yīng)該開發(fā)建設(shè)完畢。但實際上，北京城建取得該項目后，并沒有馬上動工，一直拖延到2006年才開始動工，項目竣工時間更是一拖再拖，在售的三期501、505、506號樓要到2012年交房。
一位業(yè)內(nèi)人士指出，東湖灣開發(fā)商的這種做法，在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)非常常見，通過推遲建設(shè)開盤，坐享地價升值帶來的超高利潤。
該人士指出，如果按照北京城建2004年拿地的市場環(huán)境看，頂多能賣到6000元/平方米的價格，到2007年年底，也就能賣到一萬三四。但因為“囤地有房”，延長了五年的開發(fā)周期，房價翻了數(shù)倍，開發(fā)商自然也獲取了超額利潤。
被指“偽高端”
“東湖灣目前的售價在望京算是高端項目，但事實上品質(zhì)并不高端，只是價格被市場抬了上去”，東湖灣附近一家中介門店的工作人員如此評價該項目。
據(jù)一位曾經(jīng)在東湖灣工作過的開發(fā)商人士告訴記者，東湖灣是北京城建和天潤房地產(chǎn)公司合作的一個項目，開始的確想做高端，但實在是沒經(jīng)驗，犯了不少錯誤，雖然后期一直在彌補，但并不是很成功，甚至曾一度影響到天潤后來開發(fā)的福熙大道的銷售。
據(jù)了解，因為房屋存在嚴(yán)重質(zhì)量問題，東湖灣的業(yè)主曾多次找開發(fā)商維權(quán)，甚至拒絕收房，但最后均以業(yè)主妥協(xié)告終。
記者在項目附近的中介門店看到很多東湖灣的二手房源。據(jù)中介門店的工作人員介紹，目前在售的東湖灣二手房源不在少數(shù)，且房齡普遍只有2-3年，幾乎為全新房源，“很多買家都是投資客，幾乎沒有住過”。投資客過多，也影響到了小區(qū)的居住品質(zhì)。
■開發(fā)商回應(yīng)
前期業(yè)主要求過于苛刻
對業(yè)主的抱怨和指責(zé)，東湖灣副總經(jīng)理王建策對記者表示，三期物業(yè)費用提高近1元錢主要是因為三期物業(yè)服務(wù)的品質(zhì)和內(nèi)容均有所升級，譬如電梯的升級換代、地下水維護(hù)以及小區(qū)燈光、機電設(shè)施等成本提升。對于前期物業(yè)存在的問題，王建策表示，東湖灣從來沒有標(biāo)榜為“豪宅”，“最多只是改善性住宅，前期業(yè)主的定位無疑太過高端，對產(chǎn)品和服務(wù)過于苛刻”。
此外，對于項目附近北小河的長期污染問題，王建策表示這是“朝陽區(qū)政府的歷史遺留問題”，不過整改工程現(xiàn)已全面啟動，已經(jīng)開始從河流上游進(jìn)行全線清理整治。
對于不足三千元拿地現(xiàn)在卻賣4萬元涉嫌暴利的問題，王建策僅表示：“這是當(dāng)初開發(fā)商與政府之間的協(xié)議”，“首吃螃蟹的人在收獲高利潤之前一定是先承擔(dān)了高風(fēng)險”，他表示，東湖灣進(jìn)駐望京之后，對城市風(fēng)貌、植被綠化以及學(xué)校等的引進(jìn)也做了巨大的貢獻(xiàn)。
水景污染嚴(yán)重
東湖灣一直標(biāo)榜自己是望京的高端豪宅項目，并以毗鄰項目的“北小河景觀河道”為銷售賣點之一，以示自己是“水景豪宅”，但實際如何呢？
立冬之日，記者來到東湖灣實地探訪。還沒到小區(qū)，記者便聞到一陣陣刺鼻的惡臭。家住東湖灣一期的一位業(yè)主告訴記者，這就是東湖灣南側(cè)北小河散發(fā)出來的氣味，“已經(jīng)治理好多年了，但是一直沒有弄好”，他說，“冬天還稍好些，一到夏天家里根本不能開窗，熏死人。”
對這條曾是東湖灣最大賣點之一的“水景河道”的臭味，業(yè)主無數(shù)次向開發(fā)商和物業(yè)反映過，但開發(fā)商一直說要整改，卻總也不見下文。
超高物業(yè)費服務(wù)卻不盡如人意
因為標(biāo)榜高端項目，東湖灣的物業(yè)費也水漲船高，一二期物業(yè)費3.18元平方米/月，三期物業(yè)費更高達(dá)4.38元/平方米/月，在望京區(qū)域算是數(shù)一數(shù)二的超高物業(yè)費了，據(jù)了解，售價高于東湖灣的保利中央公園的物業(yè)費為3.42元/平方米/月。
雖然物業(yè)收費高企，管理卻不盡如人意，這也成為東湖灣前期業(yè)主們時常抱怨的話題。
在北京多個房地產(chǎn)網(wǎng)站的論壇上，記者看到不少業(yè)主反映的物業(yè)問題，如大堂頂棚油漆脫落、地面大理石有破碎且地面不平導(dǎo)致樓門無法開關(guān)、小區(qū)道路被碾壓后長期得不到修復(fù)等等。
“業(yè)主反映的物業(yè)問題遲遲不能解決，物業(yè)費漲價卻非常迅猛。”上述業(yè)主稱。
據(jù)了解，為了物業(yè)服務(wù)的問題，一期二期業(yè)主多次維權(quán)，要求物業(yè)公司整改。
