—二手房價格互動往往成為各界研判樓市走向重要的“風(fēng)向標(biāo)”。今年，在樓市調(diào)控政策、高庫存壓力、新房密集供應(yīng)等政策與市場的聯(lián)手發(fā)力之下，一方面一手房價格折扣屢創(chuàng)新低，另一方面二手房價格因業(yè)主惜售而出現(xiàn)停滯，這使得北京樓市出現(xiàn)一手房與二手房價格“倒掛”的怪象。
近日，本報記者通過實地走訪通州、亦莊、大興、昌平和房山等今年樓市熱點區(qū)域調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前北京一手房與二手房價格“倒掛”已呈星火燎原之勢，從通州局部區(qū)域的個別案例蔓延到各個遠郊區(qū)域，與今年新房價格呈現(xiàn)相似的曲線。
值得注意的是，一二手房價格倒掛曾在2008年年底頻繁出現(xiàn)過，這通常是市場回調(diào)的前兆。而隨著新盤的大幅降價或低價入市，樓市供需倒掛的現(xiàn)象將愈發(fā)明顯。當(dāng)二手房在新房壓力下不得不降時，反過來又會再次刺激新房下行。在業(yè)界看來，一二手房價格倒掛的快速蔓延意味著樓市拐點加速到來。
昌 平
二手房價3個月內(nèi)下跌兩成
昌平區(qū)域是在售新房主要分布的熱點區(qū)域，新房價格因供應(yīng)的大幅增加開始出現(xiàn)明顯探底。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，位于霍營的首開國風(fēng)美唐，目前在售均價21000元/平方米，最低價18000元/平方米；位于回龍觀的東亞上北鑫座為商住兩用，最低價為14900元/平方米。位于昌平縣城的金隅萬科城目前最低在售均價為14000元/平方米，而其二手房源均價在15000元/平方米左右，出現(xiàn)明顯的一二手房價倒掛。
在周邊降價促銷的一手房影響下，昌平二手房銷售區(qū)域主要集中在回龍觀、北七家、昌平縣城等地，二手房報價主要分布在12000元-19000元/平方米，相比調(diào)控前下降了10%左右。
“3個月前，回龍觀的二手房價還是23000元-25000元/平方米，現(xiàn)在價格普降到16000元-17000元/平方米”，回龍觀小區(qū)一位二手房中介門店的工作人員小蔡告訴記者，在3個月內(nèi)，二手房價下跌了兩成多。
在小蔡所在門店的房源展示板上，不少被標(biāo)上“業(yè)主急于出手或特價房源”等字眼，“龍澤附近一套100多平方米的兩居室，報價已經(jīng)從240萬降到不足200萬了。但現(xiàn)在觀望的人太多，買房的都希望能降得再多一些”，小蔡無奈地搖了搖頭。記者發(fā)現(xiàn)，該中介門店地處回龍觀區(qū)域最繁華的一條街道上，間隔不遠處還有幾家同樣經(jīng)營二手房的門店。11月7日下午5點左右，行人來來往往，但這幾家門店內(nèi)卻門可羅雀。
據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計，10月，昌平區(qū)二手住宅成交均價為16700元/平方米，環(huán)比9月成交均價16866元/平方米下跌1%。隨著區(qū)域一手房供應(yīng)量增多與價格的下調(diào)，昌平區(qū)域內(nèi)二手房正面臨較大壓力。
現(xiàn)狀
價格倒掛持續(xù)8個月
來自我愛我家提供的數(shù)據(jù)顯示，一手房與二手房價格倒掛現(xiàn)象出現(xiàn)在2008年和去年個別月份。今年3月開始，這一價格倒掛現(xiàn)象已持續(xù)8個月。
我愛我家首席分析師孔丹表示，繼今年1月出現(xiàn)一二手房價格倒掛之后，從今年3月份開始，一二手房價格倒掛已經(jīng)月月出現(xiàn)，其中在今年3月，北京一手住宅成交均價為18269元/平方米，而二手住宅成交均價23536元/平方米。最新統(tǒng)計顯示，今年10月份，北京一手住宅成交均價為20670元/平方米，而同期二手住宅成交均價22183元/平方米。
對于一二手房價格倒掛現(xiàn)象出現(xiàn)的原因，鏈家地產(chǎn)首席分析師張月認為，從一二手房定價機制上看，二手房定價更多的是依據(jù)商品房的價格而定，但是在目前市場調(diào)控下，開發(fā)商選擇了加大優(yōu)惠幅度，這使得商品房價格出現(xiàn)了低于二手房的現(xiàn)象。同時，受到限購無法換房的影響，許多二手房業(yè)主惜售心態(tài)愈加明顯，導(dǎo)致掛牌出售價格居高不下，而一手房貨量大，而且開發(fā)商存在資金鏈的問題，需要隨時調(diào)整價格更是促成商品房降價幅度超過二手房的主要原因。
不過，張月同時強調(diào)，目前一二手房價格倒掛主要是在價格競爭激烈的較遠區(qū)縣出現(xiàn)，城區(qū)由于新入市新房項目稀少，“同一地理位置同品質(zhì)戶型的新房和二手房樓盤，商品房價格一般都高過二手房15%以上�！�
對策
中介門店兼做售樓處
一手房傳導(dǎo)而至的信號，令二手房市場蒙受巨大壓力。在一二手房價格倒掛之下，小中介公司受不了調(diào)控重壓選擇關(guān)門的數(shù)量逐漸增加，而大公司則逐漸開始選擇拓展業(yè)務(wù)品種，增加新盈利點，部分公司選擇了增加對目前成交量價齊漲的租賃業(yè)務(wù)重視程度。
中介公司從居間轉(zhuǎn)到兼顧代理，門店不僅只掛售二手房，還開賣一手房，這種現(xiàn)象被稱之為“一二手聯(lián)動”。中原等在房地產(chǎn)銷售覆蓋了項目前期策劃、商品房代理和二手房中介的全業(yè)務(wù)型公司。在2009年至2010年二手房市場比較好的情況下，雖然也有這類業(yè)務(wù)，但重視程度都不高，而在目前市場蕭條的情況下，這種一二手聯(lián)動賣房的形式可以說是對公司銷售能力提供了新的業(yè)務(wù)增長點。
此外，聯(lián)動銷售也越來越多地得到最近樓市新上市項目開發(fā)商的青睞，對于目前淡季下的開發(fā)商而言，通過中介的多網(wǎng)點共同分銷也能最大程度地宣傳項目，用最小的宣傳成本收獲最準(zhǔn)確的意向客戶。在目前限購政策下，有意向、有能力、有資格的購房客戶相比之前的黏度降低很多。通過中介門店的篩選，可以非常明顯地加速庫存樓盤的消化速度，加快房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金的流通，實現(xiàn)有效融資；中介公司也可以通過這種方式，在不增加人員的情況下，降低中介費降低帶來的影響，可以多角度經(jīng)營來獲得更多的市場份額。
房 山
新房項目價格驚現(xiàn)“倒掛”
與城區(qū)及其他郊區(qū)不同，房山區(qū)域二手房市場非常小，商品房占市場交易比例非常高。二手房成交量基本全市占比在2%-3%之間。然而，根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計，自7月起，房山商品住宅成交均價一直保持下降趨勢，均價為14717元/平方米，較上半年下降約12%。
隨著新房價格不斷下探，今年不同月份入市的房產(chǎn)項目價格“倒掛”現(xiàn)象非常明顯。
2009年的長陽地塊第一次讓房山市場進入北京主流購房者眼中。在2010年直到今年7月份房山都占據(jù)了北京樓市非常重要的位置，特別是在限購后的最初幾個月，成交量在全市占比超過20%。萬科、首開、綠地、城建、金地等開發(fā)商均在區(qū)域內(nèi)有所舉措。但是最近從8月開始，房山成交量連續(xù)下滑，10月份更是創(chuàng)造了429套的低成交量，不足限購之初的一半。價格倒掛在今年4月份曾出現(xiàn)，作為北京首個“限房價、競地價”的普通商品房項目，4月15日，中鐵建·長陽國際城均價1.25萬元/平方米，相比周邊萬科長陽半島等項目價格低5000元左右。短短兩天的時間里，長陽國際城首期01及08地塊1594套全部完成選房認購，比預(yù)售方案公布的選房時間提前3天結(jié)束。不過，隨著樓市調(diào)控的持續(xù)，越來越多的低價項目出現(xiàn)在房山。位于房山竇店的水墨林溪目前項目均價為8500元/平方米，其中3居起價只有7600元/平方米。
隨著低價項目的大量涌入，同一項目在不同月份的銷售價格也出現(xiàn)明顯的價格倒掛。記者本周在位于房山竇店某項目售樓處發(fā)現(xiàn)，今年6月該項目成交均價為10128元/平方米，10月新一期項目價格降至9954元/平方米。
張月表示，房山銷售客群主要為年輕的首次置業(yè)剛需人群，經(jīng)濟承受力相對有限，考慮更多的是自主需求，房山板塊在售產(chǎn)品以高層板樓居多，同質(zhì)化相對嚴重，且多以低總價、低首付吸引購房者。隨著調(diào)控的深入和供應(yīng)的不斷增加，房山各樓盤的去化率逐漸走低。目前多個樓盤30%-40%的去化率，開發(fā)商的銷售壓力將越來越大。在通州等房價大跌的影響下，房山也已經(jīng)到了大調(diào)整的邊緣。
大 興
部分區(qū)域一二手房價差1000元
11月6日，在大興區(qū)西紅門地鐵附近，小劉跟他的同事正百無聊賴地聊著天。見有人從地鐵里出來，小劉便跑上去發(fā)一張周邊二手房源的清單。
