在成交量持續(xù)走低、房價(jià)松動(dòng)的背景下，昔日高價(jià)地項(xiàng)目的入市面臨著諸多困境。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，目前在售的18個(gè)高價(jià)地項(xiàng)目銷售額合計(jì)不足地價(jià)的8成，個(gè)別項(xiàng)目目前的銷售額只占地價(jià)的3.1%。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，高價(jià)地項(xiàng)目入市時(shí)機(jī)欠佳，銷售額還遠(yuǎn)不及地價(jià)，再加上其他成本，房企的壓力頗大，唯有合理定價(jià)才有望突圍。

　　銷售額遠(yuǎn)低于地價(jià)

　　來自北京中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，2009年至今，北京出讓的包含住宅類地塊中溢價(jià)率超過100%的合計(jì)有33塊，其中已經(jīng)進(jìn)入銷售環(huán)節(jié)的合計(jì)有18個(gè)。這18個(gè)地塊的合計(jì)土地出讓金為468.76億元，而截至日前的銷售額僅為359.45億元，銷售額合計(jì)僅為土地出讓金的76.7%。在18個(gè)項(xiàng)目中，更是有8個(gè)項(xiàng)目截至日前的銷售額還不足土地出讓金的一半。其中，薊門橋項(xiàng)目還倒手轉(zhuǎn)讓。

　　記者在北京中原地產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)中看到，目前境況較差的是包括金科·巴登假日、中海九號(hào)公館、米拉village等在內(nèi)的11個(gè)項(xiàng)目，這11個(gè)項(xiàng)目目前的銷售回款還難以和土地出讓金持平，再加上稅費(fèi)成本、建安成本等，企業(yè)的利潤更無從談起。

　　其中，于2010年3月15日拿地的金科·巴登假日目前的銷售額為3.94億元，而該宗地的土地出讓金為23億元，銷售回款僅占土地出讓金的17.1%；而于2010年1月21日拿地的中海九號(hào)公館目前的銷售額為25.56億元，占該宗地66.9億元土地出讓金的38.2%；此外，位于馬駒橋的“地王”項(xiàng)目米拉village的銷售情況也并不樂觀，銷售額僅占土地出讓金的76.2%。

　　北京中原地產(chǎn)三級(jí)市場研究總監(jiān)張大偉告訴記者，在18個(gè)高價(jià)地項(xiàng)目中，即使是部分銷售比較早、受調(diào)控政策影響小的項(xiàng)目，到目前的銷售額也僅為地價(jià)的2-3倍，而按照正常項(xiàng)目成本計(jì)算，土地成本只占銷售成本的3-4成，這意味著地王項(xiàng)目盈利的空間非常小，很多甚至瀕臨或者已經(jīng)虧本，2010年初的不理性購地已經(jīng)明顯影響了房企的利潤空間。

　　合理定價(jià)換銷量

　　值得注意的是，記者在北京中原地產(chǎn)提供的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中發(fā)現(xiàn)，18個(gè)在售項(xiàng)目中，保利望京苑成交樓面價(jià)最高，達(dá)到了2.4萬元/平方米，但銷售情況還比部分高價(jià)地項(xiàng)目略好。記者在搜房網(wǎng)上看到，該項(xiàng)目目前的均價(jià)為3.8萬元/平方米。業(yè)內(nèi)人士表示，銷售額較好的主要原因就是得益于其合理定價(jià)，該項(xiàng)目地處望京，且產(chǎn)品做得也確實(shí)不錯(cuò)。

　　同樣賣得不錯(cuò)的還有位于亦莊的中信新城，該項(xiàng)目成交樓面價(jià)為1.34萬元/平方米，搜房網(wǎng)上顯示目前該項(xiàng)目的均價(jià)為2.5萬元/平方米。

　　而某房企以467%的溢價(jià)率拿下的地塊，因定價(jià)過高而銷售緩慢，目前為止成交了14套，其銷售額僅占地價(jià)的3.1%，是這18個(gè)地塊中占比最小的。

　　張大偉分析認(rèn)為，從目前調(diào)控的趨勢看，今年年底前土地市場的冷清局面或難以逆轉(zhuǎn)，而對(duì)大部分地王項(xiàng)目的企業(yè)來說，如何選擇降價(jià)、降價(jià)的幅度多大能夠換來銷量，以避免虧損成為目前最大的難題。特別是郊區(qū)地王項(xiàng)目，如果不選擇快降，很可能因?yàn)楹笃诠��?yīng)大幅增加面臨更大的難題。

　　亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅也表達(dá)了同樣的觀點(diǎn)，她表示目前已有部分項(xiàng)目以成本價(jià)甚至負(fù)利潤定價(jià)，以期促進(jìn)銷售，回籠資金。(記者 桂瑰)