政策制度亟待完善

　　十二五期間，受現(xiàn)實需求壓力，保障房建設(shè)任務(wù)空前繁重。調(diào)查中，專家表示，與保障房相關(guān)的一系列深層次問題正在日益凸顯。

　　一些地方政府為完成已簽訂任務(wù)量，項目手續(xù)不全就開工，出現(xiàn)“邊開工邊辦手續(xù)”現(xiàn)象。

　　今年5月24日至6月2日，河北省住建廳對該省保障性住房質(zhì)量安全進行執(zhí)法監(jiān)督檢查。接受檢查的66項保障性住房建設(shè)工程、71個單位工程中，建設(shè)手續(xù)不齊全的工程占檢查工程10%。    

　　倉促上馬，監(jiān)管不力引發(fā)的問題頻現(xiàn)。業(yè)內(nèi)外人士普遍反映，部分地方因工期過于倉促，保障房建設(shè)中從施工、監(jiān)理、建材等一系列企業(yè)招投標(biāo)流程被弱化，客觀致使對建設(shè)質(zhì)量的監(jiān)管流于形式，這也是造成保障房質(zhì)量問題頻發(fā)的重要原因。

　　相關(guān)規(guī)定的漏洞也造成部分開發(fā)單位“偷工減料”。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，限價房和經(jīng)適房當(dāng)前平均利潤率約7%~8%，不足普通商品房一半。加上各項稅費、土地成本和通脹因素，利潤更被壓縮。廉租房和公租房項目利潤率更低，且資金回籠速度較慢，因此造成一些企業(yè)千方百計壓縮成本。專家表示，若缺乏強力有效監(jiān)管，危害質(zhì)量安全事件很難避免。

　　政策環(huán)境和相關(guān)投融資機制不完善也成保障房建設(shè)推進乏力深層原因。

　　目前，我國保障性住房建設(shè)主要以財政投入為主。調(diào)查顯示，因地方配套資金不足，全國保障性住房建設(shè)計劃實施艱難。

　　近年來土地成本高漲，保障性住房開發(fā)成本快速上升，不少項目出現(xiàn)虧損，民企紛紛退出保障性用房領(lǐng)域。長期關(guān)注保障房建設(shè)的中航工業(yè)中航信托股份有限公司總經(jīng)理姚江濤表示，與我國多數(shù)城市較低的租金房價比，在公共租賃房或廉租房市場投入的資本難以達到合理收益率。加之中低收入群體償付能力有限，即使出現(xiàn)信貸違約，銀行也面臨資產(chǎn)處置方面限制，這使得金融機構(gòu)同樣缺乏參與保障性住房建設(shè)積極性。

　　中國國際經(jīng)濟技術(shù)合作促進會金融投資委員會主席孫飛博士認(rèn)為，資金嚴(yán)重不足是目前保障性住房體系建設(shè)和發(fā)展面臨的主要瓶頸。立法缺失，住房保障體系不健全，導(dǎo)致存在嚴(yán)重的資源稀缺局面。

　　頂層設(shè)計至關(guān)重要

　　采訪中，專家呼吁，必須從頂層設(shè)計入手，盡快建立完善相關(guān)保障性住房法規(guī)，規(guī)范投入、建設(shè)、分配、監(jiān)管、退出等制度，進而建立適合中國國情的可持續(xù)發(fā)展的保障性住房體系。

　　有專家建議借鑒國際經(jīng)驗，啟動政策性金融杠桿。國際上，保障性住房建設(shè)主要通過政策性金融創(chuàng)新推動市場化資金參與。政府并不充當(dāng)保障性住房建設(shè)投資主體，而是通過稅收優(yōu)惠、稅收返還、利息補貼、增信擔(dān)保等方式提高保障性住房開發(fā)和運營收益率，使其達到市場化運營下的合理風(fēng)險收益水平，從而吸引民間資本進入，最終投融資主體仍由地產(chǎn)企業(yè)和金融機構(gòu)充當(dāng)。

　　姚江濤認(rèn)為，政策性金融杠桿的啟動，有利于建立適合國情的保障房融資及流動體系，實現(xiàn)保障性住房市場可持續(xù)性發(fā)展。

　　孫飛建議，應(yīng)盡快出臺制定《住房保障法》，規(guī)范政府與地產(chǎn)商職能與定位，理順政府與市場關(guān)系，使得政府和市場均能滿足國民多層次居住需求，構(gòu)建中國國情的保障性住房體系。

　　公平分配是保障性安居工程“生命線”，社會學(xué)專家郭簃認(rèn)為，當(dāng)務(wù)之急是進一步完善基本住房保障制度，拓寬建設(shè)資金來源渠道，同時建立公平分配機制和質(zhì)量監(jiān)督體系，對保障房建設(shè)實行質(zhì)量終身責(zé)任制。只有做到過程和結(jié)果公開公平公正，才能真正使住房困難中低收入家庭受益。本報記者　王 瑜