本報(bào)10月27日報(bào)道吉林省梅河口市5年使用期的土地亂象后(詳見《吉林梅河口"短命土地"誰之過》)，在全國尤其是當(dāng)?shù)厣鐣鹘缫饛?qiáng)烈反響。
當(dāng)天上午，吉林省省長王儒林對報(bào)道反映的情況做出重要批示意見。通化市以及梅河口市有關(guān)部門對此高度重視，梅河口市委、市政府緊急成立由市委書記龐慶波、代市長于翠利為組長的事件處置工作領(lǐng)導(dǎo)小組。
11月2日上午，梅河口市委、市政府主管領(lǐng)導(dǎo)、來自國土等部門負(fù)責(zé)人集體約見本報(bào)記者，就報(bào)道中涉及到的30%土地出讓金、土地5年使用期限、到期后土地使用權(quán)處理以及關(guān)于土地"招拍掛"等問題接受本報(bào)記者專訪，并逐條予以回應(yīng)。
"土地出讓金收30%"為了平抑房價(jià)
本報(bào)報(bào)道中提到，梅河口市在出讓國有土地時(shí)，按照"政府會議紀(jì)要"的規(guī)定，按最高30%比例收取出讓金。
梅河口市委、市政府就此表示，2004年至2007年期間，為了平抑市內(nèi)房地產(chǎn)市場價(jià)格，使房價(jià)更趨于合理性，在每個房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)前，市里均組織專家對開發(fā)成本進(jìn)行精細(xì)測算，先后給予了16個房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目征收30%土地出讓金的優(yōu)惠政策，累計(jì)建筑面積為460499平方米，涉及金額6792萬元。當(dāng)時(shí)市區(qū)房屋每平方米正常市場售價(jià)為1500元至2000元，由于給予的優(yōu)惠政策降低了房屋開發(fā)成本，銷售價(jià)格降低到每平方米1300元至1850元，把本應(yīng)該由市政府取得的土地收益部分讓利于民，幾年來共有4500余戶居民享受了該優(yōu)惠政策，得到了優(yōu)惠。
根據(jù)梅河口市國土資源局的公開資料，記者初步統(tǒng)計(jì)，從2004年至2007年，其中5年期限的土地項(xiàng)目達(dá)50余個。梅河口市副市長白鐵軍說，這些土地均進(jìn)行了"招拍掛"，都是以最高的土地出讓價(jià)格，交由開發(fā)商開發(fā)，不存在虛假"招拍掛"現(xiàn)象。
對于記者提出的"如何能夠保證土地招拍掛獲得土地最大收益和開發(fā)商在用'競拍最高價(jià)'獲得土地，在開發(fā)商利益至上的市場運(yùn)作下，這些'享受'了政府用'短命土地'的方式在不降低地價(jià)的前提下，還能給市民帶來價(jià)格上的優(yōu)惠"相關(guān)質(zhì)疑時(shí)，經(jīng)記者數(shù)度追問，白鐵軍未予回應(yīng)。
"一邊是'招拍掛'土地價(jià)格按最高價(jià)出讓，一邊是政府通過'短命土地'的方式為開發(fā)商減少開發(fā)成本從而'優(yōu)惠'老百姓購房，這種解釋自相矛盾。"
梅河口市一位不愿具名的原房地產(chǎn)開發(fā)商張先生認(rèn)為，實(shí)際還是相當(dāng)于政府把地"賤賣"給了地產(chǎn)商。吉林省住建廳一名負(fù)責(zé)人表示，梅河口市當(dāng)時(shí)完全可以通過建經(jīng)濟(jì)適用房或保障房等方式實(shí)現(xiàn)"優(yōu)惠"百姓減低房價(jià)的目的，通過減少土地"壽命"的做法，將給購房者帶來很多麻煩甚至損失，"政府這時(shí)候出面'埋單'，聲稱為'優(yōu)惠'于民，這種說法比較牽強(qiáng)。"
"土地出讓5年"符合政策規(guī)定
本報(bào)報(bào)道中提到，自2004年至2009年間，梅河口市大部分用于房地產(chǎn)開發(fā)的項(xiàng)目甚至通過"招拍掛"程序出讓的土地使用期限大部分都是5年，至今這些房子已經(jīng)或即將面臨土地使用權(quán)期滿的問題。
梅河口市委、市政府解釋稱，依據(jù)《土地管理法》以及《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，住宅用地出讓年限最高為70年，商服和工業(yè)用地出讓年限最高分別為40年和50年，只規(guī)定了最高出讓年限，沒有規(guī)定最低出讓年限。為了不低價(jià)出讓國有土地，按照30%土地出讓金折算的出讓年限為5年，所以說出讓5年是符合政策規(guī)定的。
對此，全經(jīng)聯(lián)研究院副院長陳寶存表示，像5年、10年的土地使用期，曾經(jīng)在上海、廣東等地都出現(xiàn)過。但自2004年8月28日新的《土地管理法》正式實(shí)施后，這樣的情況就很少了，住宅用地大都按照70年的最高期限審批。從房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的周期看，5年時(shí)間太短，同時(shí)地方政府在土地使用期限，是否通過相關(guān)審批，仍需要得到證實(shí)。
60億土地出讓金"說免就免"？
在報(bào)道中，本報(bào)曾提到眾多房主對"難道5年后還要重新辦理土地使用手續(xù)，還是這些房子在5年后能拆掉？"等問題的質(zhì)疑。
梅河口市委、市政府就此稱，為了保障居民的合法權(quán)益，依據(jù)《物權(quán)法》相關(guān)規(guī)定："住宅建設(shè)用地使用權(quán)限間屆滿的，自動續(xù)期。"梅河口市政府曾在2008年12月31召開了《研究部分房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目續(xù)期使用相關(guān)問題》專題會議，會議決定，針對2004年至2007年期間，出讓期限為5年并已銷售給個人的商品住宅樓，給予相關(guān)優(yōu)惠政策。即對到期后的土地使用權(quán)以租賃方式供地，如購房戶申請辦理續(xù)期土地租賃手續(xù)，涉及土地租金全部予以免收。
梅河口市政府在向吉林省及通化市有關(guān)部門上報(bào)的情況匯報(bào)中特別強(qiáng)調(diào)，據(jù)此推算，每年可為土地使用權(quán)到期的購房戶讓利土地租賃費(fèi)用約570萬元。
陳寶存表示，新修訂的《土地管理法》中，雖然規(guī)定了土地使用權(quán)到期后，可以自動續(xù)期，但是并沒有規(guī)定是有償續(xù)期還是無償續(xù)期。
值得注意的是，在梅河口采訪調(diào)查期間，有眾多市民向記者反映，他們在購買這些"短命土地"上的房屋時(shí)，不管是開發(fā)商還有政府部門，沒有向他們提示或說明過。"如果開發(fā)商說他的土地證只能用5年，誰還買這樣的房子。"梅河口市新中百貨商店的李經(jīng)理氣憤地說，他的房子2年前土地使用期限屆滿，現(xiàn)在要么交納巨額的土地租賃費(fèi)，要么和國土局收費(fèi)員"糾纏"后"賴賬"。原梅河口市法院經(jīng)濟(jì)庭庭長沈明坤等數(shù)十位老干部自家房屋被國土局多次甚至"暴力"催繳過土地租賃費(fèi)。這些老干部家的房子，有的當(dāng)時(shí)回遷改造房，奔走政府多個部門尋求解決，至今未果。
國有土地使用證逾期后如何自動續(xù)期？日前國土部副部長贠小蘇公開表示，由于土地自動續(xù)期收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)并不是國土部單獨(dú)可以制定，需要國家多個部門共同研究。他認(rèn)為由于全國土地"逾期"問題沒有顯現(xiàn)，相關(guān)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)短期內(nèi)無法出臺。
"連國家都沒有出臺相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和具體辦法，梅河口憑什么對所謂'逾期'的'短命土地'開征土地費(fèi)？讓我們花70年土地使用費(fèi)的錢購買房屋，實(shí)際土地使用權(quán)僅有5年，現(xiàn)在開始向老百姓收土地費(fèi)，還口口聲聲說為了給老百姓'優(yōu)惠'房價(jià)。"政府的解釋引起梅河口市吉達(dá)小區(qū)眾多業(yè)主強(qiáng)烈不滿。
按白鐵軍副市長"每年可為土地使用權(quán)到期的購房戶讓利土地租賃費(fèi)用約570萬元"的說法，以65年"免費(fèi)土地"年限計(jì)算，僅此政府即為開發(fā)商"埋單"達(dá)3.7億元。但白鐵軍并未明確每年讓利的570萬元這一數(shù)據(jù)的具體來源。從2000年至2009年9年間"短命土地"為百姓"讓利"金額和涉地面積究竟有多大，記者隨機(jī)采訪了梅河口市政府所屬的多個職能部門，均表示"說不清楚"。
"這樣巨額的土地出讓金，地方政府究竟有無權(quán)利免單？"這成為梅河口市民和全國部分網(wǎng)友共同的疑問。"按此推算，9年形成的'短命土地'，如果政府就這樣'埋單'，保守金額也在60億元以上。"吉林省政府法律中心原主任林國宏曾認(rèn)為，如果這些土地出讓金，消費(fèi)者在購買房屋時(shí)已經(jīng)交納了，政府部門因?yàn)楦鞣N原因?qū)е逻@些出讓金在開發(fā)商手里"絕收"，如此轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者都是極其不負(fù)責(zé)任的，地方政府和領(lǐng)導(dǎo)，必須為"絕收"的土地出讓金承責(zé)。
"招拍掛"競標(biāo)企業(yè)"內(nèi)定"？
白鐵軍還向本報(bào)記者表示，梅河口市國有土地"招拍掛"是嚴(yán)格按照國家有關(guān)規(guī)定依法依規(guī)履行。土地出讓底價(jià)由具備資質(zhì)的土地評估機(jī)構(gòu)根據(jù)規(guī)程評估，對所有"招拍掛"地塊的規(guī)劃條件、出讓年限、供地底價(jià)等均經(jīng)梅河口市土地規(guī)劃利用領(lǐng)導(dǎo)小組集體決策確定，并通過中國土地市場網(wǎng)、當(dāng)?shù)赝恋赜行问袌黾皥?bào)刊等媒體公開發(fā)布出讓地塊詳細(xì)信息。
白鐵軍強(qiáng)調(diào)，梅河口市根本不存在"招拍掛形同虛設(shè)"及"部分黨政領(lǐng)導(dǎo)干預(yù)"的行為。
但幾天來記者的調(diào)查卻顯示，梅河口土地"招拍掛"卻令人存疑。
僅以2010年位于梅河口市福民村菜地上建設(shè)的"原香墅棚戶區(qū)(舊城改造)建設(shè)項(xiàng)目"為例。吉林省政府2010年6月1日批準(zhǔn)了這個用地計(jì)劃，通化市政府2010年6月4日批準(zhǔn)了此棚戶區(qū)改造項(xiàng)目由梅河口市益通房地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)開發(fā)。但梅河口市政府的征地行為，不但早在2010年3月即開始交由開發(fā)商"執(zhí)行"，因?yàn)檎嫉丶m紛不斷，當(dāng)?shù)匕傩辗从硰?qiáng)烈。記者從梅河口國土資源局該地塊的"招拍掛"審批文件中發(fā)現(xiàn)，該地"招拍掛"的時(shí)間一起到2010年10月底才由之前"內(nèi)定"的益通房地產(chǎn)公司真正"拍到手"。顯然，這家名為益通的房地產(chǎn)公司連該地塊的"招拍掛"手續(xù)還沒有履行，就拿到了這塊地的開發(fā)權(quán)并提前組織的征地甚至強(qiáng)遷，這樣的"招拍掛"，百姓難免質(zhì)疑。
而在市政府向記者提供的通過報(bào)刊等媒體"發(fā)布'招拍掛'"信息的"樣刊"中，只有一份標(biāo)示為《梅河經(jīng)貿(mào)報(bào)》"土地出讓公告"的樣本。據(jù)記者核實(shí)，《梅河經(jīng)貿(mào)報(bào)》只是由梅河口市某部門編印的一份內(nèi)部資料性質(zhì)的印刷品。"在一個誰都可能看不著的內(nèi)部資料上發(fā)公告，這也算透明？"一位不愿具名的梅河口市農(nóng)行高級經(jīng)理向記者表示，"先不說菜地屬不屬于棚戶區(qū)，顯然原香墅項(xiàng)目在沒有'招拍掛'前就已經(jīng)被'內(nèi)定'了，這樣的'招拍掛'雖然所謂的'公開'了，但也難說透明。"
誰操縱了"短命土地"的發(fā)生？本報(bào)記者在追蹤調(diào)查梅河口"短命土地"問題時(shí)還發(fā)現(xiàn)，之所以從2000年至2009年9年間經(jīng)歷兩屆政府班子，"短命土地"問題之所以不間斷地出現(xiàn)，至少與3家以上房地產(chǎn)公司存在一定關(guān)聯(lián)。而這3家以上房產(chǎn)地公司，均由事業(yè)編制性質(zhì)的梅河口市房產(chǎn)總公司(原市房地產(chǎn)管理局)發(fā)起或設(shè)立或控股，9年間，房產(chǎn)總公司至少歷經(jīng)4次由房產(chǎn)總公司變更為房地產(chǎn)管理局，再由房地產(chǎn)管理局變更為房產(chǎn)總公司的"變臉"，其中所涉公司的股權(quán)變更為錯綜復(fù)雜，令人疑竇。
對于這樁較為鮮見的"短命土地"問題及由此引發(fā)的各種質(zhì)疑，本報(bào)記者將持續(xù)關(guān)注。
