房地產(chǎn)項(xiàng)目的建筑面積也可以“生長”？

土地招標(biāo)公告中顯示的地塊規(guī)劃建筑面積為不超過148809.2平方米，但北京住建委官方網(wǎng)站發(fā)布的一份名為《中電奧運(yùn)村項(xiàng)目建設(shè)方案》顯示，該項(xiàng)目總建設(shè)規(guī)模增至233558.96平方米，共分一期開發(fā)建設(shè)。

中國電子信息產(chǎn)業(yè)集團(tuán)有限公司（以下簡稱中國電子）旗下的北京地王項(xiàng)目奧運(yùn)村鄉(xiāng)地塊的建筑面積在最近兩年“生長”了8.5萬平方米，比土地出讓合同中約定的最高規(guī)劃建筑面積大幅增長了近57%。

同樣值得關(guān)注的是，該地塊的開發(fā)建設(shè)工程采取了“拖”字為上的策略。

新增近8.5萬平方米建筑面積

2009年6月26日下午4點(diǎn)半，在北京市國土局二樓土地儲備中心交易廳，在京城樓市名不見經(jīng)傳的成都中澤置業(yè)有限公司最終擊敗中信地產(chǎn)、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、萬科、中海、龍湖、金科、華遠(yuǎn)、金融街等業(yè)內(nèi)大腕，以19.6億元總價獲得北京奧運(yùn)會主場館“鳥巢”正南方的奧運(yùn)村鄉(xiāng)地塊。如果減去附于地塊上面的2萬平方米安置房，該地塊商品房部分的樓面價高達(dá)近15216元/平方米，超過廣渠門十號地成為北京新的單價地王項(xiàng)目。

北京市土地整理儲備中心官方網(wǎng)站于2009年5月22日發(fā)布的一份名為《朝陽區(qū)奧運(yùn)村鄉(xiāng)（水源九廠東側(cè)）住宅及居住公共服務(wù)設(shè)施用地》的土地招標(biāo)公告中顯示，該地塊規(guī)劃建筑面積為不超過148809.2平方米。

該地塊成交后一度處于閑置狀態(tài)。根據(jù)公開的該地塊相關(guān)工程招標(biāo)公告信息顯示，直到2010年12月，該地塊才破土動工。

記者調(diào)查后發(fā)現(xiàn)一個蹊蹺的現(xiàn)象：就在該地塊動工期的2010年12月8日，北京住建委官方網(wǎng)站發(fā)布了一份名為 《中電奧運(yùn)村項(xiàng)目建設(shè)方案》（朝陽（2010）22號）的公告，該公告內(nèi)容顯示，該項(xiàng)目規(guī)劃有8棟樓，其中，1號樓、2號樓為安置房，3號至8號為商品房，項(xiàng)目總建設(shè)規(guī)模為233558.96平方米，共分一期開發(fā)建設(shè)。

根據(jù)這份公告，該地王項(xiàng)目的建筑面積較土地出讓合同中規(guī)定的建筑面積，新增了84749.76平方米，新增面積占合同中約定的最高建筑面積近57%。但公告中未說明新增的近8.5萬平方米建筑面積的用途是安置房還是商品房或兩者兼而有之。如果新增的建筑面積皆建設(shè)成商品房對外銷售，該地塊商品房部分的樓面價將由近15216元/平方米“人為大幅拉低”至9178元/平方米，每平方米商品房的均攤土地成本由此降低約6038元。

記者在采訪中獲悉，目前該樓盤周邊的樓盤世茂奧臨、國奧村、京師園、融域嘉園和澳林春天等皆已售完，其二手房價格在3萬元/平方米以上。該地塊周邊一家房地產(chǎn)中介門店的中介經(jīng)理向記者推測，該樓盤上市后的售價預(yù)計在3.5萬~5萬元/平方米。如果以中間值4萬元/平方米計算，新增的84749.76平方米建筑面積皆改造成商品房對外銷售的話，將為開發(fā)商增加約33.9億元的銷售收入。

奧運(yùn)村鄉(xiāng)地塊規(guī)劃建設(shè)面積的大幅更改，是緣于政府規(guī)劃的政府行為還是開發(fā)商暗中申請更改所致的企業(yè)行為？

對此疑問，北京住建委宣傳處相關(guān)人士在接受記者采訪時解釋說，北京住建委所發(fā)的 《中電奧運(yùn)村項(xiàng)目建設(shè)方案》（朝陽（2010）22號）的公告，是一份建設(shè)方案，至于建設(shè)方案中所涉及的相關(guān)規(guī)劃更改部分的內(nèi)容，不屬于建委系統(tǒng)職責(zé)范圍，隸屬于規(guī)劃系統(tǒng)職責(zé)范疇。

記者就此與北京規(guī)劃委宣傳處相關(guān)人士進(jìn)行了聯(lián)系和溝通，但截至發(fā)稿時，對方并無回應(yīng)。記者在采訪過程中，一直試圖與該地塊的項(xiàng)目公司北京中澤林萃置業(yè)有限公司相關(guān)負(fù)責(zé)人進(jìn)行溝通，但對方電話一直無人接聽。