寒冬下的樓市一改房子不愁賣的昔日景象。對(duì)于觀望氣氛漸濃的深圳樓市，購房者越發(fā)捂緊自己的錢袋子，而對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商而言這意味著要讓客戶買房需要比以往付出更多的努力。“深圳房地產(chǎn)市場正在重回營銷時(shí)代”，深圳某地產(chǎn)劍客表示，在經(jīng)歷了市場一片向好，開發(fā)商不用怎么營銷，購房者就會(huì)搶著買房子的時(shí)代后，現(xiàn)在開發(fā)商需要重新?lián)炱馉I銷工具，努力說服和打動(dòng)買家購買他們的房子。

不過，營銷有時(shí)也意味著各種各樣的樓盤廣告以及售樓人員口若懸河般對(duì)于樓盤美好愿景的描述。誠然，沒有這些，購房者無從全面了解樓盤，但這些營銷手段也不乏夸大其辭和名不符實(shí)的內(nèi)容。“地鐵物業(yè)”實(shí)際距離地鐵口數(shù)公里，或者僅僅是規(guī)劃中的地鐵；“買房送學(xué)位”實(shí)際真買了房還是要向政府申請(qǐng)學(xué)位；“深圳東”實(shí)際是在惠州；而“豪宅”則只有價(jià)格貴與“豪”相關(guān)。

深圳地產(chǎn)劍客“異形天下”此前在微博上表示，“2011深圳已沒有普宅，每個(gè)開發(fā)商都自稱旗下的樓盤為豪宅；2011深圳已沒有差地段，每個(gè)樓盤都自稱地段得天獨(dú)厚最優(yōu)秀；2011深圳樓盤個(gè)個(gè)創(chuàng)新，都稱自己絕無僅有、天下第一！”

南方日?qǐng)?bào)記者在本期樓市年終盤點(diǎn)中整理和總結(jié)深圳房地產(chǎn)市場中常見的“夸大”和“不實(shí)”營銷，借此提醒購房者，在購房前對(duì)于物業(yè)的各項(xiàng)配套和設(shè)施一定要親身體驗(yàn)親身求證，只有如此才能了解樓盤的真實(shí)情況，做出理性的購房決策。

陷阱一

“豪宅”

這其中大部分都是掛著豪宅的旗號(hào)，打擦邊球，其實(shí)品質(zhì)、配套等都不到位，稱其為“豪宅”只是為了給“高價(jià)”尋找適合的理由。

在布吉片區(qū)深惠路一側(cè)，6棟高層住宅以兩列三行的形式置于一個(gè)長條狀的土地內(nèi)，向外出售的是從60多到100多平方米不等的戶型，房間雖有贈(zèng)送面積(如多一房)，但局促且不夠明亮，均價(jià)更達(dá)近2萬，售樓人員還不忘強(qiáng)調(diào)“我們這個(gè)樓盤是豪宅來的”；同樣是在布吉的布吉慢城，憑借樓盤后一個(gè)小山和開發(fā)商口中的“私家登山道”，某樓盤也被售樓人員稱為“豪宅”，這時(shí)你是否會(huì)覺得“豪宅”這個(gè)詞非常坑爹？

真正的豪宅是指在特定地段，以度身定制的方式打造，專門供給社會(huì)上具有相當(dāng)?shù)呢?cái)產(chǎn)、地位和權(quán)力的人居住的獨(dú)立式住宅。在珠三角地產(chǎn)網(wǎng)總經(jīng)理劉軒看來，豪宅一是區(qū)位優(yōu)越不可替代；二是環(huán)境優(yōu)雅，或者具有不可再生、得天獨(dú)厚的自然資源，或者具有歷史形成的人文資源；三是建筑精美不可復(fù)制；四是風(fēng)格各異難以仿造：五是人文價(jià)值無法再生。

然而深圳樓市中，卻呈現(xiàn)多種多樣的所謂“豪宅”樓盤。有大戶型單位的樓盤就叫做豪宅，有稍大一點(diǎn)花園的樓盤也叫做豪宅，在傳統(tǒng)豪宅片區(qū)一側(cè)的也叫豪宅，有別墅的樓盤也叫做豪宅。殊不知這其中大部分都是掛著豪宅的旗號(hào)，打擦邊球，其實(shí)品質(zhì)、配套等都不到位，稱其為“豪宅”只是為了為“高價(jià)”尋找適合的理由。

世華地產(chǎn)肖小平表示，豪宅首先必須有配套，其周邊必須具備完善的配套設(shè)施以及景觀、人文、治安等環(huán)境，一些“關(guān)外”樓盤周邊配套明顯不足，即使稍具景觀因素或者清一色是別墅等大戶型，這也和“豪宅”關(guān)系不大，相比之下，純水岸、水榭花都等香蜜湖片區(qū)的那些產(chǎn)品才算得上真正有保值作用的豪宅產(chǎn)品。而在深圳知名豪宅投資客“生個(gè)兒子玩”的眼中，只有大小梅沙那些地處關(guān)內(nèi)、配套優(yōu)越，又享有海景的大戶型和別墅等產(chǎn)品才被納入豪宅的范疇。

還有更為簡單的指標(biāo)區(qū)分，業(yè)內(nèi)人士告訴記者，豪宅樓盤一般要擁有不可取代的資源，容積率在0.7之內(nèi)，建筑具有前瞻性，配套完善，還應(yīng)具有人文氣息等等。容積率是衡量社區(qū)居住密度的一項(xiàng)指標(biāo)，現(xiàn)在普通住宅花園小區(qū)的容積率一般在3—4左右，獨(dú)棟住宅的容積率則在6，或者更高，如果一個(gè)樓盤容積率不低，也不在華僑城、香蜜湖這些核心區(qū)域內(nèi)，那么顯然它不能算作豪宅。