未到期的租賃合同
記者了解，富澳地產(chǎn)董事長戴志云，別名戴斌，浙江奉化人，該苗圃耗盡他的投資和管理心血。
上世紀(jì)80年代末90年代初，在西南市場尚未完全開放之時(shí)，戴便單槍匹馬來到云南投資創(chuàng)業(yè)，并于1992年8月29日注冊成立昆明市官渡區(qū)綠化公司，投資建立苗圃基地，主要經(jīng)營花卉和苗木的種植與銷售。
經(jīng)過近二十年的發(fā)展，苗圃基地現(xiàn)育有逾38萬株苗木，共180多個(gè)品種，其中有澳洲蘇鐵、日本紅楓、銀杏等50多個(gè)名貴樹種。苗木的銷售覆蓋了云南全省，甚至周邊的貴州、四川等部分地區(qū)也有其客戶。富澳地產(chǎn)也走上了多元化發(fā)展的道路。
去年6月，一個(gè)突如其來的消息讓富澳地產(chǎn)方面手足無措。
當(dāng)月，官渡區(qū)政府向公司發(fā)出邀約。由矣六街道辦事處城中村項(xiàng)目改造指揮部塔密分部的指揮長組織了這次談判，當(dāng)時(shí)還邀約了拆遷公司、律師團(tuán)。“當(dāng)時(shí)參會還有所謂的造價(jià)公司的人員，共同參與拆遷補(bǔ)償?shù)恼勁小?rdquo;富澳地產(chǎn)地產(chǎn)金融部總經(jīng)理劉秦川回憶說。
這是富澳地產(chǎn)與政府部門的第一次會談。當(dāng)時(shí)，指揮部提出拆除基地苗木，并出示了一份地方性政策文件。“但是補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)參照的是拆房屋的標(biāo)準(zhǔn)，而沒有考慮到苗木的特殊性。因?yàn)槊缒臼怯猩统砷L周期的，無論是規(guī)模還是單價(jià)計(jì)數(shù)也好，都不能等同于固定資產(chǎn)拆遷，所以當(dāng)時(shí)分歧很大。”
在那次會談上，指揮部提出了兩個(gè)解決方案：一是土地置換，將基地遷移到其他地方，甚至還提出了具體的地塊，但是只補(bǔ)償搬遷費(fèi)用；第二種，即把基地苗木一次性買斷。
劉秦川認(rèn)為，這兩種方案都難以讓人接受。“在未來，公司不只想做苗木業(yè)務(wù)，而是會結(jié)合項(xiàng)目進(jìn)行整體規(guī)劃，或會進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)。而到底是獨(dú)立開發(fā)還是聯(lián)合開發(fā)，公司會有戰(zhàn)略性的考慮。”劉秦川告訴記者，“但是，他們的介入把我們的規(guī)劃打亂了。”
而第二種方案，劉秦川覺得則更為武斷，“他們請了技術(shù)人員按照市場價(jià)格進(jìn)行預(yù)估。但是，我們整體的規(guī)模效應(yīng)，包括如果苗木還具有20年的成長期限。買斷的話，那是按現(xiàn)在的市值，還是按照將來的苗木價(jià)格來計(jì)算呢？”富澳地產(chǎn)方面認(rèn)為對方只是簡單粗糙考慮到現(xiàn)在苗木的市值，完全忽略考慮以后的收益。
“政府部門說是買斷，但沒說價(jià)格，讓公司來提。但是公司根本就沒有這個(gè)傾向性，我壓根不愿意賣，你還讓我提？！當(dāng)時(shí)公司認(rèn)為雙方是在兩個(gè)軌道上，根本沒有結(jié)合點(diǎn)。”最后，雙方不歡而散，未達(dá)成任何協(xié)議。2010年3月，雙方又進(jìn)行了第二次談判，仍然矛盾明顯。
誰知在4月9日，在富澳地產(chǎn)事先完全并不知情的情況下，官渡區(qū)政府及矣六街道辦事處雇傭了兩三百名工人和數(shù)輛挖掘機(jī)，不顧阻攔強(qiáng)行進(jìn)入2號苗圃，開始對苗木進(jìn)行移栽。
記者在6月5日聯(lián)系到官渡區(qū)區(qū)長劉毓新，詢問政府是否與富澳地產(chǎn)達(dá)成了移栽苗木的相關(guān)協(xié)議。劉毓新未回答記者的提問，只是說：“它（富澳地產(chǎn)）是租用的土地啊。”
劉秦川解釋說：“土地確實(shí)是從官渡區(qū)下轄的廣衛(wèi)村、子君村等集體村小組租賃過來。可我們土地租賃合同還有17年才到期。”
據(jù)云南維耀國土測繪有限責(zé)任公司提供的測繪技術(shù)報(bào)告書顯示，基地基本呈環(huán)形，將其間的廣聯(lián)飼料廠三面圍住，共有7個(gè)苗圃，基地總面積共214.27畝（約合142848平方米）。
記者查看了當(dāng)時(shí)簽訂的相關(guān)租賃合同。合同顯示，綠化公司在1995年6月與矣六鄉(xiāng)子君辦事處農(nóng)業(yè)二社就22畝的土地達(dá)成租賃協(xié)議，使用期限為30年，從當(dāng)年10月至2025年；又在兩年后，綠化公司與子君辦事處對21畝的土地達(dá)成協(xié)議，使用期限為33年，2030年12月到期。
僅就這兩塊土地而言，富澳地產(chǎn)仍分別還有14年和19年的租賃期。
4億補(bǔ)償差價(jià)爭議
4月9日的那次強(qiáng)行移栽行動，官渡區(qū)政府是以擴(kuò)建橫穿基地的老昆洛路的名義進(jìn)入的。而富澳地產(chǎn)方面表示，事實(shí)并非如此，“不是作為著眼于公共利益的道路擴(kuò)建，而是作為螺螄灣國際商貿(mào)城的配套設(shè)施”。
螺螄灣國際商貿(mào)城面臨的緊迫交通問題便是，每天上十萬的人流量和老昆洛路擁堵、多坑塘之間的矛盾。如此看來，老昆洛路的改造確與螺螄灣有著直接關(guān)聯(lián)。
面對數(shù)百人的強(qiáng)行進(jìn)入基地，富澳地產(chǎn)方面毫無任何心理準(zhǔn)備。“對方的說辭是請了公證，認(rèn)為手續(xù)是完善的，不叫拆遷，但是我們認(rèn)為就是拆遷。”劉秦川如是說。
4月12日，劉秦川受公司“文明維權(quán)”的指示帶領(lǐng)公司工作人員前往基地拍照取證。劉秦川說：“當(dāng)時(shí)目的不是去對抗，只是希望能通過法律手段來解決的時(shí)候，這些能夠作為證據(jù)。”
從4月9日至4月26日，施工隊(duì)將總面積50畝的2號苗圃中的40畝的苗木挖空，搬至數(shù)百米之遠(yuǎn)的新螺螄灣國際商貿(mào)城三期工程工地上。
4月26日，政府方面停止了單方面行動，轉(zhuǎn)而又向富澳地產(chǎn)發(fā)出約談邀請。事態(tài)稍有緩和。5月6日，雙方在官渡區(qū)世紀(jì)金源[簡介 最新動態(tài)]大酒店16號會議廳再次進(jìn)行談判。官渡區(qū)區(qū)長劉毓新、常務(wù)副區(qū)長劉利升、常委李軍坡和戴志云、劉秦川代表雙方出席。談判維持了近三個(gè)小時(shí)。
區(qū)政府提出為了老昆洛路的改建順利進(jìn)行，盡管2號苗圃不能達(dá)成實(shí)質(zhì)協(xié)議，但是仍然希望能修路，并希望能夠先行架設(shè)有線網(wǎng)絡(luò)穿過基地。戴志云考慮到公共設(shè)施建設(shè)的緣故，對區(qū)政府的要求表示同意。而兩天后，令人吃驚的是，區(qū)政府直接將變壓器落地，真實(shí)目的仍然是為了配套螺螄灣國際商貿(mào)城。
事情的發(fā)展并未因此停止，之前緩和的事態(tài)也進(jìn)一步惡化。5月22日上午，大批農(nóng)民再次進(jìn)入了2號苗圃基地進(jìn)行苗木移栽。數(shù)十名行政執(zhí)法人員也參與其中，將正在修建苗木枝丫的工人趕出基地。“對方?jīng)]有出示任何手續(xù)，只說是中豪包給他們來做的。”劉秦川在無奈之下只好率人走出基地，“其中有人穿著背后印有‘中豪’字樣的衣服，他們還時(shí)常過來查看進(jìn)度。”
5月26日，移栽擴(kuò)大了整個(gè)苗圃基地。當(dāng)天，10余名不明身份的人潛入老昆洛路對面的3號基地挖苗。劉秦川得知情況后趕往現(xiàn)場，官渡區(qū)政府辦公室負(fù)責(zé)人給他的答復(fù)是—3號基地涉及村民回遷房，并表示“上面給我們施加了壓力”。劉秦川不依不饒向?qū)Ψ剿饕嚓P(guān)文件批示。對方一時(shí)語塞，竟撂下狠話：“這是上面下了死命令的，今天一定要動土。”
為此，劉秦川聯(lián)系了官渡區(qū)常委、副區(qū)長黃晶，希望政府停止移栽。黃晶給他的答復(fù)頗為傲慢：第一，政府是幫你們來搬苗的，我們也點(diǎn)了數(shù)計(jì)了價(jià)，最后會賠償給你們；第二，我們是為人民謀福利。
此前，除去2號苗圃的50畝苗木之外，雙方對其他部分的苗圃并無過多涉及，更未對賠償標(biāo)準(zhǔn)達(dá)成任何協(xié)議。
據(jù)劉秦川透露，政府曾主導(dǎo)銀行對基地進(jìn)行過一次估值。最后，資產(chǎn)估值總額約為2億元�？筛话牡禺a(chǎn)專業(yè)評估公司進(jìn)行的估值結(jié)果卻大不相同。云南勤天資產(chǎn)評估有限公司評估報(bào)告顯示，僅是流動資產(chǎn)（苗木）價(jià)值就達(dá)到2.38億元，加之房屋建筑物、構(gòu)筑物及附屬設(shè)施、管道溝槽等配套設(shè)施，資產(chǎn)評估總值共計(jì)2.42億元。評估基礎(chǔ)日為2010年9月30日，有效期直至今年9月29日。
劉秦川表示，加上土地差價(jià)、租金差價(jià)以及潛在收益方面的考慮，綜合的評估價(jià)值總額達(dá)6億，與2億相差甚遠(yuǎn)。
雙方對賠償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)存在較大分歧。官渡區(qū)區(qū)長劉毓新在接受記者采訪時(shí)也坦承確有明顯矛盾。
面對時(shí)代周報(bào)記者的進(jìn)一步提問，劉毓新以出差為由，只讓記者和政府辦聯(lián)系，并表示：“我們也是嚴(yán)格按照法律法規(guī)行事，進(jìn)行過多輪的溝通，我們也并沒有說怎么樣，只是把它移栽到旁邊去了。”
