公用面積收益不算小區(qū)盈利
“基本上沒有多少物業(yè)公司說自己賺大錢的，收支持平算是不錯(cuò)了，大部分都哭窮，但其實(shí)大部分物業(yè)公司并不賠錢。”一位多年從事物業(yè)管理工作的業(yè)內(nèi)人士趙先生告訴記者，如果經(jīng)營得不錯(cuò)，管理的小區(qū)面積大，一年有1000萬元盈利不成問題，小一點(diǎn)的公司每年也能盈利10萬元左右，物業(yè)曬出的賬單并不能反映公司的真實(shí)收支狀況。
業(yè)主·物業(yè)工作室負(fù)責(zé)人邵里庭也坦言，在北京經(jīng)營物業(yè)公司幾乎不會(huì)賠錢，如果年利潤少于1000萬元，物業(yè)就會(huì)拍拍屁股走人，給后面的物業(yè)留下一個(gè)爛攤子，這樣的事在個(gè)別小區(qū)曾經(jīng)出現(xiàn)過。真實(shí)情況是，每年公司的毛利率在30%左右，以上述天通苑[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]小區(qū)公布的收入來看，也就是物業(yè)服務(wù)收入6439萬元，加上物業(yè)經(jīng)營收入3527萬元，總共9966萬元收入，利潤應(yīng)該在2989.8萬元。
“物業(yè)經(jīng)營收入應(yīng)該指其以公司形式經(jīng)營的一些項(xiàng)目，在小區(qū)內(nèi)或不在小區(qū)，這些收入大多數(shù)物業(yè)不愿詳細(xì)公布，而電梯廣告和車位收入則是物業(yè)總收入的一大部分，這部分在天通苑小區(qū)沒有完全顯示出來，是不正確的。”邵里庭說。
“公示費(fèi)用＞實(shí)際支出”已成行規(guī)
除了未將公用面積收益算入小區(qū)盈利范圍外，通過“做賬”的方式，使得公示費(fèi)用遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于實(shí)際支出也成為當(dāng)下物業(yè)行業(yè)的一個(gè)行規(guī)。
“現(xiàn)在不少物業(yè)管理公司的墻面清理保潔、大的維修等項(xiàng)目，都委托給專業(yè)公司去做，這樣遠(yuǎn)比自己聘請(qǐng)工人更省人力、物力，而新建小區(qū)的不少維修項(xiàng)目，如門窗、電梯以及精裝修樓盤的地板、潔具等，都有售后服務(wù)保障，并不需要物業(yè)花錢，但物業(yè)公司卻告訴業(yè)主，這部分是需要花錢的，自然有了成本去處。”一位不愿透露姓名的小區(qū)物業(yè)工作人員告訴記者，物業(yè)真正需要支付的費(fèi)用，也就是保安工資、日常衛(wèi)生打掃等開銷，以電梯維護(hù)費(fèi)為例，很多剛剛?cè)腭v的小區(qū)由于電梯是新安裝的，電梯廠家會(huì)有兩年的時(shí)間免費(fèi)負(fù)責(zé)維修和保養(yǎng)，所以根本不存在電梯維護(hù)費(fèi)，即使兩年以后，維護(hù)費(fèi)也是有折扣的，因此把這部分全部算在物業(yè)費(fèi)中，肯定是不合理的。 此外，如果物業(yè)將小區(qū)治安外包給保安公司，就不需要物業(yè)為保安繳納保險(xiǎn)，但工作人員保險(xiǎn)費(fèi)仍然會(huì)出現(xiàn)在被公示的賬單中。
上述工作人員告訴記者，物業(yè)公司做賬時(shí)將支出做大，然后將這個(gè)賬面公布給業(yè)主，這早已是物業(yè)經(jīng)營的潛規(guī)則。以北京某小區(qū)為例，物業(yè)公布治安維護(hù)費(fèi)用時(shí)提出，小區(qū)有29名保安，每人月工資1800元，相當(dāng)于一年的保安費(fèi)用為626400元，而真實(shí)情況是，這個(gè)小區(qū)只有18名保安，每人每月的收入只有1260元，一年只需要272160元。此外，物業(yè)公示的數(shù)字是，以每月1600元工資雇用25名保潔員，實(shí)際這個(gè)小區(qū)的保潔員總共18人，每人月工資是1160元。因此，業(yè)主所交的物業(yè)費(fèi)，肯定與得到的服務(wù)不符。而居住在這個(gè)小區(qū)的業(yè)主根本不可能每天去數(shù)小區(qū)里究竟總共有多少位保安和保潔員，因此物業(yè)公司的賬目這方面做貓膩是最容易的。即使公布了物業(yè)的收支情況，也不能真實(shí)反映物業(yè)費(fèi)的真實(shí)去向。在電梯維護(hù)方面，這位物業(yè)工作人員贊成趙先生的觀點(diǎn)，他說，同樣是上述小區(qū)，公示出的每部電梯每年維護(hù)費(fèi)和電費(fèi)是6萬元，但這個(gè)數(shù)字是按照電梯每天運(yùn)行24小時(shí)計(jì)算出來的，但事實(shí)上，即使是最繁忙的電梯，每天最多也只運(yùn)行12個(gè)小時(shí)，耗電量也沒有公示的那么多。但是這些情況，業(yè)主僅從物業(yè)公司公示的賬面上，根本很難發(fā)覺。
人們依然能記得，在“戰(zhàn)火”至今依然在燃燒的建外SOHO小區(qū)“物業(yè)門”中，兩年前，當(dāng)業(yè)主將老物業(yè)公司——賽特物業(yè)炒掉后，請(qǐng)來新的賓至物業(yè)時(shí)，出現(xiàn)了身穿代表兩家不同物業(yè)公司外套的保潔人員在小區(qū)打掃衛(wèi)生，讓人們不解的是，即使物業(yè)費(fèi)分文不交給賽特物業(yè)，但這個(gè)老物業(yè)還是“賴”在小區(qū)里長達(dá)一年多之久。“這說明物業(yè)服務(wù)是塊大蛋糕，根本就賠不了錢。”趙先生告訴記者，由于缺乏合理的監(jiān)管和審計(jì)，物業(yè)公司做賬時(shí)貓膩很多，只要把賬面做成虧損就可以了，真實(shí)情況是，大部分物業(yè)的實(shí)際支出遠(yuǎn)比公示出來的支出數(shù)字低得多。
應(yīng)為物業(yè)服務(wù)內(nèi)容 卻向業(yè)主二次收費(fèi)
事實(shí)上，不公示的不單單只有收益，張女士和許多業(yè)主也都反映，小區(qū)的物業(yè)雖然公示了支出情況，卻并不公示相關(guān)聯(lián)可提供的服務(wù)都有哪些，從而在服務(wù)過程中進(jìn)行二次收費(fèi)的情況也屢見不鮮。張女士便告訴記者，有一天自己家里的馬桶堵了，只有老人和剛剛兩歲的孩子，只好求助物業(yè)公司幫忙疏通。物業(yè)公司上門查看情況后表示，這個(gè)不歸物業(yè)管，如果疏通需要繳費(fèi)，而收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于外面專業(yè)的疏通公司，但在業(yè)主手冊(cè)中卻明白顯示，疏通下水道應(yīng)為物業(yè)服務(wù)范圍。正是由于這樣的原因，小區(qū)內(nèi)很多業(yè)主從今年開始拒交物業(yè)費(fèi)，理由是：物業(yè)費(fèi)公示看不懂，既然不知道自己錢花哪去了，自然不應(yīng)該交。
新天地小區(qū)是朝陽區(qū)內(nèi)一個(gè)中高檔小區(qū)，業(yè)主季先生（化名）回憶說，在2008年自己剛剛?cè)胱≡撔^(qū)的時(shí)候，物業(yè)公司的每一名員工都把業(yè)主當(dāng)做家人一樣對(duì)待：老人獨(dú)自出門攙扶到小區(qū)門口，主動(dòng)跟每位進(jìn)出大門的業(yè)主打招呼，下水管堵了、暖氣跑水，物業(yè)的工人一定是隨叫隨到。不過，這樣的日子只持續(xù)了不到一年，隨著業(yè)主的大批入住，物業(yè)工作人員的態(tài)度開始走下坡路。
“小區(qū)有3000多戶業(yè)主，每年向物業(yè)公司交納高額的物業(yè)費(fèi)，可換來的卻是完全沒有服務(wù)意識(shí)的消極怠工。”季先生告訴記者，新天地小區(qū)的治安并不好，發(fā)放小廣告的人員、黑摩的、出租車隨意進(jìn)出，可業(yè)主如果開車進(jìn)到小區(qū)地面，卻會(huì)遭到保安的粗暴阻止。小區(qū)數(shù)次出現(xiàn)保安毆打業(yè)主的事件，而且物業(yè)從不公示電梯廣告等公共收益。業(yè)主與物業(yè)公司的矛盾顯然愈演愈烈，并且在業(yè)主論壇上得到升級(jí)。
