政府?dāng)M將“入股”新建經(jīng)適房 入股折算比例待定
一刀切般的經(jīng)濟(jì)適用房回購(gòu)政策在爭(zhēng)議聲中偃旗息鼓，但這并不意味著圍繞著經(jīng)濟(jì)適用房的問(wèn)題已經(jīng)全部解決。而接下來(lái)，經(jīng)濟(jì)適用房的產(chǎn)權(quán)歸屬，或許正面臨一次重大變革。
消息人士向本報(bào)記者透露——未來(lái)的銷售型經(jīng)濟(jì)適用房很可能將由政府和購(gòu)房者共享產(chǎn)權(quán)，這意味著日后的經(jīng)濟(jì)適用房將不再完全成為新購(gòu)房者個(gè)人名下之物。
政府或成新建經(jīng)濟(jì)適用房財(cái)產(chǎn)共有者
12月14日，記者獲悉，有關(guān)部門已經(jīng)將上述構(gòu)想形成兩份方案上報(bào)國(guó)務(wù)院，正在等待批復(fù)。這一舉措，很可能將是經(jīng)濟(jì)適用房向租售并舉過(guò)渡的準(zhǔn)備。
未來(lái)，試圖對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房進(jìn)行“回購(gòu)”的地方政府，再不必為合法性“心存忌憚”了。因?yàn)�，日后政府很可能�?ldquo;財(cái)產(chǎn)共有者”的身份，與購(gòu)買者一起協(xié)商經(jīng)濟(jì)適用房“二次上市流通”的方式和方向。
這是包括建設(shè)部等部門正在研究的一項(xiàng)政策。記者了解到，寫有相關(guān)內(nèi)容的兩份文件——《關(guān)于完善經(jīng)濟(jì)適用住房制度的研究報(bào)告》和《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的若干意見(jiàn)》已于近日上報(bào)國(guó)務(wù)院，等待批復(fù)。(以下分別簡(jiǎn)稱《報(bào)告》和《意見(jiàn)》)
知情人士透露，上述方案建議，未來(lái)新建經(jīng)濟(jì)適用房的產(chǎn)權(quán)制度應(yīng)在現(xiàn)有基礎(chǔ)上進(jìn)行調(diào)整。對(duì)于銷售型經(jīng)濟(jì)適用房，應(yīng)以政府在開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中的土地、財(cái)政等綜合投入為標(biāo)準(zhǔn)，劃定相應(yīng)比例，而后由政府和購(gòu)房者共享產(chǎn)權(quán)，與此順應(yīng)，政府可以行使自身?yè)碛械呐c產(chǎn)權(quán)相匹配的權(quán)力。
“初步上報(bào)的方案中，只是針對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的增量部分。”該人士告訴記者。對(duì)于增量的劃分，按照他的說(shuō)法，主要是以經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目在地方發(fā)改委的立項(xiàng)為準(zhǔn)，也就是說(shuō)，一旦該項(xiàng)政策被敲定執(zhí)行，并進(jìn)行了“新老劃段”，時(shí)間標(biāo)準(zhǔn)將以經(jīng)濟(jì)適用房立項(xiàng)時(shí)間進(jìn)行計(jì)算，對(duì)于那些已經(jīng)購(gòu)買但尚未入住，以及已入住尚未領(lǐng)取房產(chǎn)證的，都不會(huì)被新政策溯及。
北京市統(tǒng)計(jì)局的數(shù)字顯示，自2005年開(kāi)始，北京市經(jīng)濟(jì)適用房的開(kāi)發(fā)面積始終穩(wěn)定在每年300萬(wàn)平方米左右的水平，按照北京市政府的規(guī)劃，到2008年，北京經(jīng)濟(jì)適用房的總建設(shè)面積將達(dá)到1000萬(wàn)平方米。不過(guò)這1000萬(wàn)平方米中究竟有多少會(huì)被新政策波及，還未可知。
“入股”折算比例待定
至少到目前，經(jīng)濟(jì)適用房由政府“入股”分享產(chǎn)權(quán)還僅是作為方案上報(bào)。因此，一些具體的執(zhí)行辦法，《報(bào)告》和《意見(jiàn)》都未有涉及——在“共享產(chǎn)權(quán)”方案的核心部分，即政府投入如何折算產(chǎn)權(quán)比例方面，還沒(méi)有細(xì)致的折算執(zhí)行手段和規(guī)則。
在現(xiàn)有經(jīng)濟(jì)適用房的運(yùn)作模式中，政府無(wú)償劃撥土地，由開(kāi)發(fā)企業(yè)承接開(kāi)發(fā)、銷售環(huán)節(jié)的業(yè)務(wù)，在此過(guò)程中，政府對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的售價(jià)進(jìn)行限制，并要求開(kāi)發(fā)企業(yè)的利潤(rùn)不得超過(guò)8%，同時(shí)，在開(kāi)發(fā)過(guò)程中予以相關(guān)稅費(fèi)的減免。
記者從其他渠道獲得的信息表明，土地、財(cái)稅減免都很可能初步被納入政府對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的“投入”當(dāng)中，但這些投入如何換算產(chǎn)權(quán)比例，還尚未有明確的說(shuō)法。
“除了土地，政府還免去了經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目開(kāi)發(fā)公司的企業(yè)所得稅，稅率是33%。”一位地方政府人士向記者表示。按照目前北京經(jīng)濟(jì)適用房3000元~4000元/平方米的單價(jià)，單個(gè)樓盤的銷售額超過(guò)5億元并不意外，按照最高利潤(rùn)率8%，其利潤(rùn)總額可達(dá)4000萬(wàn)元之巨，而免除的企業(yè)所得稅也將達(dá)到1000多萬(wàn)元。
前述內(nèi)部人士向記者強(qiáng)調(diào)，如今上報(bào)的僅是研究之后的方案，至于何時(shí)執(zhí)行，以及是否有所調(diào)整，都很難說(shuō)，至于具體方案制定的明確時(shí)間表，他也表示從研究到批復(fù)再到執(zhí)行，時(shí)間尚難預(yù)料。
意在解決退出機(jī)制
記者了解到，2006年7~9月間，由建設(shè)部和國(guó)家發(fā)改委牽頭，多個(gè)相關(guān)部委聯(lián)合組成了調(diào)研小組，對(duì)全國(guó)近20個(gè)大型城市現(xiàn)有的住房保障情況進(jìn)行了調(diào)研，這恰是《報(bào)告》和《意見(jiàn)》的由來(lái)。
“調(diào)研中發(fā)現(xiàn)了一系列問(wèn)題。”一位參與此次調(diào)研的專家向記者表示，“所有的城市幾乎都存在兩類人群：一是超出廉租住房收入標(biāo)準(zhǔn)，而無(wú)力購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房的人群；二是無(wú)力購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房，但也無(wú)力承受普通商品房租金的人群，解決這樣的問(wèn)題，應(yīng)該通過(guò)發(fā)展租賃型經(jīng)濟(jì)適用房的方式予以解決，但現(xiàn)在來(lái)看，這類經(jīng)濟(jì)適用房的來(lái)源是個(gè)問(wèn)題。”
在他看來(lái)，經(jīng)濟(jì)適用房的“退出機(jī)制”應(yīng)該成為租賃型經(jīng)濟(jì)適用房的來(lái)源—— 一些經(jīng)濟(jì)適用房的購(gòu)買者，在經(jīng)濟(jì)實(shí)力提升之后，通過(guò)梯級(jí)置換購(gòu)買新房，形成退出機(jī)制。目前的問(wèn)題在于，這種退出是通過(guò)存量房市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)，即經(jīng)濟(jì)適用房“退出”之后，流入了商品房的體系，而未留在住房保障體系當(dāng)中。
“通過(guò)產(chǎn)權(quán)制度的共有就可以解決問(wèn)題，因?yàn)檎挟a(chǎn)權(quán)就有發(fā)言權(quán)，可以保證退出的經(jīng)濟(jì)適用房?jī)?nèi)循環(huán)。”他認(rèn)為此政策的言外之意即這些房源將初步構(gòu)成租賃型經(jīng)濟(jì)適用房的來(lái)源。
另外，內(nèi)部人士還向記者透露，在政府獲得經(jīng)濟(jì)適用房產(chǎn)權(quán)之后，也可以通過(guò)對(duì)獲得產(chǎn)權(quán)的保障性住房資產(chǎn)進(jìn)行打包，而后再以證券化的方式，為擴(kuò)大住房保障體系覆蓋面募集資金。但他強(qiáng)調(diào)，這只是一個(gè)遠(yuǎn)期的設(shè)想。
影響難料
對(duì)于此項(xiàng)政策可能對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生的影響，記者曾向北京師范大學(xué)、清華大學(xué)的有關(guān)專家詢問(wèn)，但他們都以“看不到何時(shí)執(zhí)行以及如何執(zhí)行的細(xì)則”為理由，表示不便發(fā)表評(píng)論，不過(guò)，清華大學(xué)的一位專家向記者表示，即便政府擁有一定比例的產(chǎn)權(quán)，但如何通過(guò)行使產(chǎn)權(quán)權(quán)利實(shí)現(xiàn)“內(nèi)循環(huán)” 還需有所考慮。
“賣還是不賣，按法律，應(yīng)由產(chǎn)權(quán)共有人協(xié)商決定，這存在兩個(gè)問(wèn)題，第一，較普通自然人而言，政府處在強(qiáng)勢(shì)地位，是否會(huì)影響最終決定的公平性；第二，政府實(shí)際既是回購(gòu)者，又是產(chǎn)權(quán)人之一，這樣就可能產(chǎn)生‘自己賣給自己’的法律問(wèn)題，這些問(wèn)題如何解決，必須考慮完善之后才能執(zhí)行。”他表示。
另外，對(duì)于實(shí)現(xiàn)內(nèi)循環(huán)的“回購(gòu)價(jià)格”如何制定，現(xiàn)在看來(lái)也是問(wèn)題。如果價(jià)格定得過(guò)高，無(wú)疑再次將經(jīng)濟(jì)適用房推向成為投資品的方向，如果過(guò)低，所有者將不樂(lè)意出售，這實(shí)際上并不符合政府增加房源的最初構(gòu)想。
