二手房交易一般都是個(gè)人之間的買賣行為，對比開發(fā)商出售的商品房，在交易的復(fù)雜性上，因房源“質(zhì)素”和賣方性質(zhì)不同而使二手房交易的難度要更大一些。特別是對產(chǎn)權(quán)狀況的了解程度直接影響著二手房買賣的質(zhì)量，也是購房者主動(dòng)出擊免除后患必不可少的功課。
掌握二手房“三項(xiàng)權(quán)屬信息”
“從我的辦案經(jīng)驗(yàn)來看，二手房易發(fā)生糾紛的通常在于購房者對房源的權(quán)屬信息關(guān)注太少以至于埋下了日后糾紛的種子。”這是，廣信律師事務(wù)所執(zhí)業(yè)律師羅建新從近十年的辦案經(jīng)驗(yàn)中得出的體會(huì)。
要了解房屋的產(chǎn)權(quán)狀況，購房人第一步要做的是要求賣方提供合法的證件，包括產(chǎn)權(quán)證書、身份證件、資格證件以及其他證件。產(chǎn)權(quán)證件是指“ 房屋所有權(quán)證”和“土地使用權(quán)證”。身份證件是指身份證、工作證和戶口簿。資格證件是指查驗(yàn)交易雙方當(dāng)事人的主體資格。例如：商品房出售要查驗(yàn)出售方房屋開發(fā)經(jīng)營資格證書；代理人要查驗(yàn)代理委托書是否有效；共有房屋出售，需要提供其他共有人同意的證明書等等。
產(chǎn)權(quán)記錄查明房源的共有狀況
“查詢非常方便，任何人都只需要向房管局提供房源的具體地址就能查到詳細(xì)完整的房屋產(chǎn)權(quán)記錄。”羅建新是房管部門的�？�。
查驗(yàn)的具體方式是：查驗(yàn)產(chǎn)權(quán)記錄。包括，房屋所有權(quán)的狀況，若是共有，在“房主”一項(xiàng)會(huì)有顯示，且共有人的產(chǎn)權(quán)比例及擁有權(quán)形式都有記錄，這可為購房者隨后查詢共有人購買優(yōu)先權(quán)是否放棄提供最重要的依據(jù)。
此外，在產(chǎn)權(quán)記錄還能查到檔案文號，假如希望獲得整份房源文件，可依此編號取得該份文件副本。
成交價(jià)格也會(huì)反映在產(chǎn)權(quán)記錄中，羅建新律師建議查詢者應(yīng)注意如果成交價(jià)是注明“部分成交價(jià)”，則代表該成交價(jià)不單只包括該房屋，并且包括其他房地產(chǎn)成品。
“他項(xiàng)權(quán)益”查抵押、貸款及查封
產(chǎn)權(quán)記錄只是一些基本信息，無法提供房源所有權(quán)是否已“作嫁于人”，其實(shí)這些信息完全能在房管局得以獲知。“只需要提供查詢者的身份證，就能查到完整的房屋的‘他項(xiàng)權(quán)利’記錄。”羅建新言，房屋是否抵押、是否處于訴訟糾紛而被查封以及房產(chǎn)的貸款記錄都被清楚地記錄在案。
了解了房屋產(chǎn)權(quán)的真實(shí)情況，購房者除了要向賣房方索要一切產(chǎn)權(quán)文件，仔細(xì)閱讀外，還要到房屋管理部門查詢有關(guān)房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)記錄，兩相對照，才能清楚地知道該房的一切產(chǎn)權(quán)細(xì)節(jié)，不至于有所遺漏。
此外，唯一無法在房管局查詢的是房源的債務(wù)負(fù)擔(dān)狀況，諸如此房是否有租賃債務(wù)等，則必須查驗(yàn)租約以及有關(guān)的證明文件。
防范“特殊”房源是關(guān)鍵
房改房則可以算是二手房中的“雷區(qū)”。房改房通常多為軍產(chǎn)、醫(yī)(醫(yī)院)產(chǎn)、校(學(xué)校)產(chǎn)和央產(chǎn)。此類房源通常所處的地段非常好，且多為學(xué)區(qū)房。但這樣的房源存在的問題也會(huì)較多，大部分公房進(jìn)行房改時(shí)原單位都保留優(yōu)先回購權(quán)，因此購買此類房源首先要確認(rèn)的是原單位是否同意出讓，一般來說，軍產(chǎn)、醫(yī)(醫(yī)院)產(chǎn)、校(學(xué)校)產(chǎn)的公房必須要原單位蓋章后才出讓。
在明晰房改房的權(quán)屬證明后，還必須要做的一道功課是：政府對其上市出售的批準(zhǔn)書。因?yàn)橛袥]有這一批準(zhǔn)書決定了房源能否上市交易。
此外，必須搞清楚目標(biāo)房源是成本價(jià)房還是標(biāo)準(zhǔn)價(jià)，確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購買的公房上市時(shí)是否已經(jīng)按成本價(jià)補(bǔ)足費(fèi)用或者與單位的比例分成。
二手房買賣合同條款之重點(diǎn)所在
認(rèn)真審查房屋產(chǎn)權(quán)的真實(shí)性和完整性
確認(rèn)產(chǎn)權(quán)的真實(shí)性，要查驗(yàn)產(chǎn)權(quán)證的正本，看產(chǎn)權(quán)人與賣房人是不是同一人，還有必要向房產(chǎn)局查詢此證的真實(shí)性。確認(rèn)產(chǎn)權(quán)的完整性，要注意產(chǎn)權(quán)是否有共有人，有否設(shè)定抵押、租賃、權(quán)限或被查封等情況。
戶口遷移條款
與一手房不同的是，二手房普遍存在一個(gè)戶口遷移的問題。房屋已售予他人，若原房主遲遲不將戶口遷出，則會(huì)使購房人的戶口不能順利遷入，甚至?xí)绊懙阶优雽W(xué)等后繼問題。即使購房者想通過訴訟途徑解決，也會(huì)發(fā)現(xiàn)很難操作，因我國法律規(guī)定戶籍歸公安部門管理，法院對僅涉及戶口問題的訴訟一般不予受理。為避免上述問題的出現(xiàn)，購房者應(yīng)該在簽定合同時(shí)，定好戶口遷移條款及逾期違約的責(zé)任，使售房者不能拖延戶口遷移日期，減少不必要的糾紛，一般壓尾款10%左右。
維修基金、物業(yè)管理、水、電、電話、有線電視等費(fèi)用的結(jié)算
維修基金、物業(yè)管理、水、電、電話、有線電視等費(fèi)用等各項(xiàng)費(fèi)用為二手房獨(dú)有，同時(shí)很容易被忽略。所以，在交付尾款前，買賣雙方一定要根據(jù)合同約定辦理完所有該辦理的過戶手續(xù)。
