2010年4月，中國房地產(chǎn)行業(yè)迎來前所未有的嚴厲調(diào)控，全行業(yè)陷入反思。
近日諸多國內(nèi)媒體均爆料京滬深樓市供求發(fā)生逆轉，新盤“打折風”再現(xiàn)，眾買家已然分化，投機客似有逃離之勢，剛性需求者則以觀望居多。
昆明的情況有多大差異？事實上，今年，“被迫”推遲售盤的昆明開發(fā)商不少，這其中，有預售許可證審查更加嚴格規(guī)范的原因，更有城中村改造復雜態(tài)勢的影響。 如果說在4月份之前，許多投機性開發(fā)商還對這樣的“被動捂盤”多少有些“竊喜”的話，那么如今的形勢急變已使他們產(chǎn)生了微妙的心理變化。
表面上看，供需矛盾使開發(fā)商們?nèi)匀挥械讱饨谐龈邇r，根據(jù)昆明房地產(chǎn)信息網(wǎng)的數(shù)據(jù)，上周昆明主城區(qū)的成交均價為7296元/平方米，繼續(xù)處于高位。但是經(jīng)歷過高亢和低迷的購房者們也同樣成熟了許多。站在買與不買的終極考問下，他們開始有了自己的強烈主張。今年年初，本報就讓“非專業(yè)預測”登上了大雅之堂，莫怪樓市中沒“專家”，再專的“專家”或許因為某些利益牽扯而無法發(fā)出衷言。
記者的淺見為，嚴厲的政策下，掌握“三三拍”節(jié)奏，將使真正的理性購房者受益：
第一拍，適當“看空”。新的“國10條”直接針對“投資和投機”，當然，對超大資金而言，貸款系列政策對其仍然起不到限制的作用，后期稅收政策的制定可能在醞釀中。但新政仍然使得一部分非剛性需求資金撤場，在“看空”后市的人影響下，這種趨勢會被傳遞，適當“看空”是非常理性而有必要的。許多人都質(zhì)疑政策的延續(xù)性，這是一個誤解——政策本身就是解決當前階段的問題，這與法律法規(guī)的穩(wěn)定性是有本質(zhì)區(qū)別的。
第二拍，預防“做市”。在調(diào)控一段時間后，理性購房者應當適時出手，當然，選擇性價比高的樓盤是必要的。我們對于政府保持“房地產(chǎn)的健康和穩(wěn)定發(fā)展”應當有充足的信心。為了防止有資金利用人們普遍看空后市的心理“順勢而為”地繼續(xù)打壓市場而投機獲益，該出手時就出手。畢竟剛需者沒有更多的時間來等待。
第三拍，去偽存真。每一次調(diào)控下，終會崛起一批逆市堅挺的樓盤，好似績優(yōu)股在漫漫時間面前，小波折終會被大趨勢抹掉一樣。這樣的逆市堅挺的樓盤至少具備幾個特征：品牌開發(fā)商、精品系列樓盤、稀缺性物業(yè)。
以上觀點僅供參考。其實對一位剛性需求（如結婚買房）者來說，什么時候買房都是對的。如今他們可能只是放慢了腳步，但不管何時，掌握好自己的節(jié)奏才是最重要的。
本期，為了給出新政后該不該購房、如何購房的建議，編者設置了幾個分話題，歡迎讀者們與陽光樓市討論。
【話題一】
“9·27”Vs“4·15”：樓市拐點會不會再現(xiàn)？
市場會出現(xiàn)2007年的拐點嗎？這是每個人心頭高懸的問號。有地產(chǎn)人士表示，“二套房貸”政策再次出臺，但宏觀經(jīng)濟環(huán)境已不同于2007年，拐點恐難再現(xiàn)，但也有人認為新政如果執(zhí)行到位，必將抓住投資者的要害，迎來拐點。雖然2007年樓市與2010年樓市這兩條“河流”已不一樣，找尋當時的記憶，再對比目前的市況，或許能夠為我們正確判斷樓市走向提供有益參考。
“年年歲歲花相似”
這次樓市調(diào)控措施與2007年“9·27”新政出臺背景都是在于部分城市樓市高溫不退，政府寄望通過提高第二套房首付及利率，甚至對三套以上房的限制，抑制投資型需求，降低投資性購房對房價的推動力。不少市場買家寄望在政府調(diào)控下，樓價能進一步下降，因而放慢了置業(yè)腳步，市場的觀望氣氛再次濃厚。
2007年“9·27”新政細則出臺后，在一段較長的時間內(nèi)，樓價一直未能企穩(wěn)“07年高位”，令高位入貨的業(yè)主不愿低價割讓。市場上觀望氣氛漸濃，買賣雙方成交膠著。
2010年4月系列新政出臺，其實從2010年初已接連有調(diào)控政策作為鋪墊，市場對此已有一定心理準備。
“歲歲年年人不同”？
回想2007年“二套房貸”首現(xiàn)江湖，市場人士表示，很多業(yè)主已經(jīng)歷過新政的洗禮，對樓市未來長遠發(fā)展還是比較有信心，因而心態(tài)還是比較強，價格方面比較堅持，暫沒出現(xiàn)大幅的降價潮。有二手房中介負責人表示，“9·27”新政之時，業(yè)主沒看定形勢，急著出貨，現(xiàn)在他們心態(tài)強很多。
投資者高先生在2007年10月下定買了一套二手房，后來覺得樓市風向變而丟掉1萬元定金離場。他說，到了2009年底，他放棄的房子比他當時的入場價可以賣高1000元/m，早知道他就不違約了。反其道而行之2008年始，成交急劇萎縮，但依然有人勇敢入市。改善型置業(yè)者張小姐是迫切換房族，她于2008年初看中一個新盤，當時也知道自己之前曾做過按揭，要忍受二套房貸的高息之苦。張小姐覺得第二套房也是自住的，而且有第一套房墊底，可隨時賣出第一套房來提前還貸，還貸壓力不大，因此她果斷出手。當時她的購入價為4500元/m，最近的二期價格跳升到6500元/m以上。
有業(yè)內(nèi)人士認為，對于部分急用資金的業(yè)主來說，樓市調(diào)整期的確不利于出貨。對于剛性需求一族，反其道而行之可能還成為一件明智之舉。
【話題二】
房貸政策改變，違約責任怎么避免？
4月14日，國務院常務會議要求，對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍。政策的出臺一方面表明了國家控制房價的決心，也給一些實際房屋買賣帶來棘手的麻煩，如何解決呢？
很多買房人電話咨詢，其中有買一手房的，也有買二手房的，主要就是貸款貸不出，可能要違約，問怎么辦？律師認為，可以考慮從以下幾個角度著手：
第一、銀行角度。目前昆滇部分銀行還沒收到總行有關“二套房貸首付不得低于50%”的實施細則通知，這也意味著在未完全施行房貸政策的“空擋期”內(nèi)，購買者還可搭乘末班車，辦理二套房貸仍可只付4成，利率方面也可享受到目前的“按風險定價”，資信條件好的仍可打8折。