第二、合同角度�？聪沦I賣合同關(guān)于貸款是如何約定的？如果明顯不利的，則積極和賣方協(xié)商，達成補充協(xié)議，結(jié)合資金情況，或現(xiàn)金補足給予一定的寬限期限；或協(xié)議解除合同，返還購房款，給予適當?shù)难a償。
第三、法律角度。怎么樣從法律的角度，找到依據(jù)，保護我們的權(quán)益呢？如果是商品房買賣的可以參照適用《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十三條：商品房買賣合同約定，買受人以擔保貸款方式付款、因當事人一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，對方當事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責于當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當事人可以請求解除合同，出賣人應當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。如果是二手房買賣的話，一般補充條款約定以現(xiàn)金補足，最晚期限為房屋交易過戶日。合同有約定的依約定，該條款對買房人極為不利。本身買房人是很難預見銀行政策變化的，個人理解，仍然可以參照關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋。
總之，律師在此提醒大家：買賣房產(chǎn)的風險是隨著房價的起伏而來的，在房價飚高或者低谷的時候，風險也是最多的，糾紛也是最容易發(fā)生的，買賣有風險，交易需謹慎。
【話題三】
資金避險：一線城市轉(zhuǎn)二線，樓市投資轉(zhuǎn)黃金？
房產(chǎn)新規(guī)讓不少正準備流向房市的資金“中道而止”，這些資金又將流向何處呢？記者采訪房地產(chǎn)投資客、銀行人士、金融分析師等多位人士，解讀房市資金的最新流向。
在房貸新政出臺前，不少房產(chǎn)投資客“老手”已經(jīng)嗅到了樓市即將發(fā)生的變化，低價拋售房子，轉(zhuǎn)戰(zhàn)其他地區(qū)。而房貸新規(guī)的出臺令他們對房地產(chǎn)投資預期急轉(zhuǎn)直下，加劇了這些資金的離場。
“主要城市房地產(chǎn)已經(jīng)炒不動了。”一位不愿意透露姓名的房產(chǎn)投資客對記者表示：“現(xiàn)在我們準備從‘北上廣’轉(zhuǎn)戰(zhàn)去西部，去開發(fā)房地產(chǎn)。”
不過，一位外資銀行按揭項目負責人表示，雖然西部地區(qū)和很多二線城市過去房價上漲比較溫和，但是國家的房貸政策是針對全國的，因此二三線房地產(chǎn)市場也會受到一定影響。
另外，除了二線、三線城市的樓市，有金融界分析師表示，從資產(chǎn)配置的角度來看，由于國內(nèi)房地產(chǎn)和股市投資為主要渠道，投資者把資金做重新配置，所以會有一部分資金投資到股市。地產(chǎn)政策不會立竿見影，相信后續(xù)會出現(xiàn)一些資金流向跡象，預計黃金市場是一個比較理想的吸金場所，但總體估計吸收資金量不會很大。
【話題四】
現(xiàn)階段什么樣的樓盤值得出手？
新政調(diào)控后的市場，對自住型買家很有利，這是新政實施的初衷。從房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀看，投資性需求受到抑制，未來商品住宅價格走勢尚不明朗。新政實施后，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)一些新的特點，自住型需求的購房者在買房中同樣需要注意一些問題。
一、從價格出發(fā)
長遠來講，一個地區(qū)的房價水平一定是上升的，這和社會發(fā)展、城市化進程以及當?shù)亟?jīng)濟情況密不可分，土地與市中心逐漸成為稀缺資源，但是違背經(jīng)濟規(guī)律的瘋長則需要加以重視。反觀2008年的狀況，據(jù)國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計局調(diào)查顯示，當年10月份，昆明的新建住房價格同比下降了2.9%，是繼深圳、廣州、重慶之后降幅位居第四的城市。雖然當時昆明房價存在下行趨勢，但并未出現(xiàn)大跌狀況。這有利于讓昆明房價控制在合理區(qū)間內(nèi)，防止因房價大起大落沖擊經(jīng)濟平穩(wěn)較快增長。
按照以往的經(jīng)驗，二環(huán)內(nèi)的商品住宅具有穩(wěn)健的特點，由于市中心具有稀缺性，可以預計未來價格也不會出現(xiàn)太大幅度的下跌，僅就自住而言，該出手時仍出手。
郊區(qū)購房無需盲目跟進，要有一種發(fā)展的眼光，應當選擇最具“性價比”的區(qū)域，市場的選擇、市政規(guī)劃以及政策的引導，將會共同作用，以決定一個城鎮(zhèn)的發(fā)展方向。
二、從房子本身出發(fā)
購房者在選購住宅的時候，需要特別注意產(chǎn)品本身。隨著新政對產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的調(diào)整，未來越來越多出現(xiàn)高密度小戶型的普通住宅。在挑選時應注重周圍環(huán)境、樓層以及戶型的選擇，避免因價格下降而造成居住舒適度“縮水”。
隨著政策對容積率、套型面積等建筑指標的規(guī)定，今后的房子，將會涌現(xiàn)出大量的小高層、高層住宅。小高層是一種很好的建筑形式，特別是那種板式、康居的產(chǎn)品。但要注意產(chǎn)品設計的良莠不齊。
別墅等低密度住宅的開發(fā)受到限制，隨著新政對于高檔住宅開發(fā)的控制，高端購房者需要把握稀缺資源，盡快出手。
三、從房子未來出發(fā)
有幾種房子易于升值。稀缺的高檔住宅，如位置好、風景好的獨棟別墅；稀缺的市中心資源；品牌開發(fā)商開發(fā)、具有良好升值空間的潛力區(qū)域的房子。
新政對于二手房的投機提高了門檻，先是購房實名制，期房期間不得更名轉(zhuǎn)讓，另外營業(yè)稅的收取給買賣雙方帶來了更高的負擔。但應該明確的是，政府對于普通商品住宅持肯定態(tài)度，小戶型普通商品住宅更受青睞。在未來二手房是租是售，將成為一個兩可的選擇。
總的來說，影響商品房選購的因素主要是體現(xiàn)在總房款和產(chǎn)品本身上。在購房的時候要量力而行，既不能透支未來的消費能力淪為“房奴”，也不能片面追求價格便宜，讓自己一輩子住得“窩心”。隨著新政的實施，在未來將出現(xiàn)更多符合大眾需求的產(chǎn)品，居住方式也將更加多樣化。同時商品住宅成交價格也將更加穩(wěn)定。
■前沿走訪
二手市場或出現(xiàn)短暫成交井噴
在二手房市場上，記者走訪了新亞、21世紀不動產(chǎn)等多家中介公司，他們都表示近期的房貸政策對市場的影響較大，可以很明顯地感覺到客戶量的下降，很多購買第二套的客戶都將購房意向放緩下來。由于針對二套房貸現(xiàn)在各個銀行的細則還未最后出臺，而擔心因此增加購房成本再次出現(xiàn)了觀望情緒。
“就目前來看，二套房貸政策都已‘嚇退’了一些人，更不要說三套房貸影響了，客戶量、成交量恐會繼續(xù)下滑”，新亞房地產(chǎn)經(jīng)紀北辰小區(qū)某店的負責人表示，只有等到銀行的具體細則出臺后，這波觀望情緒才會有最后的結(jié)果，市場如何發(fā)展就要看細則的執(zhí)行嚴格與否了。