“2011中國市長論壇”暨中國市長協(xié)會第四屆五次常務理事擴大會議11月12日在安徽合肥舉辦，住房和城鄉(xiāng)建設部部長姜偉新、北京市市長郭金龍、重慶市市長黃奇帆、安徽省省長王三運等出席會議。黃奇帆在會上第一個作主題演講，用獨到的觀點、嚴密的邏輯和精辟的分析，對房地產調控的五個關鍵環(huán)節(jié)和重慶采取五個有效措施大力推進保障房建設等進行了深入淺出的闡釋。

　　國內外理想的房地產市場調控目標，就是這個國家或城市的平均家庭收入6—7年能買一套七八十平方米的普通商品房。要實現(xiàn)這個目標，總體上要抓好“供求平衡、土地價格、稅收分量、金融杠桿、配置格局”等五個房地產調控的關鍵環(huán)節(jié)。

　　黃奇帆說，對任何一個國家來說，房地產業(yè)都是支柱產業(yè)，是民生產業(yè)，是和老百姓的財產以及金融息息相關的產業(yè)。因此，房地產業(yè)的健康平穩(wěn)發(fā)展，是任何一個社會、一個國家、一個城市的管理者孜孜追求的目標，也是宏觀調控的一個重要對象。

　　黃奇帆說，無論國內還是國外，理想的房地產市場調控目標，就是這個國家或城市的平均家庭收入6—7年能買一套七八十平方米的普通商品房。那么，怎樣才能實現(xiàn)這個目標呢？總體上講，就是要抓好“供求平衡、土地價格、稅收分量、金融杠桿、配置格局”這五個房地產調控的關鍵環(huán)節(jié)。這五個關鍵環(huán)節(jié)是“軍規(guī)”，是底線，宏觀上，如果這五個環(huán)節(jié)的頂層設計都科學，那么房地產業(yè)就不會出現(xiàn)大起大落的狀況，就能實現(xiàn)健康平穩(wěn)發(fā)展。

　　要做到房地產的供求平衡，首先要確定房地產的總量。每個國家根據(jù)各自的實際情況，都有人均住房面積的標準，西方發(fā)達國家一般是四五十平方米，而中國人多地少，住建部規(guī)定我們城市人均住房面積的標準是30平方米，這個標準乘以一個城市規(guī)劃確定的人口數(shù)量，就是這個城市所需的房地產總量�？偭看_定后，是一兩年、三五年完成，還是十年二十年完成，這有個當年的施工量、建設量，也是要控制的。毎個新興的、擴張中的城市，每年的房地產投資不能超過固定資產投資的25%。不足25%，說明這個城市的房地產業(yè)發(fā)育不足，而一旦超過，則很容易出現(xiàn)泡沫。前些年，國內有些城市的房地產投資占到固定資產投資的百分之三四十，甚至百分之五六十，事實證明都出現(xiàn)了泡沫。

　　在控制地價方面，也要注意兩點。首先，地價是影響房價高低的一個重要的基本面原因，政府不能唯利是圖，炒高地價，不要做推高房價的罪魁禍首。當今中國不少城市房價高，就與地價高有直接關系。我們平常講的笑話，面粉價格比面包貴，面包做出來就更貴，就是這個道理。我們要把握的是，一個城市的樓面地價不能超過當期房價的1/3。這應該作為一條“軍規(guī)”，作為一個有效的機制。如果把地價炒高了，短期你的財政收入可能很高，但最后的結果是投資環(huán)境惡化，長遠將會影響這個地方的可持續(xù)發(fā)展。那么如何才能做到樓面地價不能超過當期房價的1/3，實現(xiàn)對地價的有效調控呢？這就要求政府要搞土地儲備，沒有土地儲備，就會喪失城市管理的基本調控權，想調控也無法調控，樓面地價低于房價的1/3，就會變成空話。所以，重慶巿政府從2002年開始，強力推進土地儲備，把城市核心區(qū)未來要擴張的500平方公里60%的可建設用地，差不多40余萬畝，掌控在政府手中。當政府土地儲備比較充分的時候，政府想地價低一點，只要考慮自己的地出價低一點就行了，當?shù)貎r高了的時候，多供兩塊地就可以壓下來。

　　在稅收分量上，同樣要注意兩點。房地產的稅收是一個國家、一個城市財政收入的重要部分，在國外一般占到財政收入的1/3左右，國內一般在40%左右。但國內外的房地產稅收有一個重要區(qū)別，國外的房地產稅收是以直接稅為主，像房產稅、物業(yè)稅等，而囯內是以生產環(huán)節(jié)稅為主，包括交易契稅、增值稅、營業(yè)稅、所得稅等，這些稅容易包含在房價里推高房價。而房產稅、物業(yè)稅等直接環(huán)節(jié)的稅，是一個年年要征收的資產稅，這個稅高了以后，會使得買房的人增加使用成本，令量入為出的人不敢買太大的房子。所以，直接稅對房地產消費市場會起到有效控制的作用。這也是重慶為什么進行稅制改革征收房產稅的原因。同時，在實際稅收調控中，要采取“低端有保障、中端有優(yōu)惠、高端有約束”的“三端調控”策略。低端有保障，就是對公租房、安置房等低端住房不收稅，不收配套費，不收土地出讓金，不收建設企業(yè)的利潤。這“四個不收”，可以使住房建設成本降到最低，這樣給老百姓的租金或者賣價也會低；中端有優(yōu)惠，就是對老百姓買來自己住的普通商品房，在稅收上給予一定優(yōu)惠；高端有約束，就是對房價比商品房平均價格高兩倍、三倍、五倍的高檔商品房征收房產稅，同時在交易環(huán)節(jié)征收較高的契稅和增值稅等，這是國際慣例，實際是一種財產再分配，體現(xiàn)公平。

　　講到金融杠桿，要弄清楚金融對房地產的調控有兩種概念。金融調控首先是基本面的調控，就是貨幣政策，比如調整利率，調整準備金率，這不僅僅是對房地產的金融調控，是對天下一切行業(yè)都起作用，房地產作為一個行業(yè)，同樣要受宏觀貨幣政策的影響。我們這里講的金融杠桿，就是指針對房地產的金融調控，是為了讓房地產健康平穩(wěn)發(fā)展。目前，中國對房地產的金融調控可謂是五花八門，比如對房產商投資的信貸抽緊，比如提高首付貸款利率，比如出臺限購、限價、限貸等措施。其實，這些措施都沒有擊中“七寸”要害。宏觀貨幣政策一旦確定，就應該實行統(tǒng)一的利率，按揭貸款就應當按照這種利率，不能今天可以優(yōu)惠30%，明天就取消優(yōu)惠，隨意改變。其實，金融對房地產最簡單最直接最有效的調控只需要一種，就是首付和按揭的杠桿比。當你為了大力刺激房地產，可以實行零首付，杠桿比達到100%，就會出現(xiàn)次貸危機，美國的次貸危機就是這種情況。另一種情況，為了緊縮房地產，實行零按揭，杠桿比為零。這是金融調控房地產的兩個極端。對政府來說，所謂金融對房地產的調控，只要討論在零首付和零按揭之間采取什么比例。這個點就我們來說，老百姓購買的首套普通商品房，首付應該在30%左右；對第二套以上的商品房或者高檔商品房，首付可以到60%；第三套以上的可以零按揭。只要采取這樣的調控政策，運用好首付比這個金融杠桿，將按揭比例固定下來，目前采取的限貸、限價、限購等五花八門的調控措施其實都是可以取消的。

　　最后就是做好房產的配置格局。不管你房價調得多么好，6—7年能買一套房，但總還有相當一部分困難群體拿不出錢買房，所以，在住房配置上，要采取“雙軌制”，由政府給這部分困難群體提供保障房。一個社會的住房供應不能100%是商品房，也不能100%是政府保障房，有三七開，或者四六開的比例，具體比例可以根據(jù)每個城市的實際情況定，但住房配置“雙軌制”是我們社會應負的責任。