黃奇帆說，房地產(chǎn)是個消費(fèi)品，跟供求有關(guān)，供過于求就跌，供不應(yīng)求就漲；房地產(chǎn)也是個不動產(chǎn)，跟地價有關(guān)，不動產(chǎn)的要害是土地，土地要漲價，房產(chǎn)要折舊，所謂房地產(chǎn)保值增值，主要是土地的保值增值；房地產(chǎn)還是個商品，涉及生產(chǎn)和持有環(huán)節(jié)，與稅收有關(guān)，稅收包括持有環(huán)節(jié)的稅收和生產(chǎn)交易的稅收，生產(chǎn)交易的稅收會攤到買賣雙方的基數(shù)里去，會推高房價，而持有環(huán)節(jié)的稅收會增加持有成本，從而遏制房產(chǎn)消費(fèi)；房地產(chǎn)同樣也是個資產(chǎn)品，當(dāng)然也與金融杠桿有關(guān)，杠桿大了，購買力就強(qiáng)，就刺激房地產(chǎn)，而杠桿小了，購買力就弱，就會抑制房地產(chǎn)；房地產(chǎn)還需要“雙軌制”配置，“雙軌制”里的保障房系統(tǒng)是政府的公共服務(wù)，政府的公共服務(wù)不光是養(yǎng)老、醫(yī)療、教育、衛(wèi)生、文化，還應(yīng)該包含為困難群體提供住房保障�？傊覀冎灰逊康禺a(chǎn)系統(tǒng)的供求平衡、土地價格、稅收分量、金融杠桿、雙軌配置五個關(guān)鍵環(huán)節(jié)調(diào)控好了，就會促進(jìn)房地產(chǎn)健康平穩(wěn)發(fā)展，實(shí)現(xiàn)國泰民安。
重慶采取五個有效措施大力推進(jìn)保障房建設(shè)，一是公事公辦公建公管；二是服務(wù)對象明確；三是開工率、竣工率和配套率同步推進(jìn)；四是避免兩個“黑洞”；五是實(shí)現(xiàn)投融資平衡
談及如何搞好政府的保障房建設(shè)，黃奇帆說，重慶認(rèn)真貫徹落實(shí)中央有關(guān)保障房建設(shè)的政策，著力采取了五個有效措施來推進(jìn)。
第一，保障房是政府的公共服務(wù)行為，應(yīng)當(dāng)公事公辦公建公管。政府要保障社會的衣食住行，保障養(yǎng)老、醫(yī)療、教育、文化和衛(wèi)生，保障房作為住房里邊的一項(xiàng)重要內(nèi)容，就應(yīng)當(dāng)由政府來提供服務(wù)，由政府組織相關(guān)的土地儲備公司，負(fù)責(zé)房產(chǎn)建設(shè)，由政府成立公租房管理局，負(fù)責(zé)管理。在美國、新加坡、香港，保障房都是由政府作為法人統(tǒng)一建設(shè)管理，資本主義都如此，社會主義更應(yīng)如此。我們不允許各個單位用集資建房的模式來建公租房、保障房，那樣極易出現(xiàn)權(quán)力尋租，造成新的不公；另外我們也不鼓勵私人老板來建公租房、保障房，老板要追求利潤，我們既不能強(qiáng)迫老板來干費(fèi)力不找錢的活，也不能因此而抬高了公租房、保障房的建設(shè)成本。
第二，服務(wù)對象明確，就是三類人：一是進(jìn)城有工作的農(nóng)民工；二是新生代的大學(xué)畢業(yè)生；三是城市原住民中的住房困難戶。我們這三類服務(wù)對象特征明確，不會出現(xiàn)“渾水摸魚”現(xiàn)象。讓當(dāng)官的、機(jī)關(guān)干部、富裕人群去模仿農(nóng)民工，模仿不了；讓40歲的大學(xué)生，假冒二十幾歲剛畢業(yè)的大學(xué)生也不行；住房困難戶是指家庭人均住房面積在15平方米以下，三口之家只有三十幾、四十平方米，長期住在很擁擠的地方，隔壁鄰居都知道，一調(diào)查就清楚�，F(xiàn)在很多地方把收入作為能否享受保障房的主要標(biāo)準(zhǔn)，但國內(nèi)目前的征信系統(tǒng)很不完善，而且登記管理的操作體系也很分散，在居委會、街道登記，它們不是權(quán)威部門，要居委會、街道去甄別、核對申請保障房對象的收入很麻煩，也搞不清，還容易出現(xiàn)灰色問題，這樣還不如把特征群體搞得簡單而好操作。同時，我們對這幾類人取消戶籍限制，不管是外地還是本地的，只要到重慶來工作，就可以申請保障房。從目前已經(jīng)進(jìn)行的三期配租情況來看，我們這個標(biāo)準(zhǔn)非常合理有效，基本沒有發(fā)現(xiàn)有“渾水摸魚”的。
第三，保障房的開工率、竣工率和配套率同步推進(jìn)、一起考核。保障房一旦開工，我們要求兩年至兩年半必須竣工。竣工的同時，要把保障房周邊的配套搞好。你在郊區(qū)弄一塊地，兩年半以后造好了，但水電氣不通，公共交通不到位，學(xué)校醫(yī)院不配套也不行，這樣的保障房即使建起來也沒有意義，老百姓不能安居，所以“三率”必須同步推進(jìn)。
第四，避免兩個“黑洞”。保障房最怕的是形成一個無底洞，今年造的保障房給了今年困難的人，他拿去以后，隔幾年變富了，重新買了商品房，保障房不退出來，而是當(dāng)商品房賣掉，還賺一大筆。這樣，一方面就有很多人削尖腦袋、弄虛作假來申購保障房，另一方面，政府的保障房資源，造出一批分掉一批，有去無回，年年要造保障房，永無止境，這不行。為此，我們立了一個規(guī)矩，公租房到老百姓手中，租滿5年后可以成本價購買，但以后要出售時，必須賣給公租房管理局，形成政府保障房的良性循環(huán)。這樣，后門關(guān)上了，就沒有炒作的價值，沒有資本的利益輸送，也就沒什么人想投機(jī)來鉆營這件事，反而朗朗乾坤，沒有腐敗。這樣，既可以防止出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)適用房那樣的利益輸送“黑洞”，又可防止無休止地修建公租房產(chǎn)生的資金“黑洞”。
第五，實(shí)現(xiàn)投融資平衡。我們3年造4000萬平方米的公租房，去年開工了1300多萬平方米，今年又開工了1300多萬平方米，明年還要開工1300多萬平方米，總共要花1400億元，資金怎么解決？300億元是土地劃撥，我們儲備了幾百萬畝地，拿出4萬畝造公租房，這4萬畝地的價值大體上有300億元。同時，政府財政出300億元，其中包含中央財政、建設(shè)部給我們建設(shè)廉租房、公租房的補(bǔ)助。剩下的800億元，我們向銀行貸了350億元，又向社�；�、保險公司、中央大型國企借了近500億元，目前這800億元也已到位。建設(shè)資金籌措到位后，關(guān)鍵是今后幾年如何將這800億元的本錢和利息還掉。支付利息方面，我們大體上算了個賬，1400億元造的公租房，租金完全可以償還800億元的利息，還本方面則有兩個途徑：一是通過租售公租房的商業(yè)配套設(shè)施，可逐步償還400億元的貸款本金；二是重慶《公租房管理暫行辦法》規(guī)定，居住滿5年后，公租房可以向特定對象出售，銷售價格按綜合成本確定。按此測算，出售30%的住房，也將實(shí)現(xiàn)400多億元的進(jìn)賬。這樣就可以把賬給平衡過去了。
黃奇帆說，重慶通過上述五項(xiàng)措施來推進(jìn)公租房、保障房建設(shè)，去年建了50萬套，占全國570萬套保障房建設(shè)任務(wù)的近9%，今年我們繼續(xù)建了50萬套，占全國1000萬套保障房建設(shè)任務(wù)的5%。重慶建設(shè)的100萬套保障房，一半是危舊房、棚戶區(qū)改造形成的安置房，一半是公租房。目前，重慶的公租房已經(jīng)通過搖號配租了三次，為5.5萬戶家庭、十幾萬人提供了住房保障，今年內(nèi)還將繼續(xù)組織搖號配租，最近的一次就在11月23日，還將有更多的老百姓因此實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”的心愿。
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中國市長協(xié)會 和“中國市長論壇”
中國市長協(xié)會是由全國各城市現(xiàn)職市長、副市長及直轄市的區(qū)長、副區(qū)長參加組成的、具有法人資格的社會團(tuán)體，于1991年8月經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)正式成立，現(xiàn)有會員約6000名，遍及全國658個城市。
由中國市長協(xié)會主辦的“中國市長論壇”迄今已連續(xù)舉辦八屆，此次在安徽合肥舉辦的“2011中國市長論壇”主題為：轉(zhuǎn)變城市發(fā)展方式，提高城市發(fā)展質(zhì)量，推進(jìn)“十二五”規(guī)劃的科學(xué)實(shí)施。(記者 商宇)
