2009年是一個讓杭城樓價瘋狂的年份。賺得盆滿缽滿的不只是開發(fā)商，伴隨著市場起伏波動，二手房產(chǎn)中介也顯現(xiàn)出前所未有的風(fēng)起云涌。
日前，記者經(jīng)過實地調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在金融危機尚未徹底退潮的今天，中介行業(yè)仍可以在短時間內(nèi)造就一個百萬神話。在下沙開中介的小老板陳華(化名)就是一個。昨天，他信手翻閱著賬本，這一年，單月最高利潤率達(dá)到了2900%
一年時間，打工仔變百萬富翁
“現(xiàn)在，也只有和房產(chǎn)相關(guān)的行業(yè)可以賺熱錢。”陳華的店坐落在下沙十號大街上。他依稀記得，2008年時這條大街還清冷異常。才一年多時間，這里已擴張成為轄區(qū)內(nèi)知名的中介一條街，杭城各大知名連鎖中介的加盟門店齊聚在此。
“以前我一直給人打工，后來拿著全部身家十幾萬元來到下沙開中介店。”直到2009年第一季度，陳華的中介公司開得跌跌撞撞，利潤幾乎為零。
2009年中旬，下沙樓市價格開始抬頭，而且以一路狂奔的勢態(tài)，成為杭城漲價幅度最高的區(qū)塊。“最夸張的一個樓盤，房價從最低點5900元/㎡漲到20000元/㎡。你想想，中介服務(wù)費的標(biāo)準(zhǔn)不變，我的投資成本也沒有變化，利潤空間不就越來越大了嗎？”陳華隨意翻看這一年的單店營業(yè)報表，“幾乎每個月收入都超過10萬元，尤其是9月10月這兩個銷售高峰期，最高營業(yè)額可達(dá)30萬元。”
如今，這個曾經(jīng)月入千元的男人，手上有2家中介門店，3套房子作為投資。公司員工也從原來的3、4個擴展到20多個。
十年，杭城中介服務(wù)費翻一番
除了房價拉動中介利潤，另一方面，十年來杭州的中介服務(wù)費收取標(biāo)準(zhǔn)也是逐步升級。
1998年到2000年，杭州二手房市場剛剛起步。這時，杭州的房產(chǎn)中介，基本上只有中大置業(yè)、中慶房產(chǎn)、省直房產(chǎn)等寥寥幾家。有報道稱，當(dāng)時中介收費約為總價的1%。
2002年，杭州市物價局推出了中介收費標(biāo)準(zhǔn)。該標(biāo)準(zhǔn)采取分段累進制：20萬元以下收取1%；20萬元到50萬元收取0.8%；50萬元到80萬元收取0.5%；80萬元到100萬元收取0.3%；100萬元以上收取0.1%，在此基礎(chǔ)上最高可上浮10%。
由于此收費標(biāo)準(zhǔn)遠(yuǎn)低于上海、北京、大連等城市，2006年杭州市13家房產(chǎn)中介聯(lián)名向有關(guān)部門遞交了一份《關(guān)于提高杭州房產(chǎn)中介行業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)的意見書》。
2007年2月1日，杭州市物價局公布了新的《杭州市房屋經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費管理辦法》：總價50萬元以下1%；50萬元-100萬元0.7%；100萬元-200萬元0.4%；200萬元以上0.25%；在此基礎(chǔ)上，可以上浮不超過25%，下浮不限。
總價80萬元的房子，在早期收費可能只要8000元，到了2002年若買家同時承擔(dān)賣家部分，收費則為1.18萬元，而依照2007年新標(biāo)準(zhǔn)，費用則達(dá)到1.42萬元。
中介商“誤讀”標(biāo)準(zhǔn)提高費用
如果說新標(biāo)準(zhǔn)是中介提高費用的明招，那么“誤讀”政策25%的上浮額度，就是一招暗棋。
日前，記者走訪杭城多家知名房產(chǎn)中介發(fā)現(xiàn)，店內(nèi)的掛牌標(biāo)準(zhǔn)很有玄機：總價50萬元以下1.25%；50萬元-100萬元0.875%；100萬元-200萬元0.5%；200萬元以上0.325%。在掛牌上，明確注明價格遵從2007年物價局標(biāo)準(zhǔn)。
細(xì)細(xì)將兩個標(biāo)準(zhǔn)比較，就會發(fā)現(xiàn)，其中的上浮25%額度已經(jīng)平攤到了每檔收費標(biāo)準(zhǔn)中。然而，絕大部分的消費者并不會意識到這其中的差價。
究竟是在總價上上浮25%，還是在各檔收費標(biāo)準(zhǔn)上上浮25%？這上浮政策是否必須執(zhí)行？中介自然將政策往有利的方向解讀。對此，市物價局相關(guān)負(fù)責(zé)人承認(rèn)執(zhí)法部門沒有硬性規(guī)定，如何解讀25%的加價主要以雙方協(xié)商為主。
“這已經(jīng)是業(yè)內(nèi)的行規(guī)，這樣做并不違反‘游戲規(guī)則’。”楊先生是杭城一家知名連鎖中介公司的資深業(yè)務(wù)員，他說，更有“心兇”的業(yè)務(wù)員，將此標(biāo)準(zhǔn)作為基本標(biāo)準(zhǔn)操作，然后告訴消費者物價局還允許上浮25%。
與房產(chǎn)銷售合作互利
炒房團扶植中介生存
其實，政策的調(diào)控與“誤讀”能賺取的利潤還算少數(shù)。“我們最歡迎的是和房產(chǎn)銷售人員合作賣樓。”
在開店不到半年時間里，陳華選擇以“臥底”的身份混入下沙某樓盤，應(yīng)聘當(dāng)銷售人員。已有半年從業(yè)經(jīng)驗的陳華很順利地成為該樓盤的第一批銷售人員，并賣出一套房子。雖然只工作了一個多月，但這段時間足以讓他與里面所有的銷售人員混熟。
“他們?nèi)绻麅?nèi)部有房出，就會報一個底價給我，我再開高價格賣出去。”此外，陳華還將按標(biāo)準(zhǔn)收取中介費。
“還有就是之前很敏感的倒號。”時至今日，那些已混成哥們的樓盤銷售人員紛紛升級為主管人員。“樓市最火供不應(yīng)求的時候，倒號就是來錢最快的方式。”
杭州的中介可以開出數(shù)萬元的服務(wù)費，這在整個浙江卻并不多見。
“我曾經(jīng)走訪過浙江多個城市，像紹興、嘉興，甚至是經(jīng)濟發(fā)達(dá)的溫臺地區(qū)，中介公司卻生存得不如杭州那么輕松。”陳華說，在樓市成熟的溫州，中介費用通常在總額的0.4%-0.6%，而一些中小城市只要收取1000元、2000元的費用就可以辦妥。
“這些城市，房子多為本地人消化。房東房客多是熟識，無需中介”，但在杭州，因為炒房團的進入，與陌生人現(xiàn)金交易的風(fēng)險讓中介得以生存。