5月5日，恒大地產(chǎn)在香港高調宣布：即日起旗下全部項目均以8.5折對外銷售！
曾經(jīng)的中國首富，正所謂“樹大招風”！經(jīng)歷過2008年房地產(chǎn)市場與資本市場“過山車式的雙重煉獄”，“山重水復”的恒大在今天“撲朔迷離”的復雜形勢下給予房地產(chǎn)市場的又一記響亮的“悶雷”！
恒大調整發(fā)展戰(zhàn)略，如恒大自身所言，是順勢而為，伺機擴疆拓土？還是被逼無奈，揮刀自宮？真如市場嘩然一片，出現(xiàn)“多米諾骨牌效應”引導全國房價下跌？
現(xiàn)在看來，房價下跌多半是一廂情愿的“夢話”！
“重資產(chǎn)、輕盈利”的恒大
較早恒大“八五折”宣言出爐的還有自稱本土唯一的富人榜——“新財富500富人榜”，其中88位富人來自房地產(chǎn)業(yè)，占比17.6%，財富總額6490.8億元，人均財富7.8億元，房地產(chǎn)已經(jīng)成為名副其實盛產(chǎn)“財主”的行當。
而2006年仍偏居廣州的恒大正是借外力“資本”的東風，在國內外經(jīng)濟形勢處于“風雨飄搖”當口的2007-2009年，勇于在全國范圍內不惜代價大肆儲備土地，甚至屢創(chuàng)“地王”！2006年底恒大土地儲備面積不足600萬平方米，2008年初一年間土地儲備達到4580萬平方米之巨，增長超7倍，而這還是在土地價值重估、房價泡沫膨脹之際，宏觀調控日漸趨緊的2007年完成的；2009年底，恒大足跡已遍布25個城市，擁有57個項目，土地儲備面積高達5497.6萬平方米，如果再來看恒大的盈利能力，那恒大就像國內的鋼鐵、建材等行業(yè)相同成為“重資產(chǎn)、輕盈利”的經(jīng)營模式。
恒大背擁巨量土地儲備面積，在目前“誰有土地，誰就是老大”的國內開發(fā)模式下，或許在宏觀經(jīng)濟形勢趨好，房地產(chǎn)行業(yè)處于景氣，政策環(huán)境溫和或者出現(xiàn)2009年的情況支持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的，恒大通過快速開發(fā)、快速銷售的“快餐”周轉策略應能處于良性、高速發(fā)展的成長期；但是面對房地產(chǎn)調控政策嚴重超出市場預期，調控力度前所未有的形勢下，巨量土地儲備面積反而成為恒大地產(chǎn)的“緊箍咒”，稍不小心將仍有重蹈順馳覆轍的可能。
“巨無霸”的脆弱
從2009底至今新一輪房地產(chǎn)調控來看，政府重拳出擊全力抑制市場需求，而對于開發(fā)商，除了要求政府增加土地供應，開發(fā)企業(yè)及時開發(fā)與公開銷售之外，重點在于打擊土地閑置與炒地、捂盤惜售、囤積房源、哄抬房價等經(jīng)營行為；因此增加住房的市場供應，保持房地產(chǎn)開發(fā)投資更是此次房地產(chǎn)調控的重要特點；所以從調控著重點出發(fā)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在未來一段時間內將面臨市場消費需求萎縮，但資本支出仍需要繼續(xù)發(fā)生的雙重困局。而恒大在近三年內的巨量土地儲備就面臨政府調控政策與市場需求萎縮的雙重壓迫，2009年第三季度恒大已動工開發(fā)的面積達4190萬平方米，占比82%，為此恒大在未來兩年的資本支出將超過200 億元，這還不包括在未來時間里恒大的土地儲備支出；
我們再來看看恒大最新一年的資產(chǎn)負債情況，5月5日，恒大公布了今年四月份的銷售數(shù)據(jù)以及現(xiàn)金情況，指出截至4月30恒大現(xiàn)金余額達209.9億港元，現(xiàn)金流充足；真實情況真如他們所說的，未必209.9億元港元是建立在今年總共發(fā)行13.5億美元優(yōu)先票據(jù)的基礎上，減去優(yōu)先票據(jù)金額為108億港元，分析恒大年報，恒大債款就達到141.8億港元，在2010年10月31日到期超20億港元的結構擔保貸款，未來兩年里需要償付的銀行貸款為24.9億港元，截至2009年9月30日，恒大地產(chǎn)的資產(chǎn)負債率就已經(jīng)達到82%，發(fā)行13.5億美元的優(yōu)先票據(jù)更進一步推升恒大的資產(chǎn)負債率，更讓投資人擔心的是高達13%的年息支出吞噬恒大的微薄盈利，在過去三年，恒大一直通過項目股權溢價轉讓提高其年度盈利，而作為公司主業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)盈利極為可憐，與恒大巨量土地儲備，總資產(chǎn)超過600億元的“巨無霸”身份極其不相符。
然而我們再來回顧恒大從2006年偏居廣州到今日成為全國性房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展歷程，外部資本是最大推手，但推動力的背后卻是今天恒大最大的累贅，因為當初與資本的對賭協(xié)議，讓今天恒大地產(chǎn)掌門人在2010年11月之前面臨個人高達16.19億元港元損失的巨大風險。
在2008年房地產(chǎn)業(yè)極其艱難的時刻，恒大地產(chǎn)也曾經(jīng)推出大規(guī)模的打折促銷活動，在一定程度上回籠資金，舒緩當時極其嚴重的資金壓力，而今天又一次高調在國內率先推出“八五折”銷售活動，是壯士斷腕，不得不揮刀自宮，以圖自救，還是順形勢而為，房價調整不可避免，我看恒大地產(chǎn)只是臨立懸崖邊的“巨人”，一不小心就重重的摔下來了。