5月份，樓市宏觀政策細(xì)則緊鑼密鼓地出臺，對高企的房價(jià)繼續(xù)施加壓力，特別是房產(chǎn)稅推出步伐的加快。最嚴(yán)厲的“認(rèn)房又認(rèn)貸”的二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，更使得房地產(chǎn)市場陷入深度觀望中。 在市場上，降價(jià)促銷本不是什么稀罕的事，可是，最近一則萬科每平米下降5000元的新聞，使人極為震撼，下降5000元是什么概念？相對重慶等二線城市來說，完全可以買一平米的房子了，由此可以看出，這是向樓市釋放出的“降價(jià)”信號。在調(diào)控政策的頻頻發(fā)力下，專家預(yù)測下半年全國各地樓市將會(huì)相繼出現(xiàn)“降價(jià)潮”。

　　“降價(jià)潮”從深圳蔓延

　　據(jù)報(bào)道，5月末，深圳本地企業(yè)佳兆業(yè)率先“破局”，旗下三個(gè)在售樓盤以“周年慶”之名降價(jià)促銷；緊接著是萬科，6月4、5日晚，萬科位于深圳龍崗的清林徑和萬科第五園四期兩項(xiàng)目，均下調(diào)價(jià)格開盤，每平方米降價(jià)5000元，最大下降幅度達(dá)兩成。  

　　跟隨品牌房企的腳步，深圳其他樓盤也紛紛下調(diào)價(jià)格。據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，深圳目前已有36個(gè)樓盤降價(jià)。在降價(jià)促銷的作用下，深圳房價(jià)終跌破均價(jià)18000元的關(guān)口。據(jù)世聯(lián)地產(chǎn)數(shù)統(tǒng)計(jì)顯示，月初，深圳市新房均價(jià)大幅下跌，僅17575元/平方米，環(huán)比跌幅為14%。

　　早在之前，總部位于廣州的恒大已經(jīng)開始8.5折促銷，由恒大打響了第一槍“降價(jià)”的第一槍，富力地產(chǎn)也對旗下項(xiàng)目實(shí)行優(yōu)惠。

　　從全國范圍來看，出現(xiàn)“降價(jià)潮”的不僅是深圳，也不僅是萬科，將有越來越多城市和開發(fā)商，加入到降價(jià)陣營。從恒大、萬科到綠地、合生，樓市降價(jià)潮正在從廣深蔓延至長三角、環(huán)渤海，而且蔓延速度非�？�，品牌房企充當(dāng)了降價(jià)急先鋒。

　　6月7日，上海本地房企綠地集團(tuán)宣布，在全國41個(gè)城市共100多個(gè)項(xiàng)目，開展“優(yōu)惠月”減價(jià)活動(dòng)，均價(jià)降約兩成。綠地位于上海松江的薔薇九里項(xiàng)目，降幅約為18%；位于上海寶山的公園壹品項(xiàng)目，直降約3000元/平方米。

　　北京區(qū)域多個(gè)樓盤價(jià)格已有松動(dòng)。在此背景下，合生創(chuàng)展近日表示，“為了慶祝集團(tuán)成立18周年”，北京全線產(chǎn)品均有一定的優(yōu)惠折扣。

　　隨著調(diào)控的進(jìn)一步深入，“降價(jià)潮”將會(huì)從深圳開始蔓延。供應(yīng)量在下半年將大幅增加，一線城市的開發(fā)商，或?qū)⒉坏貌挥瓉須埧岬膬r(jià)格戰(zhàn)。

　　為何樓市會(huì)出現(xiàn)“降價(jià)潮”

　　今年新政出臺以來，部分開發(fā)商一再宣稱不降價(jià)，為何突然集體進(jìn)行大幅優(yōu)惠降價(jià)？

　　一方面，2010年5月31日，國務(wù)院下發(fā)《國務(wù)院批轉(zhuǎn)發(fā)展改革委關(guān)于2010年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作意見的通知》，明確“逐步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革”，使絕大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士感覺到“房產(chǎn)稅漸行漸近”。

　　6月8日，更有消息稱，上海最近已經(jīng)給中央上報(bào)了關(guān)于房產(chǎn)稅的兩套方案，A方案是“老人老辦法”，即在新的房產(chǎn)稅沒出臺前買的房子都不征稅，不管三套還是四套，而房產(chǎn)稅出臺后買的第一套不征、第二套人均70平方米以下不征，第二套人均70平方米以上及第三套以上的征。B方案則是新房和老房都征稅，第一套和第二套人均70平方米以下不征，但人均70平方米以上及第三套以上的，不管是新房還是老房都要征。

　　另一方面，6月4日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、央行、銀監(jiān)會(huì)發(fā)出通知，對商業(yè)性個(gè)人住房貸款中第二套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了規(guī)范。二套房貸認(rèn)定終于有了明確的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)。作為“新國十條”的配套政策，對個(gè)人申請商業(yè)性住房貸款的二套房認(rèn)定遵循“以家庭為單位、認(rèn)房又認(rèn)貸”原則，精準(zhǔn)遏制了投資者，同時(shí)改善型購房者也難免誤傷。

　　第三，完成銷售目標(biāo)壓力漸大，房企資金鏈緊張。去年眾多房企銷售創(chuàng)出歷史新高,在樂觀氣氛下紛紛調(diào)高今年銷售目標(biāo)。在房地產(chǎn)調(diào)控有保有壓的情況下，各房地產(chǎn)企業(yè)要完成今年度的銷售目標(biāo)，壓力漸大。

　　在已發(fā)布5月銷售業(yè)績報(bào)告的14家上市房企中,環(huán)比僅一家月報(bào)飄紅，而一些業(yè)績滑落的房企雖表面信誓旦旦不輕言降價(jià)，但實(shí)際上已在考慮價(jià)格的調(diào)整。

　　專家指出，房企資金壓力的增大，必將導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)投資增速的下滑以及房屋價(jià)格的下行。廣東省房協(xié)會(huì)長蔡穗聲分析認(rèn)為，在這一輪的調(diào)整當(dāng)中，遲早會(huì)發(fā)生降價(jià)，只是時(shí)間和幅度的問題。

　　“開發(fā)商暫時(shí)不差錢，但多數(shù)企業(yè)難以承受半年不賣房的壓力；另外，部分一線地產(chǎn)商還有戰(zhàn)略目標(biāo)，比如通過促銷擴(kuò)大市場占有率，從而在愈演愈烈的地產(chǎn)巨頭競爭中處于有利位置。”專家楊紅旭說。

　　綜上述三點(diǎn)原因，可見，開發(fā)商的降價(jià)并非是自愿的，而是迫不得已。

　　樓市“降價(jià)潮”眾說紛紜

　　從國家統(tǒng)計(jì)局6月10日發(fā)布1至5月全國房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況來看，5月份，中國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲12.4%，漲幅比4月份縮小0.4個(gè)百分點(diǎn)；數(shù)據(jù)顯示，這也是同比漲幅在今年的首次回落。

　　對于房價(jià)的走勢，陳勁松認(rèn)為，“趨勢已經(jīng)非常明顯了，全國成交量和價(jià)格的增速已經(jīng)大幅下滑。 ”隨著新貨上市量越來越大，開發(fā)商資金回籠壓力也就越大。目前短暫的均衡不會(huì)超過兩個(gè)季度，不遲于今年第四季度，開發(fā)商的資金鏈將會(huì)極度惡化。而博弈均衡狀況改變后，必然會(huì)出現(xiàn)房價(jià)較大的降幅。

　　經(jīng)濟(jì)學(xué)博士馬光遠(yuǎn)的觀點(diǎn)是，在政策層面的持續(xù)加壓，將打消開發(fā)商利用歐元危機(jī)再次讓調(diào)控政策放松的幻想。一線城市的成交量在5月份繼續(xù)下滑，以北京、上海和深圳為例，北京二手房5月份成交量環(huán)比降58.8%，上海環(huán)比降69.0%，深圳環(huán)比降24.1%。中統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也顯示，一線城市5月成交量“腰斬”，在監(jiān)測的30個(gè)城市中，成交面積幾乎全線下跌。至此，基本可以判斷：房價(jià)的觀望期已結(jié)束，全國范圍的降價(jià)潮將會(huì)如期而至。

　　牛刀說，這一輪的調(diào)控是中央政府作出的決定，也是市場內(nèi)在動(dòng)力的推進(jìn)。沒有市場內(nèi)在動(dòng)力的有力推進(jìn)，僅僅依靠政府這只看得見的手，也是不能迅速產(chǎn)生成效的。但是，僅僅只是爆發(fā)降價(jià)潮，還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有達(dá)到調(diào)控的目標(biāo)，此行任重大道遠(yuǎn)。政府還將從產(chǎn)業(yè)政策、財(cái)稅政策和貨幣政策上解決市場資金的合理流向，努力提高城鄉(xiāng)居民的收入水平，以消費(fèi)拉動(dòng)內(nèi)需，促進(jìn)民營資本擴(kuò)張，推動(dòng)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的全面振興。所以，降價(jià)潮的爆發(fā)是必然的，也表明大多數(shù)開發(fā)商是明智而理性的，也表明中國樓市在開始恢復(fù)理性，在開始健康運(yùn)行。

　　后記：從5月的數(shù)據(jù)來看，北京、上海、深圳的商品房成交量環(huán)比跌幅都超過了50%，廣州環(huán)比4月跌幅也超過30%，一些標(biāo)桿房企在售項(xiàng)目中也出現(xiàn)了降價(jià)促銷跡象；從目前來看，降價(jià)促銷的盡管只是部分上市企業(yè)，但是，它已經(jīng)釋放出了一種信號，那就是下半年房價(jià)或多或少都會(huì)下降，只是很多開發(fā)商看不準(zhǔn)市場方向，在采用拖延觀望政策。下半年將進(jìn)入走量階段，降價(jià)潮將不可避免地來臨，對于開發(fā)商來說，問題是下降幅度是多少。