蔣軍是個(gè)30出頭的年輕人，此前在南京市已購(gòu)一套位置較好的商品房。然而就在今年4月南京房?jī)r(jià)“沖頂”的非常時(shí)期，他又“搶”到手一處地段更好、價(jià)格更高的房子。4月17日，蔣軍與開發(fā)商簽訂了《商品房認(rèn)購(gòu)書》，并按約定繳納了5萬(wàn)元定金，這套商品房總面積142平方米，總房?jī)r(jià)290余萬(wàn)元。按認(rèn)購(gòu)書約定，蔣軍應(yīng)在7日內(nèi)與賣方簽訂商品房預(yù)售合同。然而，就在蔣軍與開發(fā)商簽下認(rèn)定書的兩天后，即4月19日，國(guó)務(wù)院頒布了房產(chǎn)“新政”。蔣軍面臨著貸款和首付比率的政策調(diào)整，房子要還是不要，蔣軍左右為難。他知道，開發(fā)商不會(huì)輕意退還已經(jīng)交付的5萬(wàn)元定金。
　　向開發(fā)商提出完善合同要求
　　4月22日，蔣軍找到開發(fā)商，提出要在開發(fā)商提供的格式合同上增加己方的五點(diǎn)主張，即：將當(dāng)初公開宣傳的設(shè)立兩所中小學(xué)名校的分校寫進(jìn)合同；確保所交付的購(gòu)房面積不能達(dá)到或超過(guò)144平方米界線，否則由此產(chǎn)生的稅費(fèi)由賣房方承擔(dān)；希望按國(guó)家政策規(guī)定允許辦理公積金貸款；房屋交付時(shí)相關(guān)配套應(yīng)達(dá)到交付標(biāo)準(zhǔn)并與房屋同期交付，如果逾期應(yīng)視同延期交房，并按照總房款萬(wàn)分之五／日支付賠償金；由于國(guó)家住房信貸政策發(fā)生重大調(diào)整，相關(guān)細(xì)則還未完全明確，如果因此無(wú)法獲得貸款或無(wú)法獲得足額貸款，雙方可以解除合同，并提出于解除合同7日內(nèi)，無(wú)息退還買房定金、誠(chéng)意金及首付款。
　　由于上述五條中的部分要求擊中了開發(fā)商的“軟肋”，有關(guān)人員過(guò)目后作不了主，經(jīng)層層請(qǐng)示，開發(fā)商最終回絕了蔣軍的要求，理由是“國(guó)內(nèi)無(wú)先例，我們不可能把每個(gè)買房人的要求一一寫進(jìn)合同里。”
　　“拉鋸戰(zhàn)”在簽約期里進(jìn)行
　　兩次交涉無(wú)果，7天簽訂預(yù)售合同的期限也已屆滿，在合理要求得不到解決的情況下，蔣軍決定以特快專遞的形式，向開發(fā)商發(fā)書面函，要求對(duì)方必須針對(duì)自己提出的五點(diǎn)要求給予答復(fù)。4月26日，開發(fā)商給蔣軍發(fā)來(lái)書面告知函，答應(yīng)蔣軍的合同簽訂可順延3天，但同時(shí)告知，若3天后仍不按認(rèn)購(gòu)書約定前往簽署商品房預(yù)售合同，則視為自動(dòng)放棄認(rèn)購(gòu)權(quán)，所支付的認(rèn)購(gòu)定金將分文不退。
　　蔣軍說(shuō)：“開發(fā)商的承諾為什么就不能落實(shí)在合同里？購(gòu)房人為什么就得永遠(yuǎn)聽(tīng)開發(fā)商的？”
　　蔣軍收到開發(fā)商回函的次日，他立即又給開發(fā)商致函，提出了不能接受的理由：格式合同條款中存在有�！逗贤ā返牟还龡l款；對(duì)訂購(gòu)書的法律效力存在質(zhì)疑等。蔣軍一方面與開發(fā)商爭(zhēng)取權(quán)益，同時(shí)作著與開發(fā)商打官司的準(zhǔn)備，他將與賣方有關(guān)人員的交涉通話均作了錄音，書面證據(jù)也全部準(zhǔn)備到位。
　　揪住開發(fā)商的“軟肋”
　　時(shí)間一天天過(guò)去，開發(fā)商既不接受蔣軍的五點(diǎn)主張，也不同意退還定金，于是，蔣軍決定聘請(qǐng)律師通過(guò)法院判決解決問(wèn)題，將開發(fā)商告上了南京市鼓樓區(qū)法院。5月24日，法院受理了該案。
　　被告方在獲悉蔣軍起訴后，也覺(jué)得蔣軍確實(shí)“不是一般的”購(gòu)房人，確實(shí)抓住了開發(fā)商的“軟肋”。“全國(guó)所有的開發(fā)商目前使用的基本上都是格式合同，這一點(diǎn)幾乎所有的購(gòu)房人都是清楚的，開發(fā)商也知道這里暗藏玄機(jī)，但這些年來(lái)，從沒(méi)有購(gòu)房人利用這一點(diǎn)為自己維權(quán)的。”一位房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)內(nèi)人士說(shuō)。
　　不戰(zhàn)而勝開發(fā)商主動(dòng)調(diào)解
　　作為“新政”出臺(tái)后江蘇省范圍內(nèi)首例案件，自然引起當(dāng)?shù)孛襟w的關(guān)注，6月5日，南京的幾家都市報(bào)同時(shí)刊發(fā)了鼓樓區(qū)法院受理這一案件的消息，媒體關(guān)注此案的關(guān)鍵點(diǎn)在于：無(wú)論最終判決結(jié)果如何，此案都具有一定的現(xiàn)實(shí)意義，這是原告公開挑戰(zhàn)開發(fā)商延續(xù)使用多年的格式合同糾紛，而不平等的格式合同又恰恰是購(gòu)房人長(zhǎng)期以來(lái)最不滿意的問(wèn)題之一。
　　鼓樓區(qū)法院原定7月2日上午開庭審理此案，然而連辦案法官也沒(méi)有想到，開始態(tài)度強(qiáng)硬的被告開發(fā)商，卻于6月10日通過(guò)委托代理人向法院主動(dòng)提出調(diào)解要求，并表示愿意將5萬(wàn)元定金退還原告。
　　6月13日上午，法院組織原告、被告雙方進(jìn)行調(diào)解，由于被告愿意徹底妥協(xié)，整個(gè)調(diào)解過(guò)程事實(shí)上變成了一個(gè)走法律程序的過(guò)程。依據(jù)雙方達(dá)成的協(xié)議，被告開發(fā)商退還了原告蔣軍的5萬(wàn)元定金，并承擔(dān)了減半收取的案件訴訟費(fèi)。簽收完法院出具的調(diào)解文書后，雙方握手言和。本報(bào)通訊員李自慶
　　律師說(shuō)法
　　這場(chǎng)官司打下去，開發(fā)商未必勝訴，過(guò)多承諾是開發(fā)商的“軟肋”。
　　從蔣軍起訴的理由和開發(fā)商的辯解來(lái)看，此案的發(fā)生，是雙方對(duì)定金合同理解的不同造成的。蔣軍所理解的稱為立約定金，是指為擔(dān)保合同的訂立而支付的一定數(shù)額的金錢。最高院有關(guān)司法解釋規(guī)定，當(dāng)事人約定以交付定金作為訂立主合同擔(dān)保的，給付定金的一方拒絕訂立主合同的，無(wú)權(quán)要求返還定金；收受定金的一方拒絕訂立合同的，應(yīng)雙倍返還定金。
　　作為原告，蔣軍對(duì)這條規(guī)定運(yùn)用得比較好。如果他交了5萬(wàn)元定金，到了簽合同的最后期限沒(méi)有按照約定去簽合同，那么作為給付定金的一方，將無(wú)權(quán)要求返還定金，他的5萬(wàn)元錢也就打水漂了。但是，在合同簽字的最后期限之前，他去找開發(fā)商簽合同，這表明了他的誠(chéng)意。至于合同能不能簽得成，那要看雙方談判的結(jié)果，這是另外一回事。在這種情況下，開發(fā)商拒絕蔣軍提出的五點(diǎn)要求，并拒絕訂立合同，開發(fā)商是自己把自己陷入了被動(dòng)的境地。
　　蔣軍提出的五點(diǎn)要求也是比較合理的。因?yàn)楝F(xiàn)在很多開發(fā)商在樓盤前期宣傳時(shí)拋出各種各樣的利好消息，很多買房人就是沖著開發(fā)商的諸多“承諾”去的。但現(xiàn)實(shí)中，開發(fā)商不能如期兌現(xiàn)的事，卻屢屢發(fā)生，有時(shí)甚至根本就是虛假宣傳，這種情況對(duì)購(gòu)房者的利益是構(gòu)成侵害的。因此，作為購(gòu)房者，蔣軍有權(quán)要求開發(fā)商將其承諾的種種好處固定到合同條款中去。
　　當(dāng)然，糾紛發(fā)生在新政出臺(tái)之后，開發(fā)商一開始提出蔣軍是“炒房客”，揪住開發(fā)商的“軟肋”不放，目的只是想要回自己的定金。其實(shí)，這樣的說(shuō)法是站不住腳的，這一點(diǎn)開發(fā)商自己也知道。因?yàn)橘I房的目的不是法律禁止的范疇，買房人按照法律的規(guī)定來(lái)維護(hù)自身的合法權(quán)益更是受法律保護(hù)的。反過(guò)來(lái)說(shuō)，即使是買第一套房的人，同樣可以提出蔣軍提出的這五點(diǎn)要求來(lái)。開發(fā)商所以不戰(zhàn)而退，其實(shí)主要原因就是：其一，此案進(jìn)入審理程序后原告勝訴的可能性很大，其二，關(guān)注此案的人多了，人們也會(huì)從中學(xué)到許多購(gòu)房技巧，而這對(duì)開發(fā)商來(lái)說(shuō)，是“潛伏”的危機(jī)。
　　南京維世德律師事務(wù)所律師唐巖