一、地價(jià)上漲壓力是個(gè)長期問題
“新國十條”出臺(tái)后各方評(píng)論眾說紛紜。本輪以打壓樓市價(jià)格為目的的房地產(chǎn)調(diào)控與2005年的那次會(huì)否一樣——以無果而終走到了盡頭我們還需要拭目以待。筆者認(rèn)為,政策的有效性往往是由一個(gè)國家的要素稟賦條件決定的。并不是政策越嚴(yán)厲就離政策目標(biāo)越接近，反而可能是南轅北轍。
當(dāng)代著名發(fā)展經(jīng)濟(jì)學(xué)家錢納里和仙昆在其《工業(yè)化和經(jīng)濟(jì)增長的比較研究》一書中，曾對(duì)二戰(zhàn)后39個(gè)國家的工業(yè)化過程進(jìn)行過定量研究。他們發(fā)現(xiàn)，各國的消費(fèi)結(jié)構(gòu)隨人均收入增長都出現(xiàn)了一致性的規(guī)律變化，但是供給結(jié)構(gòu)卻由于天然稟賦的生產(chǎn)要素結(jié)構(gòu)，即資本、土地與勞動(dòng)力的構(gòu)成比例不同而出現(xiàn)很大差別，由此也產(chǎn)生了各國發(fā)展戰(zhàn)略和政策取向的差別。比如，人多地少的東亞地區(qū)都不約而同地采取了外向型發(fā)展戰(zhàn)略，而資源豐裕的南美各國則都采取了進(jìn)口替代戰(zhàn)略。這說明，戰(zhàn)略與政策并不是可以由人們自由選擇的，而是被一個(gè)國家的要素稟賦條件決定的。所謂“國情”，就是一個(gè)國家的要素稟賦結(jié)構(gòu)特征，因此順應(yīng)國情的戰(zhàn)略與政策選擇就是順勢而為，就會(huì)取得好的效果。
在地產(chǎn)領(lǐng)域，人是需求因素，土地是供給因素，人多地少就是在地產(chǎn)領(lǐng)域需求方長期大于供給方，這樣就必然產(chǎn)生地價(jià)的長期上漲趨勢。
人類對(duì)土地的需求產(chǎn)生于農(nóng)業(yè)與非農(nóng)業(yè)兩方面。來自農(nóng)業(yè)方面的土地需求是為了維持溫飽生存，來自非農(nóng)業(yè)方面的需求則是為了發(fā)展工業(yè)和建筑城市，是人類在解決溫飽需求后為追求更高層次生活享受所創(chuàng)造的物質(zhì)條件。由于只有在解決了溫飽問題后人類才有可能推進(jìn)工業(yè)化與城市化，所以農(nóng)業(yè)生產(chǎn)效率的提高，是一切社會(huì)發(fā)展的基礎(chǔ)。
由于農(nóng)業(yè)與非農(nóng)業(yè)都對(duì)土地有需求，農(nóng)業(yè)又是非農(nóng)業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)，因此只有在保住吃飯問題不受影響的前提下，農(nóng)業(yè)勞動(dòng)力與農(nóng)用土地才能向非農(nóng)領(lǐng)域轉(zhuǎn)移。還必須指出的是，并非所有土地都適于發(fā)展農(nóng)業(yè)與非農(nóng)業(yè)，只有平原才最適合農(nóng)業(yè)、工業(yè)，尤其是城市的發(fā)展。
從土地角度看，如果農(nóng)業(yè)生產(chǎn)效率的提高受到限制，能夠從農(nóng)業(yè)內(nèi)部轉(zhuǎn)移到非農(nóng)業(yè)的土地規(guī)模就受到了限制。由于任何非農(nóng)企業(yè)都必須定義在具有一定長、寬、高的空間位置上，如果發(fā)展非農(nóng)產(chǎn)業(yè)沒有足夠的土地供給，就必須提高非農(nóng)產(chǎn)業(yè)的土地使用效率，即必須提高單位非農(nóng)業(yè)土地的產(chǎn)值產(chǎn)出率。其途徑無外乎兩種，一種是通過提高土地的容積率，在原有廠房與商店面積上生產(chǎn)和銷售出更多的產(chǎn)品，比如單層廠房改建成多層廠房。另一種是通過技術(shù)升級(jí)來提高產(chǎn)品的價(jià)格深度，使同等體積與重量的材料可以創(chuàng)造出更高的附加值。
經(jīng)濟(jì)增長是一個(gè)財(cái)富創(chuàng)造的過程，人類所創(chuàng)造出的財(cái)富可以分成商品與貨幣兩方面，從商品角度看就是財(cái)富的供給，從貨幣角度看就是財(cái)富的需求。如果在單位土地上所能創(chuàng)造的財(cái)富不斷增長，對(duì)單位土地的貨幣需求就會(huì)不斷增長，單位土地的價(jià)值也就會(huì)隨其增長，這就是地價(jià)上漲的機(jī)理。由此看，是因?yàn)樵谟邢尥恋厣线B續(xù)的經(jīng)濟(jì)增長引起了地價(jià)上漲，所以單位土地產(chǎn)出率的增長率，就應(yīng)當(dāng)是地價(jià)增長率的指數(shù)。
從我國具體情況看，2000年全國城市建成區(qū)面積為2.24萬平方公里，當(dāng)年現(xiàn)價(jià)GDP為9.92萬億元，單位城市面積GDP產(chǎn)出率為4.42萬億元/萬平方公里，到2008年，全國城市建成區(qū)面積增長到3.63萬平方公里，當(dāng)年現(xiàn)價(jià)GDP為30.1萬億元，單位城市面積GDP產(chǎn)出率為8.29萬億元/萬平方公里，這8年平均的城市土地產(chǎn)出率為8.2%，而同期全國商品房價(jià)年均增長率為7.6%，兩者十分接近，由此說明了土地產(chǎn)出率與地價(jià)上漲率的一致性。由于房價(jià)不等于地價(jià)，地價(jià)包含在房價(jià)中，而自2000年以來地價(jià)占房價(jià)的比重一直是上升趨勢，所以如果是計(jì)算地價(jià)增長率，應(yīng)該比房價(jià)增長率更接近土地產(chǎn)出率的增長率。
地價(jià)增長率接近單位土地產(chǎn)出率的增長率并非偶然現(xiàn)象，而是驗(yàn)證了我們?cè)谇懊嫠治龅牡览�，即在單位土地面積上累積的需求增長是提升地價(jià)的唯一動(dòng)力。因此，我們計(jì)算中國的長期地價(jià)增長前景就有了一個(gè)依據(jù)，即可以把單位土地產(chǎn)出率的增長率，大體上當(dāng)作地價(jià)上漲率來看，這樣就給我們推算出到2030年的中國地價(jià)找到了一條途徑。我們只要能夠測算出到2030年中國的城市GDP總值和未來20年內(nèi)中國非農(nóng)用地的可供量，據(jù)此計(jì)算出2030年的城市單位土地產(chǎn)出率，并且有當(dāng)前全國城市土地產(chǎn)出率和地價(jià)總值，就可以大體測算出到2030年中國的地價(jià)總值了。
需要說明的是，我在這里使用的GDP數(shù)據(jù)是全國數(shù)據(jù)而非全國城市數(shù)據(jù)，主要原因是數(shù)據(jù)獲得困難。由于全國城市集中了85%以上的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)出，所以用全國GDP代替城市GDP不會(huì)有太大出入。在計(jì)算2030年中國城市土地產(chǎn)出率時(shí)，我們?nèi)匀挥萌珖鳪DP增長來代替城市GDP總值，因?yàn)樵浇咏I(yè)化后期，城市經(jīng)濟(jì)集中的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)出只會(huì)越多，不會(huì)越少。
目前還沒有全國城市地價(jià)總值的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，我最近看到匯豐銀行的一個(gè)研究報(bào)告，其中估計(jì)2008年中國的地價(jià)總值是100萬億元人民幣，如果按2008年全國城市建成區(qū)面積3.63萬平方公里計(jì)算，中國城市當(dāng)年每平方米的平均地價(jià)就是2780元。前面也計(jì)算出了2008年中國城市單位土地產(chǎn)出率是8.29萬億元/萬平方公里。
關(guān)于未來20年內(nèi)中國非農(nóng)土地的可供量目前還有很多爭論，中國政府早就提出了18億畝耕地紅線不能碰的原則，但很多人并不同意，認(rèn)為可以通過進(jìn)口和提高耕地的產(chǎn)出率來釋放出更多耕地。我是堅(jiān)決贊成保持18億畝耕地這個(gè)總量目標(biāo)的，因?yàn)槿绻?030年中國將達(dá)到15億人口，而20年以后中國應(yīng)該已經(jīng)基本上完成了工業(yè)化，在這個(gè)發(fā)展階段，西方發(fā)達(dá)國家的人均糧食消費(fèi)量是1000公斤，東亞發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體是500公斤，我們也按500公斤計(jì)算，15億人口的中國需要7.5億噸。1998年以來，中國人口增加了8713萬人，增長了7%，但糧食產(chǎn)量僅增長了3.6%，剛剛超過人口增長率的一半，如果按照目前的糧食增長速度，到2030年中國的糧食總產(chǎn)量僅能增加到5.7億噸，也就是說有1.8億噸需要進(jìn)口，這已經(jīng)相當(dāng)于目前一年全球糧食貿(mào)易量的80%了，由于糧食是最重要的民生產(chǎn)品，中國占有如此大的世界進(jìn)口份額是不可能的。
當(dāng)然我們還可以指望農(nóng)業(yè)科技突破和到海外開拓新的農(nóng)地，但這些都并非易事，在沒有確實(shí)取得中國所需糧食資源的時(shí)候，還是不要只根據(jù)某些不確定的可能就放棄18億畝的紅線。
如果18億畝耕地的紅線不能碰，由于到2008年末中國耕地總面積是18.2574億畝，則到2030年的非農(nóng)用地可供量就是2574萬畝，折1.72萬平方公里。到2008年末中國的城市建成區(qū)面積是3.63萬平方公里，再加這1.72萬平方公里，到2030年中國城市建成區(qū)總面積就是5.35萬平方公里。
我們?cè)賮碛?jì)算到2030年的中國GDP總值，這個(gè)總值是現(xiàn)價(jià)總值，因?yàn)榈貎r(jià)也是按現(xiàn)價(jià)計(jì)算。如果計(jì)算現(xiàn)價(jià)總值就必須考慮通脹因素，新世紀(jì)以來，中國GDP的平減指數(shù)年均為4.2%，由于次債危機(jī)爆發(fā)后世界各國政府為了刺激經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇投放出大量貨幣，而且至少在未來十年內(nèi)世界經(jīng)濟(jì)可能仍處在低迷期，各國的貨幣政策仍然是偏松，所以未來20年內(nèi)的通脹率應(yīng)該大于前十年。按照這樣的分析，未來20年中國的GDP平減指數(shù)可以考慮為年均4.5%，這應(yīng)該是一個(gè)偏于保守的預(yù)測。關(guān)于未來20年內(nèi)的經(jīng)濟(jì)增長速度，由于中國到目前雖然已經(jīng)進(jìn)入到工業(yè)化中后期，但是還沒有完成工業(yè)化，而且由于城市化嚴(yán)重滯后，其中包含了巨大的需求增長動(dòng)力，因此未來20年的經(jīng)濟(jì)增長率仍可以考慮按8%計(jì)算，這應(yīng)當(dāng)又是一個(gè)偏于保守的預(yù)測。如果GDP的年均增長率是8%，平減指數(shù)是4.5%，2008年的現(xiàn)價(jià)GDP是30.1萬億元，則到2030年中國的現(xiàn)價(jià)GDP總值就是430萬億元。
在5.35萬平方公里面積上產(chǎn)出430萬億元經(jīng)濟(jì)總量，則到2030年中國城市單位土地的GDP產(chǎn)出率就是80.6萬億元/萬平方公里，是2008年的9.7倍。如前所說，這個(gè)增長倍數(shù)也就是地價(jià)增長倍數(shù)，即到2030年中國的地價(jià)基本上是目前的十倍。如果2008年中國地價(jià)均價(jià)是2780元/平米，則到2030年就是2.7萬元/平米，這個(gè)城市土地均價(jià)乘上全國城市面積，就是到2030年中國的地價(jià)總值，是1445萬億元。
到2030年中國的地產(chǎn)總值是否能有超過1400萬億元那么多還有一個(gè)佐證，即參考日本的地價(jià)總值，因?yàn)橹腥諆蓢膰楹芙咏�，都是人多地少的國家，所以到工業(yè)化完成期的地價(jià)水平應(yīng)該很接近。根據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)，日本在地產(chǎn)泡沫高峰時(shí)全國的城市地價(jià)總值約24萬億美元，比1985年廣場協(xié)議后增長了1.4倍，如果擠掉泡沫，日本正常地價(jià)總值應(yīng)在10萬億美元左右。中國的國土規(guī)模是日本的25倍，按這個(gè)倍數(shù)計(jì)算，到工業(yè)化完成期中國的地價(jià)總值應(yīng)是250萬億美元，按目前匯率折算應(yīng)是1700萬億元人民幣，與上面所計(jì)算的1445萬億元的地產(chǎn)總值相差不大。
在日本等東亞國家，地價(jià)一般占房價(jià)的70%，如果也按這個(gè)水平計(jì)算，到2030年中國商品房屋的平均價(jià)格應(yīng)該已經(jīng)超過了3.8萬元/平米。北京、上海這樣的大城市目前的房價(jià)就已經(jīng)是全國均價(jià)的3倍以上，因此到2030年中國千萬人口以上大城市的平均房價(jià)應(yīng)該已經(jīng)超過10萬元/平米。
2001～2008年，中國商品房價(jià)的年均增長率是7.6%，如果在未來20年中國的平均房價(jià)從2008年的3800元/平米上漲到超過3.8萬元/平米，則未來20年內(nèi)的房價(jià)年均上漲率就會(huì)超過11%，這說明，直到2030年在未來20年中，中國的城市地價(jià)與房價(jià)都仍將處在強(qiáng)勁上漲的時(shí)間段內(nèi)，而且會(huì)比進(jìn)入新世紀(jì)以來的十年上漲得更強(qiáng)烈。
到2030年中國基本上完成工業(yè)化的時(shí)候，在15億人口中將有12億城市人口，城市化率超過80%。目前如果不算進(jìn)城打工的農(nóng)民，真正的城市人口只有4.5億，因此在未來20年將有接近8億人要進(jìn)城，是目前城市人口的兩倍，而同期的經(jīng)濟(jì)總規(guī)模也將增長13倍，但是同期內(nèi)的城市土地可供量僅能增長48%，所以在有限土地供給背景下的城市化加速與經(jīng)濟(jì)的持續(xù)較快增長，是導(dǎo)致地價(jià)與房價(jià)加快增長的根本原因。
中國的人口高峰是在2030年，由于中國目前已經(jīng)在加速進(jìn)入老齡化階段，到2030年以后人口總數(shù)也會(huì)出現(xiàn)較明顯減少。目前中國城市家庭中還是獨(dú)生子女多，長期以來的人口政策使目前城市大多數(shù)家庭都是由爺爺、奶奶、姥姥、姥爺和父母親帶一個(gè)孩子，因此現(xiàn)在出生的孩子長大后包括自己所購買的住房和繼承的住房，將會(huì)擁有四套住房，在留下自用住房后，就會(huì)有很多房子進(jìn)入二手房市場，從而使城市住房的供給大大增加，所以只有到2030年以后中國人口開始逐步減少的時(shí)候，中國城市地價(jià)強(qiáng)勁上升的勢頭才會(huì)開始轉(zhuǎn)變。
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