具有總價(jià)低優(yōu)勢

　　楊先生在外地投資兩套房產(chǎn)，目前手里還有閑錢，想在北京買一套房保值增值。但是受北京很多銀行對第三套房暫停貸款的影響，楊先生要在北京購買住宅，就算第三套房了，無法通過銀行貸款買房了。通過咨詢，楊先生得知商住樓不受信貸政策的影響，無論購買幾套，都是5成首付和1.1倍利率。于是楊先生就將投資目光轉(zhuǎn)向了商住房。

　　與楊先生一樣的外地購房人還有很多，正是由于不受資金和貸款的限制，不少外地人來北京選擇購買商住樓。

　　由于商住樓不能落戶、很少能使用煤氣、每層居住的戶數(shù)偏多等原因，商住樓的價(jià)格也要比周邊的住宅便宜10%-15%，再加上商住樓面積小總價(jià)低等優(yōu)勢，也成為新政下商住樓獲得不小成交率的一個重要原因。

　　- 商住樓六問

　　1 買商住樓后再購住宅仍屬首套

　　問：翟先生已經(jīng)貸款買過一套商住樓，但是擔(dān)心商住樓無法落戶，小孩上學(xué)會受影響，所以想再買一套住宅。貸款購買過商住樓，是否會影響到他購買住宅？

　　答：記者咨詢了工行、中行、建行和農(nóng)行四家國有銀行，如果此前購買過商住樓，但沒買過住宅樓，再新買住宅時(shí)，仍被認(rèn)作是首套，仍可享受首付2成以上，利率最低0.7倍的優(yōu)惠。其中首付成數(shù)越高，利率優(yōu)惠越多，最高不超過0.7倍基準(zhǔn)利率。銀行方面告訴記者，商住樓貸款和住宅貸款在征信系統(tǒng)中是分開的。只要征信系統(tǒng)中查詢不到客戶有過住宅貸款，而客戶也沒有別的房產(chǎn)，按照認(rèn)房又認(rèn)貸的原則，是仍算做首套住房的。貸款購買商住樓并不影響再購買住宅。

　　2 商水商電 生活成本開銷較大

　　問：商住樓比住宅在生活成本上有多大的差別？

　　答：北京不少商住樓使用商水商電，與普通住宅使用的民水民電相比，每個月多不少支出。

　　目前北京的商業(yè)用水6元/噸左右，商業(yè)用電在1元/度左右，而民用水在4元/噸左右，民用電在0.5元/度左右。以一家三口，每月使用10噸水、150度電計(jì)算，商住樓在水電上的開銷，要比住宅多出100元左右。

　　3 商住樓是否先征房產(chǎn)稅尚未確定

　　問：北京不少商住樓只有40或者50年的產(chǎn)權(quán)，到期后，需要續(xù)交土地出讓金的費(fèi)用，是否會比住宅高？聽說物業(yè)稅或房產(chǎn)稅也最可能從商住樓開征？

　　答：北京凱盛經(jīng)略擔(dān)保有限公司市場部經(jīng)理袁燕燕表示，住宅有70年的產(chǎn)權(quán)，商住樓只有40或者50年的產(chǎn)權(quán)，關(guān)于住宅和商住樓使用權(quán)到期后續(xù)交土地出讓金，相關(guān)負(fù)責(zé)的政府部門并沒有明確表態(tài)，包括到期后具體的收費(fèi)比例、收費(fèi)方式也一直都沒有相關(guān)政策出來。

　　而征收物業(yè)稅的傳言一直都沒有停止，物業(yè)稅什么時(shí)候開征，在哪些城市開征，以及是否真的是從商住樓開征，雖然民間一直都有傳言，但相關(guān)政府部門從未明確表態(tài)，所以，物業(yè)稅的開征是否會從商住樓開始，各界并不確定。目前商住樓吸引的更多是投資者，而不是自住者，如果真的從商住樓開征物業(yè)稅的話，確實(shí)會極大地影響投資者的投資收益。

　　4 買商住樓不受套數(shù)影響

　　問：王女士在老家有一套房，在上海也有一套投資出租的房，想在北京買一套商住樓，首付和利率怎么計(jì)算的？

　　答：之前購買過住宅，并不影響再買商住樓。而且購買住宅貸款時(shí)計(jì)算第幾套，而商住樓并不算套數(shù)。因此，王女士購買商住樓，首付仍為5成，銀行利率為1.1倍。