今年上半年，伴隨著樓市調(diào)控政策的頻出，東莞的樓市也變化頻頻，東莞樓市成交萎縮近四成。

　　相關(guān)調(diào)查顯示，由于今年宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境及開發(fā)商資金環(huán)境優(yōu)于2008年，普遍開發(fā)商降價意愿較小，力挺房價，多數(shù)樓盤實行5%以內(nèi)的小幅促銷，只有個別樓盤降價較明顯，部分樓盤房價仍穩(wěn)中有升，最終導(dǎo)致上半年房價波動較小。

　　經(jīng)過兩個多月的政策消化，今年上半年東莞房價上漲之勢已基本停止，目前東莞樓市觀望氛圍濃厚， 成交量直線下滑，5月環(huán)比4月萎縮五成，6月持續(xù)減少，創(chuàng)2007年以來歷史最低(春節(jié)月除外)。

　　合富輝煌市場研究部副經(jīng)理李興旺表示，4月的“國十條”成為東莞樓市供求關(guān)系分水嶺，樓市從“供不應(yīng)求”轉(zhuǎn)向“供求平衡”。隨著下半年供應(yīng)量的加大，東莞樓市將出現(xiàn)一定程度“供過于求”，樓市消化壓力開始積累，房價將遭遇下行壓力。

　　樓市成交

　　住宅簽約面積同比萎縮37%

　　2010年上半年東莞樓市整體“縮量”前行。

　　合富輝煌東莞市場研究部數(shù)據(jù)顯示，上半年東莞樓市新增住宅供應(yīng)僅197.7萬平方米，創(chuàng)2007年以來同期最低。

　　上半年住宅簽約面積約183.2萬平方米，同比2009年萎縮達(dá)37%。

　　剛需自住占六成

　　東莞中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2010年上半年普通住宅成交中，60~100平方米的中小戶型成交比重增幅明顯，占成交總量六成，這主要是受2009年底以來政策頻繁出臺，尤其是對投資、投機(jī)的群體，首付和利率的提高使得這些客戶駐足觀望或撤場，市場上的需求主要以剛性需求為成交主力。

　　受政策影響較大的兩類客戶如改善型客戶偏向購買100~160平方米中大戶型，成交同比2009年上半年分別有不同幅度下降。

　　小戶型贈送空間大

　　受市場需求影響，東莞新增住宅供應(yīng)中剛性需求的中小戶型供應(yīng)為市場的主流產(chǎn)品，占總量的61.95%，其中90平方米以下戶型為推貨重點(diǎn)，有贈送空間、產(chǎn)品靈變性強(qiáng)、空間使用率高的小戶型產(chǎn)品特別受歡迎。

　　而大戶型由于市場觀望情緒嚴(yán)重，改善性需求入市步伐明顯放緩，開發(fā)商推貨量也隨之減少，別墅供應(yīng)在上半年也相對較少，這是由于別墅置業(yè)者在普通住宅跌聲中也有所止步，等待市場的進(jìn)一步明朗。

　　七成鎮(zhèn)區(qū)成交下滑

　　從各區(qū)域的成交表現(xiàn)看，上半年東莞成交的31個區(qū)域中有8個區(qū)域成交飄紅，同比上漲，有23個區(qū)域全線飄綠，成交量同比下滑，占成交區(qū)域的7成以上，整體成交情況并不理想。

　　房價走勢

　　住宅均價7003元/平方米 創(chuàng)歷史新高

　　合富輝煌東莞市場研究部數(shù)據(jù)顯示，2010年上半年全市住宅簽約均價達(dá)7003元/平方米，達(dá)到歷史最高。

　　東莞中原地產(chǎn)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，2010年上半年東莞普通住宅、洋房、別墅等產(chǎn)品的成交均價同比2009年上漲了20%以上。

　　大開發(fā)商“不差錢”

　　受政策影響，上半年住宅成交同比下滑近四成，但房價走勢則未現(xiàn)疲軟，反而越走越高。

　　為何在成交量急劇萎縮的情況下東莞房價還有如此強(qiáng)勁的支撐力？市場分析人士認(rèn)為，大多數(shù)開發(fā)商資金回籠到位，是構(gòu)成今年房價整體堅挺的重要因素之一。

　　2010年上半年開發(fā)商總體銷售情況看，光大、中信、萬科、金地等品牌開發(fā)商的銷售業(yè)績比2009年上半年不減反增，其中光大、中信、萬科銷售排名位列前三位，光大的成交業(yè)績更超過了20億元。

　　由于大開發(fā)商占據(jù)了較大的市場份額，項目沒有太大的降價壓力，導(dǎo)致東莞整體房價趨于平穩(wěn)。

　　其次目前市場大范圍的降價很少，雖然部分開發(fā)商站出來進(jìn)行價格調(diào)整，但整體跟風(fēng)降價的項目很少，更多的項目是以少量單位來試探市場；除此以外，中高端以上產(chǎn)品成交比重增加，也令上半年的整體房價保持堅挺。

　　6月房價始現(xiàn)“穩(wěn)中微降”

　　從成交量看，新政出臺至今已有2個多月了，東莞樓市成交量連續(xù)兩個月下跌，上門量急劇下滑，成交氛圍嚴(yán)重不足，買賣雙方觀望情緒加劇。6月普通住宅僅成交19.64萬平方米，共1970套，創(chuàng)近四年來新低。成交價格環(huán)比5月出現(xiàn)“穩(wěn)中微降”。

　　從各盤的成交情況分析，新政后東莞各大樓盤成交量萎縮較嚴(yán)重。合富輝煌對東莞72個主流樓盤進(jìn)行市場監(jiān)測，結(jié)果顯示新政后成交量環(huán)比減少四~八成的樓盤數(shù)量占54.2%。新政后，東莞房價基本停止上漲步伐，房價出現(xiàn)輕微波動 ，基本維持在-5%至5%上下幅度，個別樓盤下降幅度接近三成。

　　據(jù)了解，大部分樓盤成交的持續(xù)低迷也令開發(fā)商的業(yè)績大跌，部分銷售排名前十的開發(fā)商業(yè)績下滑超過四成，六成以上開發(fā)商業(yè)績出現(xiàn)下滑，下半年面臨較大的業(yè)績沖刺壓力。

　　下半年供應(yīng)量增加