中國房產(chǎn)質(zhì)量周報(bào)第三十三期：警惕延期交付賠償?shù)摹鞍酝鯒l款”
2022-04-13 中國質(zhì)量萬里行 點(diǎn)擊：次
“關(guān)注房屋質(zhì)量、共建美好生活”，中國房產(chǎn)質(zhì)量周報(bào)第33期發(fā)布。
2022年4月4日-4月10日，中國質(zhì)量萬里行共收到95條業(yè)主投訴信息，加上網(wǎng)絡(luò)監(jiān)測的輿情數(shù)據(jù)，最終整理出10個(gè)需要重點(diǎn)關(guān)注的問題項(xiàng)目。具體來看，本周重點(diǎn)投訴項(xiàng)目涉及的開發(fā)商包括深圳天勤置業(yè)、武漢金鑫集團(tuán)、西安宏德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、綠地集團(tuán)、邯鄲市華星房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、中海地產(chǎn)、陽光城、卓越集團(tuán)、紫薇地產(chǎn)以及遠(yuǎn)洋地產(chǎn)。涉及的項(xiàng)目分別是星都˙梅沙天邸、金鑫未來港、錦尚云天·古鎮(zhèn)、綠地梓灣國際康養(yǎng)度假區(qū)、金水灣、中海潤山府、陽光城檀苑、卓越坊、紫薇東進(jìn)四期和遠(yuǎn)洋天著春秋。
經(jīng)統(tǒng)計(jì)，十個(gè)項(xiàng)目涉及的問題包括：強(qiáng)行交付、項(xiàng)目停工、延期交付、已售房產(chǎn)被抵押、房屋質(zhì)量問題等。
本期投訴項(xiàng)目中，中國質(zhì)量萬里行重點(diǎn)關(guān)注沈陽市中海潤山府、西安市卓越坊以及濟(jì)南市遠(yuǎn)洋天著春秋三個(gè)項(xiàng)目。其中，中海潤山府業(yè)主反映，由于選用不透氣PVC壁紙，致使2021年12月25日交付時(shí)墻體發(fā)霉，樓盤目前仍在整改中，中海地產(chǎn)卻要求業(yè)主按照12月25日為起始日收取物業(yè)費(fèi)、車位費(fèi)、采暖費(fèi)等；卓越坊業(yè)主反映，簽訂合同時(shí)約定交房時(shí)間為2022年11月30日，項(xiàng)目自2021年10月停工，今年3月17日復(fù)工，業(yè)主擔(dān)心，從現(xiàn)場實(shí)地感受來看，卓越坊目前的狀態(tài)是“有序緩慢施工”，每日有進(jìn)度，但按此進(jìn)度無法在規(guī)定時(shí)限交房；濟(jì)南市遠(yuǎn)洋天著春秋業(yè)主反映，合同約定于2021年8月30日前交房，先后三次發(fā)出延期交付通知，最終，在臨水臨電、部分公共區(qū)域設(shè)施未完工情況下2022年1月30日強(qiáng)行交付，這期間出現(xiàn)了兩個(gè)延期賠付標(biāo)準(zhǔn)，部分業(yè)主合同約定延期賠付金額上限為房價(jià)款的1%，部分業(yè)主約定延期賠付金額無上限。
沈陽中海潤山府：300戶壁紙發(fā)霉 整改已近4個(gè)月
中海潤山府位于遼寧省沈陽市全運(yùn)一東路與莫園東路交匯處，系中海地產(chǎn)旗下項(xiàng)目，開發(fā)商為沈陽市中海海嘉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。主力戶型為120平至165平的3居、4居，全裝修交付，均價(jià)為19000元/平方米。
近期，多位中海潤山府的業(yè)主反映：開發(fā)商選用了不透氣PVC劣質(zhì)壁紙致使2021年12月25日交付時(shí)近300戶業(yè)主家中墻體均發(fā)霉。
對(duì)此，開發(fā)商否認(rèn)為房屋壁紙質(zhì)量問題，“因?yàn)榈嘏岷笫覂?nèi)驟然升溫造成墻體內(nèi)涼氣與室內(nèi)空氣產(chǎn)生溫差，在壁紙內(nèi)側(cè)形成一層細(xì)微冷凝水，造成壁紙內(nèi)側(cè)發(fā)霉。”開發(fā)商稱，將成立了專項(xiàng)處理工作組，逐戶排查，為每戶業(yè)主制定專項(xiàng)維修方案，鏟除發(fā)霉壁紙，重新鋪貼后共同驗(yàn)收，保障在2022年1月30日前處理完全部問題。
“截止4月7日，開發(fā)商仍在維修，而且是一家一家維修，非常慢。目前，未曾給業(yè)主一個(gè)明確態(tài)度，未提及賠償事項(xiàng)。”一位業(yè)主表示。另有多位業(yè)主反映，“2021年底至今，中海潤山府先后推出了幾次特價(jià)房源，價(jià)格為14500元-15000元/平方米，侵害了我們購房者的利益。”據(jù)悉，該項(xiàng)目均價(jià)為19000元/平方米，業(yè)主購買價(jià)為18000-21000元/平。
對(duì)此，沈陽市房產(chǎn)局通過人民網(wǎng)領(lǐng)導(dǎo)留言板回復(fù)稱：“我局已就此問題約談了中海地產(chǎn)沈陽公司負(fù)責(zé)人，開發(fā)商表示，由于受到市場影響，銷售情況很不理想，臨近年底公司資金緊張，因此較大幅度地下調(diào)了價(jià)格。我局已要求開發(fā)商把控降價(jià)節(jié)奏和幅度，在解決自身經(jīng)營困難問題的情況下，盡量考慮已購房業(yè)主的心理和利益。”
中海潤山府售樓處的工作人員4月8日稱：“此前推出的特價(jià)房為臨街頂樓房源，其余房源均價(jià)為21000元每平方米。”
西安卓越坊：停工半年 業(yè)主質(zhì)疑能否按期交付
卓越坊由陜西卓越華悅置業(yè)有限公司負(fù)責(zé)開發(fā)建設(shè)，系卓越集團(tuán)旗下。項(xiàng)目占地面積134.094畝，總建筑面積36萬平方米，總投資金額為360000萬元。公開資料顯示，項(xiàng)目于2020年4月18日首次開盤，預(yù)計(jì)于2022年11月30日2#、6#、7#、8#、10#樓完成交付。
2021年10月，業(yè)主發(fā)現(xiàn)工地有停工跡象，隨后向開發(fā)商詢問進(jìn)展，開發(fā)商稱鋼筋價(jià)格上漲導(dǎo)致。11月，工地仍只有少數(shù)工人，未復(fù)工。“對(duì)此，開發(fā)商給出的理由是冬季減霾減排政策要求，而且全運(yùn)會(huì)期間施工進(jìn)度需減緩，開發(fā)商承諾復(fù)工時(shí)間為2022年2月16日。”一位業(yè)主表示。
有業(yè)主稱，2022年2月16日，工地大門緊鎖，并無工人出入。直至3月17日，卓越坊開始復(fù)工，4月2日，8位業(yè)主代表進(jìn)入卓越坊工地參觀，“從現(xiàn)場實(shí)地感受來看，卓越坊目前的狀態(tài)是‘有序緩慢施工’，一期室外工人較少，施工人員大約三、四十人左右。二期的施工人數(shù)更少，在材料加工區(qū)和物料堆放區(qū)見到少量施工人員，人數(shù)不超過10人，樓外部主體和室內(nèi)未見人員施工。按此進(jìn)度無法在規(guī)定時(shí)限交房。”
針對(duì)卓越坊工程進(jìn)度以及交付時(shí)間等問題，卓越坊開發(fā)商工作人員2022年4月7日稱，“3月份已經(jīng)復(fù)工了，一期公布的交付時(shí)間為2022年11月30日，如有其它情況，我們會(huì)另行通知”。
濟(jì)南遠(yuǎn)洋天著春秋：三次延期交房 具體交付時(shí)間未知
濟(jì)南遠(yuǎn)洋天著春秋位于山東濟(jì)南歷城圍子山路與世紀(jì)大道交匯處北800米，系遠(yuǎn)洋地產(chǎn)旗下項(xiàng)目，由濟(jì)南全達(dá)投資開發(fā)有限公司開發(fā)建設(shè)。開盤時(shí)間為2020年4月27日，包含洋房、合院、疊拼三種產(chǎn)品形態(tài)，約定為全裝修交付。
2021年8月26日至2022年1月底，業(yè)主先后收到三次延期交付通知。開發(fā)商后電話通知業(yè)主于1月30日收房，在收房現(xiàn)場，業(yè)主發(fā)現(xiàn)，“項(xiàng)目并未達(dá)到交付標(biāo)準(zhǔn)。小區(qū)仍是臨水臨電、公共區(qū)域設(shè)施未完工、塑膠跑道路面未鋪設(shè)完整，只是以綠布進(jìn)行簡單覆蓋。”
遠(yuǎn)洋天著春秋開發(fā)商稱，據(jù)2021年12月17日濟(jì)南市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局印發(fā)《關(guān)于做好我市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目交付管理工作的通知》，項(xiàng)目于1月29日取得了單體竣工驗(yàn)收備案，已具備交付條件。業(yè)主則認(rèn)為，作為上述通知下發(fā)日之前已簽訂合同的項(xiàng)目，遠(yuǎn)洋天著春秋應(yīng)滿足合同約定的“竣工綜合驗(yàn)收備案”各分項(xiàng)驗(yàn)收條件，即包括項(xiàng)目紅線內(nèi)供水、供電、供氣、供暖等配套設(shè)施等出具相應(yīng)工程竣工驗(yàn)收合格證明文件，僅取得單體竣工驗(yàn)收備案，并未達(dá)到交房條件。
對(duì)此，歷城區(qū)住建局工作人員4月7日稱：“2021年底新規(guī)實(shí)施后，目前住建部門僅負(fù)責(zé)單體工程驗(yàn)收，遠(yuǎn)洋天著春秋已經(jīng)通過。其他分項(xiàng)驗(yàn)收由區(qū)審批局負(fù)責(zé)，具體進(jìn)度需要咨詢審批局了解。”歷城區(qū)行政審批服務(wù)局電話始終無人接聽。
項(xiàng)目售樓處銷售人員稱：“目前項(xiàng)目是延期交付，對(duì)于具體交付時(shí)間以及工程進(jìn)度并不清楚。”截至目前，遠(yuǎn)洋天著春秋業(yè)主表示，“仍未收到開發(fā)商下發(fā)的正式收房通知，只是聽說會(huì)在今年6月底交房。”
重點(diǎn)投訴問題：延期賠付方案中的“霸王條款”
本期重點(diǎn)投訴項(xiàng)目遠(yuǎn)洋天著春秋業(yè)主反映，購房合同約定的延期賠付金額設(shè)置了最高上限，即總房款1%，按照一套總價(jià)200萬的商品房計(jì)算，最高僅能獲得2萬元賠償，而該項(xiàng)目已經(jīng)延期交付超過半年，目前，交付時(shí)間仍未定，業(yè)主不得不承受房租及月供雙重壓力。
實(shí)際購房經(jīng)歷中，不少購房者在得知所購房屋不能按時(shí)交付后，才發(fā)現(xiàn)購房合同中約定的延期交付存在一系列霸王條款，包括：一定時(shí)間內(nèi)免責(zé)不予賠償、賠付標(biāo)準(zhǔn)過低(日賠償金額低于萬分之一)、設(shè)置賠償上限等。
北京金訴律師事務(wù)所主任律師王玉臣認(rèn)為，購房人在簽署認(rèn)購協(xié)議、購房合同及附加協(xié)議時(shí)，如合同條款包含以下特征，可判斷為“霸王條款”，購房人可主張條款無效。首先，購房合同條款排除了開發(fā)商的主要責(zé)任和義務(wù)。比如，逾期交房開發(fā)商不承擔(dān)任何違約責(zé)任等。其次，購房合同中雖然約定了開發(fā)商的違約責(zé)任，但雙方的權(quán)利義務(wù)不對(duì)等。如開發(fā)商逾期交房的違約金非常低，購房人違約卻要支付高額違約金。
近期，安徽省滁州市城房·金城學(xué)府、陜西省西安市三迪·楓丹、山東省青島市天一仁和宸璟、浙江省寧波市卓越蔚藍(lán)海岸以及天津市實(shí)地海棠雅著等項(xiàng)目的業(yè)主稱，他們的延期賠付方案中就存在此類條款。
王律師建議，購房者在簽署合同的時(shí)候一定要認(rèn)真看，千萬不要一帶而過。對(duì)于延期交付的“霸王條款”，可以在簽署前向當(dāng)?shù)氐淖〗ú块T或市場監(jiān)督局進(jìn)行投訴，要求修改格式文本。一旦發(fā)生逾期交付，購房者首先看查明合同中約定的賠付標(biāo)準(zhǔn)，并將違約金賠付的標(biāo)準(zhǔn)可以和自己損失進(jìn)行對(duì)比，如房屋延期交付的賠償標(biāo)準(zhǔn)可以參考延期交付期間同地段、同類型房屋的租金。若合同約定的違約金遠(yuǎn)低于購房人的實(shí)際損失，購房人可以按照實(shí)際損失主張賠償，若開發(fā)商拒絕賠付，購房者可以根據(jù)房屋買賣合同的約定向法院提起訴訟，要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。
明星樓盤推薦
上周，中國房產(chǎn)質(zhì)量周報(bào)輿情研究室基于市場認(rèn)可度、產(chǎn)品品質(zhì)、服務(wù)品質(zhì)及口碑四個(gè)維度，甄選出本期明星樓盤，包括上海市融創(chuàng)未來金融城、成都市萬科天府錦繡、西安市中天新希望未來印、濟(jì)南市公用九巨龍理想城、無錫市金輝天奕銘著。
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中國質(zhì)量萬里行將持續(xù)關(guān)注房產(chǎn)市場的動(dòng)向，充分發(fā)揮新聞輿論監(jiān)督作用，督促房企不斷提升產(chǎn)品質(zhì)量，助推房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康有序發(fā)展，維護(hù)消費(fèi)者權(quán)益，實(shí)現(xiàn)人們對(duì)美好生活的向往。
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