“關(guān)注房屋質(zhì)量、共建美好生活”，中國(guó)房產(chǎn)質(zhì)量周報(bào)第31期發(fā)布。

　　2022年3月21日-3月27日，中國(guó)質(zhì)量萬(wàn)里行共收到120條業(yè)主投訴信息，加上網(wǎng)絡(luò)監(jiān)測(cè)的輿情數(shù)據(jù)，最終整理出10個(gè)需要重點(diǎn)關(guān)注的問(wèn)題項(xiàng)目。具體來(lái)看，本周重點(diǎn)投訴項(xiàng)目涉及的開(kāi)發(fā)商包括東交地產(chǎn)、天浩置業(yè)、祥泰實(shí)業(yè)有限公司、石榴集團(tuán)、陽(yáng)光城、富力地產(chǎn)、華潤(rùn)置地、濰坊文通城市建設(shè)綜合開(kāi)發(fā)有限公司、正榮地產(chǎn)以及綠城中國(guó)。

　　涉及的項(xiàng)目分別是武漢市天賜金龍城、西安市天浩上元郡、濟(jì)南市祥泰城文乘園、保定市石榴·玉蘭灣、濟(jì)南市陽(yáng)光城檀悅、太原市富力天禧公館、深圳市公園九里花園、濰坊市翔凱文華·未來(lái)之光、武漢市正榮悅瓏府以及鄭州市綠城明月濱河。

　　經(jīng)統(tǒng)計(jì)，十個(gè)項(xiàng)目涉及的問(wèn)題包括：虛假宣傳、項(xiàng)目停工、噪音超標(biāo)、違規(guī)交付、延期交付、房屋質(zhì)量問(wèn)題等。

　　本期投訴項(xiàng)目中，中國(guó)質(zhì)量萬(wàn)里行重點(diǎn)關(guān)注保定市石榴·玉蘭灣、濰坊市翔凱文華·未來(lái)之光以及鄭州市綠城明月濱河三個(gè)項(xiàng)目。其中，石榴·玉蘭灣業(yè)主反映，開(kāi)發(fā)商宣稱一、二期共計(jì)22棟樓同時(shí)交付，實(shí)際僅一期7棟樓完成交付，交付時(shí)存在搭建臨時(shí)車位應(yīng)付驗(yàn)收等問(wèn)題。翔凱文華·未來(lái)之光業(yè)主反映，開(kāi)發(fā)商宣稱將配建一所私立的文華學(xué)校，交付時(shí)卻變成公辦的文化自然學(xué)校。綠城明月濱河業(yè)主反映，開(kāi)發(fā)商將樓棟底層南側(cè)公共綠化單獨(dú)隔離一部分大約30㎡庭院歸屬底層商品房買受人專屬使用，先后變更三個(gè)售房合同版本，對(duì)外立面逐步減配等問(wèn)題。

　　保定石榴玉蘭灣：宣稱22棟樓整體交付 實(shí)際只交付7棟樓

　　石榴玉蘭灣位于河北省保定市徐水區(qū)京港澳高速與華龍路交叉口西側(cè)，由河北長(zhǎng)峰金工房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)建設(shè)，系石榴集團(tuán)旗下項(xiàng)目。近日，石榴玉蘭灣業(yè)主反映，開(kāi)發(fā)商宣稱一期、二期共22棟樓于2021年12月31日整體交付，實(shí)際卻只交付了一期的7棟樓。業(yè)主認(rèn)為，這與開(kāi)發(fā)商所承諾一期二期22棟樓同期交房，嚴(yán)重不符。

　　二期遲遲未建設(shè)或與土地手續(xù)不齊全有關(guān)。此前，曾有業(yè)主多次在保定市徐水區(qū)人民政府網(wǎng)站互動(dòng)平臺(tái)留言詢問(wèn)項(xiàng)目二期土地手續(xù)辦理情況，據(jù)自然資源和規(guī)劃徐水分局于2019年9月5日、2020年7月9日以及2021年11月16日回復(fù)，二期土地手續(xù)未辦理下來(lái)，未收到該項(xiàng)目的申請(qǐng)。

　　另有業(yè)主反映，項(xiàng)目應(yīng)建地下停車位380個(gè)。交付時(shí)，地上停車位未建，而是以臨時(shí)搭建車位應(yīng)付驗(yàn)收，驗(yàn)收之后即拆除。

　　對(duì)此，保定市徐水區(qū)委通過(guò)人民網(wǎng)領(lǐng)導(dǎo)留言板回復(fù)稱：經(jīng)了解，區(qū)政府相關(guān)分管領(lǐng)導(dǎo)已約談項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，要求開(kāi)發(fā)企業(yè)抓緊進(jìn)行整改。同時(shí)，組織開(kāi)發(fā)單位和業(yè)主代表進(jìn)行座談，就開(kāi)發(fā)單位和業(yè)主爭(zhēng)議事項(xiàng)進(jìn)行對(duì)接和協(xié)商，推動(dòng)購(gòu)房業(yè)主與開(kāi)發(fā)企業(yè)相關(guān)爭(zhēng)議事項(xiàng)抓緊妥善解決。

　　翔凱文華·未來(lái)之光：宣傳私立名校變公辦學(xué)校

　　翔凱文華·未來(lái)之光位于山東省濰坊市經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)玄武街與濰州路交匯處北300米路，由濰坊文通城市建設(shè)綜合開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)建設(shè)。近日，一位翔凱文華·未來(lái)之光業(yè)主反映，開(kāi)發(fā)商宣傳濰坊文華學(xué)校分校入駐，而2022年1月交房時(shí)，實(shí)際配建學(xué)校為文化自然學(xué)校(公辦)，并且開(kāi)發(fā)商未及時(shí)告知。業(yè)主認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商未依據(jù)商品房買賣合同(預(yù)售)第六章第十四條規(guī)劃變更中雙方簽訂合同后，涉及該商品房規(guī)劃用途、面積、容積率、綠地率、基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)及其它配套設(shè)施等規(guī)劃許可內(nèi)容經(jīng)城鄉(xiāng)主管部門批準(zhǔn)變更的，出賣人應(yīng)當(dāng)在變更之日起10日內(nèi)將書面通知送達(dá)買受人。出賣人未在規(guī)定時(shí)間期限內(nèi)通知買受人的，買受人有權(quán)解除合同。

　　翔凱文華未來(lái)之光業(yè)主提供了兩份材料，一份為2019年9月30日發(fā)布的《關(guān)于同意籌設(shè)“濰坊經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)文華自然學(xué)校”的批復(fù)》，學(xué)校名稱為濰坊經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)文華自然學(xué)校，性質(zhì)為營(yíng)利性民辦普通學(xué)校，九年一貫制，并蓋有濰坊經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)文化教育局公章。一份為2022年3月9日濰坊市寒亭區(qū)(經(jīng)濟(jì)區(qū))教育管理中心與濰坊文華學(xué)校同時(shí)蓋章的《經(jīng)濟(jì)區(qū)文華自然學(xué)校答復(fù)意見(jiàn)》。稱根據(jù)國(guó)家、省、市出臺(tái)的最新政策要求，由政府租賃或回購(gòu)方式舉辦為公辦學(xué)校，政府購(gòu)買服務(wù)，委托文華學(xué)校進(jìn)行管理。

　　對(duì)此，濰坊市經(jīng)開(kāi)區(qū)住建局于3月17日通過(guò)人民網(wǎng)領(lǐng)導(dǎo)留言板回復(fù)，經(jīng)與自然資源和規(guī)劃部門溝通，該項(xiàng)目規(guī)劃許可內(nèi)容未作變更。經(jīng)向開(kāi)發(fā)企業(yè)核實(shí)，開(kāi)發(fā)企業(yè)與購(gòu)房者已簽訂商品房買賣合同，對(duì)雙方權(quán)利義務(wù)進(jìn)行了約定。經(jīng)協(xié)調(diào)，開(kāi)發(fā)企業(yè)表示其不存在違約行為，將按照合同約定執(zhí)行，購(gòu)房者提出的退房理由不符合合同約定的退房條件。

　　綠城明月濱河：公共綠地變私家小院 三次更改合同約定外立面材質(zhì)

　　綠城明月濱河位于河南省鄭州市濱河國(guó)際新城經(jīng)南十二路與經(jīng)開(kāi)第十七大街交匯處，由河南綠恒房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)建設(shè)，系綠城旗下項(xiàng)目。綠城明月濱河業(yè)主反映，開(kāi)發(fā)商將樓棟底層南側(cè)公共綠化單獨(dú)隔離一部分庭院(大約30㎡)歸屬底層商品房買受人專屬使用。此外，先后變更三個(gè)售房合同版本，對(duì)外立面逐步減配。第一版合同約定為鋁板、局部真石漆，第二版合同約定為石材、局部石漆，第三版合同約定為涂料、局部石材。

　　針對(duì)公共綠地能否出售或者贈(zèng)送這一問(wèn)題，北京金訴律師事務(wù)所主任律師王玉臣指出：“依據(jù)我國(guó)民法典第274條的規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地屬于業(yè)主共有，但是屬于城鎮(zhèn)公共綠地，或者明示屬于個(gè)人的除外。小區(qū)內(nèi)的綠地原則上屬于業(yè)主共有，開(kāi)發(fā)商無(wú)權(quán)進(jìn)行處分。”

　　王玉臣律師建議業(yè)主可以通過(guò)信息公開(kāi)申請(qǐng)的方式調(diào)取相關(guān)規(guī)劃手續(xù)和圖紙，進(jìn)一步核實(shí)確認(rèn)公共綠地的范圍和規(guī)劃原貌，向城市規(guī)劃部門提起相關(guān)的違規(guī)查處申請(qǐng)，要求其在法定期限內(nèi)予以調(diào)查處理。如果相關(guān)部門不依法處理，可以視情況提起相關(guān)訴訟。

　　對(duì)于合同變更外立面材質(zhì)一事，鄭州經(jīng)開(kāi)區(qū)住建部通過(guò)領(lǐng)導(dǎo)留言板回復(fù)稱，“自2019年開(kāi)始，區(qū)建設(shè)局僅對(duì)商品房買賣合同主條款進(jìn)行審查。如對(duì)合同存在異議，可按照《合同法》等相關(guān)法律規(guī)定通過(guò)司法途徑予以解決。”

　　王玉臣律師建議，上述減配問(wèn)題可能涉及合同的非法變更問(wèn)題，如果確實(shí)存在開(kāi)發(fā)商未經(jīng)購(gòu)房人同意，私自更改合同。購(gòu)房人可以不認(rèn)可更改的部分，并要求按照最初簽署的合同(需要舉證)，要求開(kāi)發(fā)商履約。如果開(kāi)發(fā)商不履行，則可以通過(guò)民事訴訟的方式要求其履行合同。

　　重點(diǎn)投訴問(wèn)題：占用公共綠地 贈(zèng)送給首層業(yè)主作為私家花園使用

　　“一層贈(zèng)送獨(dú)立的院子，不計(jì)入產(chǎn)權(quán)面積，可建成私家花園。”不少樓盤都以此宣傳。然而，贈(zèng)送院子實(shí)為屬于全體業(yè)主共有的公共綠地，開(kāi)發(fā)商并沒(méi)有權(quán)利將綠地分派或者贈(zèng)送給個(gè)人。近期，除了重點(diǎn)投訴項(xiàng)目的綠城明月濱河之外，中國(guó)質(zhì)量萬(wàn)里行還監(jiān)測(cè)到青島市青島印象灣二期、天津市南湖保利梧桐語(yǔ)、沈陽(yáng)市中梁首府、漢中市新天漢時(shí)代濱江和南京市中海云麓公館存在“占用公共綠地，贈(zèng)送給底層商品房買受人專屬使用”的問(wèn)題。

　　依據(jù)《民法典》第274條規(guī)定“建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于購(gòu)房者共有，但是屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于購(gòu)房者共有，但是屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。”

　　此外，按照《民法典》的規(guī)定，要使綠地專屬于個(gè)人，需要符合相關(guān)條件，即立法條文所述的“明示屬于個(gè)人”。而要符合“明示”這一條件，必須具備下列要素：一是窗前綠地規(guī)劃必須經(jīng)過(guò)規(guī)劃部門事先批準(zhǔn)。二是開(kāi)發(fā)商或銷售商在出售商品房時(shí)，必須通過(guò)廣告、合同或者其他有效方式向其他購(gòu)房者明示窗前綠地屬于底層購(gòu)房者專有(獨(dú)占)使用。

　　因此，私自將公共綠地變成小院是違法行為，侵犯了小區(qū)業(yè)主的公共利益。對(duì)此，北京金訴律師事務(wù)所主任律師王玉臣指出：首先，將公共綠地變?yōu)樗饺诵≡和�往可能涉及違反規(guī)劃的行為。其次，公共綠地屬于全體業(yè)主所有，開(kāi)發(fā)商無(wú)權(quán)將原本屬于業(yè)主共有的綠地變成私人小院，以“贈(zèng)送”名義送給一部分業(yè)主。更何況即使是所謂的“贈(zèng)送”，往往也根本不是真正的贈(zèng)送，而是“二次銷售”，有私人小院的房子往往比沒(méi)有小院的房子是要貴的。

　　王玉臣律師指出，業(yè)主一旦發(fā)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商“占用公共綠地，贈(zèng)送給首層業(yè)主作為私家花園使用”的做法。首先，可以通過(guò)信息公開(kāi)申請(qǐng)的方式調(diào)取相關(guān)規(guī)劃手續(xù)和圖紙，進(jìn)一步核實(shí)確認(rèn)公共綠地的范圍和規(guī)劃原貌。對(duì)于存在的違規(guī)行為向規(guī)劃部門提起相關(guān)的違規(guī)查處申請(qǐng)，要求其在法定期限內(nèi)予以調(diào)查處理。如果相關(guān)部門不依法處理，可以視情況提起相關(guān)訴訟。結(jié)合上述法律手段，和開(kāi)發(fā)商進(jìn)行溝通談判，要求嚴(yán)格按照規(guī)劃施工建設(shè)，恢復(fù)公共綠地。此外，必要的時(shí)候，還可以依據(jù)民法典相關(guān)規(guī)定提起相關(guān)的民事訴訟。

　　明星樓盤推薦

　　上周，中國(guó)房產(chǎn)質(zhì)量周報(bào)輿情研究室基于市場(chǎng)認(rèn)可度、產(chǎn)品品質(zhì)、服務(wù)品質(zhì)及口碑四個(gè)維度，甄選出本期明星樓盤，包括佛山市新希望悅瓏灣、寧波市濱江譽(yù)品、石家莊市龍湖天奕、天津市中海城市廣場(chǎng)、北京市未來(lái)逸園。

　　中國(guó)質(zhì)量萬(wàn)里行將持續(xù)關(guān)注房產(chǎn)市場(chǎng)的動(dòng)向，充分發(fā)揮新聞?shì)浾摫O(jiān)督作用，督促房企不斷提升產(chǎn)品質(zhì)量，助推房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康有序發(fā)展，維護(hù)消費(fèi)者權(quán)益，實(shí)現(xiàn)人們對(duì)美好生活的向往。