“關(guān)注房屋質(zhì)量、共建美好生活”，中國房產(chǎn)質(zhì)量周報(bào)第31期發(fā)布。

　　2022年3月21日-3月27日，中國質(zhì)量萬里行共收到120條業(yè)主投訴信息，加上網(wǎng)絡(luò)監(jiān)測的輿情數(shù)據(jù)，最終整理出10個需要重點(diǎn)關(guān)注的問題項(xiàng)目。具體來看，本周重點(diǎn)投訴項(xiàng)目涉及的開發(fā)商包括東交地產(chǎn)、天浩置業(yè)、祥泰實(shí)業(yè)有限公司、石榴集團(tuán)、陽光城、富力地產(chǎn)、華潤置地、濰坊文通城市建設(shè)綜合開發(fā)有限公司、正榮地產(chǎn)以及綠城中國。

　　涉及的項(xiàng)目分別是武漢市天賜金龍城、西安市天浩上元郡、濟(jì)南市祥泰城文乘園、保定市石榴·玉蘭灣、濟(jì)南市陽光城檀悅、太原市富力天禧公館、深圳市公園九里花園、濰坊市翔凱文華·未來之光、武漢市正榮悅瓏府以及鄭州市綠城明月濱河。

　　經(jīng)統(tǒng)計(jì)，十個項(xiàng)目涉及的問題包括：虛假宣傳、項(xiàng)目停工、噪音超標(biāo)、違規(guī)交付、延期交付、房屋質(zhì)量問題等。

　　本期投訴項(xiàng)目中，中國質(zhì)量萬里行重點(diǎn)關(guān)注保定市石榴·玉蘭灣、濰坊市翔凱文華·未來之光以及鄭州市綠城明月濱河三個項(xiàng)目。其中，石榴·玉蘭灣業(yè)主反映，開發(fā)商宣稱一、二期共計(jì)22棟樓同時(shí)交付，實(shí)際僅一期7棟樓完成交付，交付時(shí)存在搭建臨時(shí)車位應(yīng)付驗(yàn)收等問題。翔凱文華·未來之光業(yè)主反映，開發(fā)商宣稱將配建一所私立的文華學(xué)校，交付時(shí)卻變成公辦的文化自然學(xué)校。綠城明月濱河業(yè)主反映，開發(fā)商將樓棟底層南側(cè)公共綠化單獨(dú)隔離一部分大約30㎡庭院歸屬底層商品房買受人專屬使用，先后變更三個售房合同版本，對外立面逐步減配等問題。

　　保定石榴玉蘭灣：宣稱22棟樓整體交付 實(shí)際只交付7棟樓

　　石榴玉蘭灣位于河北省保定市徐水區(qū)京港澳高速與華龍路交叉口西側(cè)，由河北長峰金工房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)建設(shè)，系石榴集團(tuán)旗下項(xiàng)目。近日，石榴玉蘭灣業(yè)主反映，開發(fā)商宣稱一期、二期共22棟樓于2021年12月31日整體交付，實(shí)際卻只交付了一期的7棟樓。業(yè)主認(rèn)為，這與開發(fā)商所承諾一期二期22棟樓同期交房，嚴(yán)重不符。

　　二期遲遲未建設(shè)或與土地手續(xù)不齊全有關(guān)。此前，曾有業(yè)主多次在保定市徐水區(qū)人民政府網(wǎng)站互動平臺留言詢問項(xiàng)目二期土地手續(xù)辦理情況，據(jù)自然資源和規(guī)劃徐水分局于2019年9月5日、2020年7月9日以及2021年11月16日回復(fù)，二期土地手續(xù)未辦理下來，未收到該項(xiàng)目的申請。

　　另有業(yè)主反映，項(xiàng)目應(yīng)建地下停車位380個。交付時(shí)，地上停車位未建，而是以臨時(shí)搭建車位應(yīng)付驗(yàn)收，驗(yàn)收之后即拆除。

　　對此，保定市徐水區(qū)委通過人民網(wǎng)領(lǐng)導(dǎo)留言板回復(fù)稱：經(jīng)了解，區(qū)政府相關(guān)分管領(lǐng)導(dǎo)已約談項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，要求開發(fā)企業(yè)抓緊進(jìn)行整改。同時(shí)，組織開發(fā)單位和業(yè)主代表進(jìn)行座談，就開發(fā)單位和業(yè)主爭議事項(xiàng)進(jìn)行對接和協(xié)商，推動購房業(yè)主與開發(fā)企業(yè)相關(guān)爭議事項(xiàng)抓緊妥善解決。

　　翔凱文華·未來之光：宣傳私立名校變公辦學(xué)校

　　翔凱文華·未來之光位于山東省濰坊市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)玄武街與濰州路交匯處北300米路，由濰坊文通城市建設(shè)綜合開發(fā)有限公司開發(fā)建設(shè)。近日，一位翔凱文華·未來之光業(yè)主反映，開發(fā)商宣傳濰坊文華學(xué)校分校入駐，而2022年1月交房時(shí)，實(shí)際配建學(xué)校為文化自然學(xué)校(公辦)，并且開發(fā)商未及時(shí)告知。業(yè)主認(rèn)為，開發(fā)商未依據(jù)商品房買賣合同(預(yù)售)第六章第十四條規(guī)劃變更中雙方簽訂合同后，涉及該商品房規(guī)劃用途、面積、容積率、綠地率、基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)及其它配套設(shè)施等規(guī)劃許可內(nèi)容經(jīng)城鄉(xiāng)主管部門批準(zhǔn)變更的，出賣人應(yīng)當(dāng)在變更之日起10日內(nèi)將書面通知送達(dá)買受人。出賣人未在規(guī)定時(shí)間期限內(nèi)通知買受人的，買受人有權(quán)解除合同。

　　翔凱文華未來之光業(yè)主提供了兩份材料，一份為2019年9月30日發(fā)布的《關(guān)于同意籌設(shè)“濰坊經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)文華自然學(xué)校”的批復(fù)》，學(xué)校名稱為濰坊經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)文華自然學(xué)校，性質(zhì)為營利性民辦普通學(xué)校，九年一貫制，并蓋有濰坊經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)文化教育局公章。一份為2022年3月9日濰坊市寒亭區(qū)(經(jīng)濟(jì)區(qū))教育管理中心與濰坊文華學(xué)校同時(shí)蓋章的《經(jīng)濟(jì)區(qū)文華自然學(xué)校答復(fù)意見》。稱根據(jù)國家、省、市出臺的最新政策要求，由政府租賃或回購方式舉辦為公辦學(xué)校，政府購買服務(wù)，委托文華學(xué)校進(jìn)行管理。

　　對此，濰坊市經(jīng)開區(qū)住建局于3月17日通過人民網(wǎng)領(lǐng)導(dǎo)留言板回復(fù)，經(jīng)與自然資源和規(guī)劃部門溝通，該項(xiàng)目規(guī)劃許可內(nèi)容未作變更。經(jīng)向開發(fā)企業(yè)核實(shí)，開發(fā)企業(yè)與購房者已簽訂商品房買賣合同，對雙方權(quán)利義務(wù)進(jìn)行了約定。經(jīng)協(xié)調(diào)，開發(fā)企業(yè)表示其不存在違約行為，將按照合同約定執(zhí)行，購房者提出的退房理由不符合合同約定的退房條件。

　　綠城明月濱河：公共綠地變私家小院 三次更改合同約定外立面材質(zhì)

　　綠城明月濱河位于河南省鄭州市濱河國際新城經(jīng)南十二路與經(jīng)開第十七大街交匯處，由河南綠恒房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)建設(shè)，系綠城旗下項(xiàng)目。綠城明月濱河業(yè)主反映，開發(fā)商將樓棟底層南側(cè)公共綠化單獨(dú)隔離一部分庭院(大約30㎡)歸屬底層商品房買受人專屬使用。此外，先后變更三個售房合同版本，對外立面逐步減配。第一版合同約定為鋁板、局部真石漆，第二版合同約定為石材、局部石漆，第三版合同約定為涂料、局部石材。

　　針對公共綠地能否出售或者贈送這一問題，北京金訴律師事務(wù)所主任律師王玉臣指出：“依據(jù)我國民法典第274條的規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地屬于業(yè)主共有，但是屬于城鎮(zhèn)公共綠地，或者明示屬于個人的除外。小區(qū)內(nèi)的綠地原則上屬于業(yè)主共有，開發(fā)商無權(quán)進(jìn)行處分。”

　　王玉臣律師建議業(yè)主可以通過信息公開申請的方式調(diào)取相關(guān)規(guī)劃手續(xù)和圖紙，進(jìn)一步核實(shí)確認(rèn)公共綠地的范圍和規(guī)劃原貌，向城市規(guī)劃部門提起相關(guān)的違規(guī)查處申請，要求其在法定期限內(nèi)予以調(diào)查處理。如果相關(guān)部門不依法處理，可以視情況提起相關(guān)訴訟。

　　對于合同變更外立面材質(zhì)一事，鄭州經(jīng)開區(qū)住建部通過領(lǐng)導(dǎo)留言板回復(fù)稱，“自2019年開始，區(qū)建設(shè)局僅對商品房買賣合同主條款進(jìn)行審查。如對合同存在異議，可按照《合同法》等相關(guān)法律規(guī)定通過司法途徑予以解決。”

　　王玉臣律師建議，上述減配問題可能涉及合同的非法變更問題，如果確實(shí)存在開發(fā)商未經(jīng)購房人同意，私自更改合同。購房人可以不認(rèn)可更改的部分，并要求按照最初簽署的合同(需要舉證)，要求開發(fā)商履約。如果開發(fā)商不履行，則可以通過民事訴訟的方式要求其履行合同。

　　重點(diǎn)投訴問題：占用公共綠地 贈送給首層業(yè)主作為私家花園使用

　　“一層贈送獨(dú)立的院子，不計(jì)入產(chǎn)權(quán)面積，可建成私家花園。”不少樓盤都以此宣傳。然而，贈送院子實(shí)為屬于全體業(yè)主共有的公共綠地，開發(fā)商并沒有權(quán)利將綠地分派或者贈送給個人。近期，除了重點(diǎn)投訴項(xiàng)目的綠城明月濱河之外，中國質(zhì)量萬里行還監(jiān)測到青島市青島印象灣二期、天津市南湖保利梧桐語、沈陽市中梁首府、漢中市新天漢時(shí)代濱江和南京市中海云麓公館存在“占用公共綠地，贈送給底層商品房買受人專屬使用”的問題。

　　依據(jù)《民法典》第274條規(guī)定“建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于購房者共有，但是屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于購房者共有，但是屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。”

　　此外，按照《民法典》的規(guī)定，要使綠地專屬于個人，需要符合相關(guān)條件，即立法條文所述的“明示屬于個人”。而要符合“明示”這一條件，必須具備下列要素：一是窗前綠地規(guī)劃必須經(jīng)過規(guī)劃部門事先批準(zhǔn)。二是開發(fā)商或銷售商在出售商品房時(shí)，必須通過廣告、合同或者其他有效方式向其他購房者明示窗前綠地屬于底層購房者專有(獨(dú)占)使用。

　　因此，私自將公共綠地變成小院是違法行為，侵犯了小區(qū)業(yè)主的公共利益。對此，北京金訴律師事務(wù)所主任律師王玉臣指出：首先，將公共綠地變?yōu)樗饺诵≡和�往可能涉及違反規(guī)劃的行為。其次，公共綠地屬于全體業(yè)主所有，開發(fā)商無權(quán)將原本屬于業(yè)主共有的綠地變成私人小院，以“贈送”名義送給一部分業(yè)主。更何況即使是所謂的“贈送”，往往也根本不是真正的贈送，而是“二次銷售”，有私人小院的房子往往比沒有小院的房子是要貴的。

　　王玉臣律師指出，業(yè)主一旦發(fā)現(xiàn)開發(fā)商“占用公共綠地，贈送給首層業(yè)主作為私家花園使用”的做法。首先，可以通過信息公開申請的方式調(diào)取相關(guān)規(guī)劃手續(xù)和圖紙，進(jìn)一步核實(shí)確認(rèn)公共綠地的范圍和規(guī)劃原貌。對于存在的違規(guī)行為向規(guī)劃部門提起相關(guān)的違規(guī)查處申請，要求其在法定期限內(nèi)予以調(diào)查處理。如果相關(guān)部門不依法處理，可以視情況提起相關(guān)訴訟。結(jié)合上述法律手段，和開發(fā)商進(jìn)行溝通談判，要求嚴(yán)格按照規(guī)劃施工建設(shè)，恢復(fù)公共綠地。此外，必要的時(shí)候，還可以依據(jù)民法典相關(guān)規(guī)定提起相關(guān)的民事訴訟。

　　明星樓盤推薦

　　上周，中國房產(chǎn)質(zhì)量周報(bào)輿情研究室基于市場認(rèn)可度、產(chǎn)品品質(zhì)、服務(wù)品質(zhì)及口碑四個維度，甄選出本期明星樓盤，包括佛山市新希望悅瓏灣、寧波市濱江譽(yù)品、石家莊市龍湖天奕、天津市中海城市廣場、北京市未來逸園。

　　中國質(zhì)量萬里行將持續(xù)關(guān)注房產(chǎn)市場的動向，充分發(fā)揮新聞輿論監(jiān)督作用，督促房企不斷提升產(chǎn)品質(zhì)量，助推房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康有序發(fā)展，維護(hù)消費(fèi)者權(quán)益，實(shí)現(xiàn)人們對美好生活的向往。