經(jīng)濟(jì)適用房應(yīng)存在還是廢除?
新華網(wǎng)消息據(jù)《國(guó)際金融報(bào)》報(bào)道 進(jìn)入2009年，全國(guó)各地經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)呈現(xiàn)冰火兩重天現(xiàn)象：北京、河北、遼寧、山東等地紛紛提出將減少或者停建經(jīng)濟(jì)適用房，擴(kuò)大廉租房保障范圍以解決低收入者家庭住房困難問(wèn)題，過(guò)去重經(jīng)適房輕廉租房的做法開(kāi)始轉(zhuǎn)向；而上海、江蘇、重慶、云南、福建等地卻一派熱火朝天的景象。其中上海市尤為引人矚目，自2008年建設(shè)400萬(wàn)平方米經(jīng)濟(jì)適用房之后，2009年將繼續(xù)興建400萬(wàn)平方米。
一石激起千層浪，全國(guó)各地、社會(huì)各界對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房可行性的討論日漸熱烈。
■本期嘉賓：
華 偉 復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心副主任
印堃華 上海財(cái)經(jīng)大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任
葛 揚(yáng) 南京大學(xué)建筑與房產(chǎn)研究所所長(zhǎng)
薛建雄 易居中國(guó)分析師
陸騎麟 佑威房地產(chǎn)研究中心副主任
(排名不分先后)
經(jīng)適房是否應(yīng)停建
自1998年取消福利分房以來(lái)，經(jīng)濟(jì)適用房制度在解決中低收入家庭住房問(wèn)題、穩(wěn)定住房市場(chǎng)價(jià)格方面的確起到了一定作用，但另一方面也產(chǎn)生種種問(wèn)題。自問(wèn)世起，定位模糊的經(jīng)濟(jì)適用房政策就一直在質(zhì)疑聲中蹣跚而行。”
【正方】
華偉：經(jīng)濟(jì)適用房目前存在的問(wèn)題是，政府雖然出臺(tái)了相關(guān)政策和目標(biāo)，但是并沒(méi)有細(xì)則與之配套。建經(jīng)濟(jì)適用房初衷是好的，但是為什么在實(shí)施過(guò)程中老是出現(xiàn)偏差？北京的經(jīng)濟(jì)適用房是 200多平方米的豪宅，基本上都是官員在買(mǎi)。山東的經(jīng)濟(jì)適用房又建在了風(fēng)景區(qū)。我只能說(shuō)，這是政府念錯(cuò)了經(jīng)、唱錯(cuò)了調(diào)。
茅于軾說(shuō)停建經(jīng)濟(jì)適用房，只是用比較極端的說(shuō)法來(lái)表達(dá)他對(duì)政策執(zhí)行力的懷疑。與其建設(shè)了經(jīng)濟(jì)適用房卻又無(wú)法解決根本問(wèn)題，還不如不要做。
問(wèn)題的關(guān)鍵不是是否要停建經(jīng)濟(jì)適用房，而是針對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)該制定怎樣的政策，而政策能否按照原樣執(zhí)行下去。我們要一分為二地看待這個(gè)問(wèn)題，大家都期待經(jīng)濟(jì)適用房的正面效果，但是如果沒(méi)有好的執(zhí)行，一切都是枉費(fèi)。
印堃華：經(jīng)濟(jì)適用房建也可以，但量不應(yīng)該很大。
其實(shí)我一直不主張興建經(jīng)濟(jì)適用房，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)適用房主要存在四個(gè)方面的問(wèn)題：第一，我國(guó)目前沒(méi)有透明的收入制度，很多人的工資無(wú)法準(zhǔn)確衡量，這就為滋生腐敗埋下伏筆；第二，經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格實(shí)際上比市場(chǎng)價(jià)低不了多少，但產(chǎn)權(quán)不完整；第三，買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房的人，實(shí)際上是收入不足以買(mǎi)房的人，他們購(gòu)房之后不可避免地淪為“房奴”，進(jìn)而生活質(zhì)量下降；第四，用來(lái)興建經(jīng)濟(jì)適用房的土地通常由政府行政劃撥，出于利益上的考量，地方政府不太可能在價(jià)值高的地段興建，如此一來(lái)，交通等實(shí)際生活成本會(huì)有所上升。
興建經(jīng)濟(jì)適用房可以說(shuō)“好心”，但效果未必好。總之，不要勉強(qiáng)買(mǎi)房。
葛揚(yáng)：我們不要一下子否定掉經(jīng)濟(jì)適用房，而是要探究制度出現(xiàn)了什么問(wèn)題，如果換一種社會(huì)保障體系，也解決不了問(wèn)題的話，停建也是沒(méi)有意義的。現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)適用房所出現(xiàn)的問(wèn)題，關(guān)鍵在于制度和執(zhí)行層面上出現(xiàn)了問(wèn)題，而不是經(jīng)濟(jì)適用房本身不適合現(xiàn)在的住房保障體系。當(dāng)然，如果用廉租房來(lái)代替經(jīng)濟(jì)適用房，可能不再會(huì)出現(xiàn)很多有錢(qián)人買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房的現(xiàn)象，但是也不能說(shuō)，廉租房的執(zhí)行就不會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題，而完全用廉租房來(lái)替代經(jīng)濟(jì)適用房，從目前看來(lái)又是不現(xiàn)實(shí)的。
【反方】
薛建雄：經(jīng)濟(jì)適用房的推出，目的是為了解決社會(huì)中間層的生活問(wèn)題，化解社會(huì)發(fā)展過(guò)程中的矛盾。在目前經(jīng)濟(jì)條件下，我國(guó)還有很多中間收入者，有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力卻買(mǎi)不起商品房，因此政府有必要對(duì)這類(lèi)人群給予一定的補(bǔ)貼，這也是保持社會(huì)和諧穩(wěn)定發(fā)展的根基。另外，由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中對(duì)未來(lái)預(yù)期的看好，房?jī)r(jià)上漲總是走在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)之前。經(jīng)濟(jì)適用房這種享受補(bǔ)貼的相對(duì)低價(jià)房源，流通到市場(chǎng)后有利于平抑房?jī)r(jià)。
陸騎麟：經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)不應(yīng)該停。
首先，經(jīng)濟(jì)適用房是一項(xiàng)“民心工程”，關(guān)乎到低收入群體合理住房權(quán)利。好多老百姓無(wú)法承受虛高的房?jī)r(jià)，無(wú)力購(gòu)買(mǎi)商品房，居住條件十分艱苦；而有些富人，通過(guò)購(gòu)買(mǎi)多套房產(chǎn)，抬高房?jī)r(jià)，實(shí)現(xiàn)其投資的需求，更有些投機(jī)者就此推高房?jī)r(jià)，得到巨額利潤(rùn)，這樣房產(chǎn)就失去了其最大的功能——居住。因此建造經(jīng)濟(jì)適用房是符合社會(huì)需要，符合老百姓意愿的。
其次，經(jīng)濟(jì)適用房對(duì)于平抑周邊市場(chǎng)的房?jī)r(jià)也具有一定作用。
目前，購(gòu)房者普遍有一種比較的心理，如果在同一區(qū)域內(nèi)建造商品房和經(jīng)濟(jì)適用房的話，兩者價(jià)格一定會(huì)出現(xiàn)較大的差距。在成交不理想的情況下，開(kāi)發(fā)商一定會(huì)下調(diào)價(jià)格以吸引購(gòu)房者。
腐敗問(wèn)題能否根治
今年兩會(huì)期間，有委員提出：經(jīng)濟(jì)適用房以銷(xiāo)售為主，定價(jià)權(quán)和分配權(quán)操于政府官員之手，形成巨大的尋租空間。同時(shí)，如果對(duì)房屋售價(jià)控制不嚴(yán)，容易讓開(kāi)發(fā)商獲得不合理的利潤(rùn)。更為嚴(yán)重的是，由于誠(chéng)信系統(tǒng)不完善，經(jīng)濟(jì)適用房很容易流入炒房者手中，中低收入人群仍然買(mǎi)不起或買(mǎi)不到。”
【正方】
華偉：完全根治腐敗問(wèn)題要從制度上來(lái)解決。政府要拿出勇氣和決心來(lái)解決，好的政策，也要通過(guò)好的辦法來(lái)執(zhí)行，才能達(dá)到初衷。如果經(jīng)濟(jì)適用房現(xiàn)在就發(fā)現(xiàn)了腐敗問(wèn)題，那以后會(huì)有更多的花樣和借口來(lái)以權(quán)謀私。
但是也不能因噎廢食，在沒(méi)有健全杜絕腐敗的機(jī)制以前，唯有繼續(xù)增加更多的經(jīng)濟(jì)適用房，才能更大程度上解決住房問(wèn)題。
【反方】
印堃華：經(jīng)濟(jì)適用房的腐敗問(wèn)題無(wú)法解決。市場(chǎng)化程度越高，收入越難以計(jì)算，監(jiān)管成本也越高。
葛揚(yáng)：短時(shí)期內(nèi)，腐敗問(wèn)題是不可能徹底得到解決的，但是因此廢除經(jīng)濟(jì)適用房也不好。即使把經(jīng)濟(jì)適用房改為廉租房，還是會(huì)存在尋租現(xiàn)象。
薛建雄：腐敗滋生是經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中不可避免的問(wèn)題，只有更多、更透明地向社會(huì)公開(kāi)經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)、分配等各個(gè)流程，以此來(lái)接受社會(huì)輿論的監(jiān)督，才有利于減少腐敗問(wèn)題。在目前的經(jīng)濟(jì)水平上，預(yù)期收益是導(dǎo)致腐敗的主要原因之一，所以出臺(tái)政策限制經(jīng)濟(jì)適用房流動(dòng)性，或由政府按到期的經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格水平進(jìn)行回購(gòu)，將會(huì)使那些高收入群體對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房失去興趣，對(duì)減少腐敗會(huì)有很大幫助。
陸騎麟：腐敗的問(wèn)題是不可避免的，徹底解決腐敗問(wèn)題會(huì)是一個(gè)長(zhǎng)期過(guò)程。
公積金能否解決資金困難
對(duì)于地方政府來(lái)說(shuō)，公積金是少數(shù)可以動(dòng)用的資金之一。利用公積金建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房，一方面有助于地方政府完成住房保障任務(wù)，另一方面也能帶動(dòng)房地產(chǎn)投資。盡管公積金援建經(jīng)適房的方案切合了地方政府的需要，但來(lái)自社會(huì)和專家的反對(duì)意見(jiàn)不絕于耳。”
【正方】
薛建雄：在社會(huì)發(fā)展過(guò)程中，需要對(duì)公共產(chǎn)品進(jìn)行多方面投資，所以財(cái)政資金總是緊張的。如果公積金有盈余放著不用，是社會(huì)資源的巨大浪費(fèi)。經(jīng)濟(jì)適用房的開(kāi)發(fā)由政府掌控，安全性相對(duì)較好，但與此同時(shí)也需要注意公積金不被挪用、濫用，以保證不影響繳存者的正常借貸。
陸騎麟：公積金對(duì)于完善住房保障體系和彌補(bǔ)地方資金不足能夠起到一定作用。但是，經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)資金更多地應(yīng)該依靠開(kāi)發(fā)商來(lái)籌集，希望開(kāi)發(fā)商能夠讓利于民，以前賺了錢(qián)，現(xiàn)在應(yīng)該為國(guó)家做點(diǎn)實(shí)事。
【反方】
華偉：用公積金建經(jīng)適房顯然不可以，是違法的。公積金不是政府的錢(qián)，是老百姓的錢(qián)，本金和增值權(quán)都?xì)w百姓所有，政府不能隨意動(dòng)用。即使政府希望改善住房問(wèn)題的初衷是善意的，也不代表政府可以隨便動(dòng)用公積金。
印堃華：用公積金對(duì)接住房保障體系顯然是不對(duì)的。公積金是基金，管理者應(yīng)通過(guò)投資使之增值，資金增值部分理應(yīng)歸存戶所有�，F(xiàn)在公積金增值的部分并沒(méi)有還給存戶，只發(fā)給存戶少量利息，已經(jīng)是一種不公平，再用住房公積金對(duì)接保障體系就更糟糕。
這實(shí)際上是在資金所有權(quán)上混淆了公權(quán)與私權(quán)，是法律所不允許的。這不是“小公”與“大公”的關(guān)系，而是公權(quán)侵犯私權(quán)。
葛揚(yáng)：公積金可能會(huì)起到一定作用，但是公積金是老百姓的錢(qián)，挪用所有老百姓的錢(qián)來(lái)為一部分老百姓建造經(jīng)濟(jì)適用房顯然是不合適的，而僅僅使用相關(guān)群體的公積金來(lái)建造經(jīng)濟(jì)適用房，又是杯水車(chē)薪。因此，光靠這一個(gè)方式來(lái)解決顯然是不夠的。
住房保障體系首重經(jīng)適房？
從廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房到限價(jià)商品房，我國(guó)正在謀劃更加全面和立體化的住房保障體系。有專家認(rèn)為，在廉租房成為住房保障的主要手段之前，經(jīng)濟(jì)適用房意義重大，事實(shí)上承擔(dān)著保障和平抑房?jī)r(jià)的雙重責(zé)任。”
【正方】
華偉：經(jīng)濟(jì)適用房能否真正解決住房保障體系的問(wèn)題，要看經(jīng)濟(jì)適用房的政策是否完善，同時(shí)還要加強(qiáng)政策監(jiān)管的力度，才有可能達(dá)到最初的目標(biāo)。
【反方】
印堃華：住房不僅是居住地，還是財(cái)產(chǎn)。
從根本上看，要兩權(quán)分清，即在解決住房問(wèn)題的時(shí)候不能搞混居住權(quán)和財(cái)產(chǎn)權(quán)兩個(gè)概念。居住權(quán)需要政府保障，但財(cái)產(chǎn)權(quán)需要自己爭(zhēng)取。國(guó)家要解決困難群眾的居住問(wèn)題，但這并不等于要一同解決財(cái)產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)的問(wèn)題。政府耗費(fèi)大量財(cái)政資源補(bǔ)貼給私人增加家庭資產(chǎn)顯然不妥，而真正困難的低收入家庭買(mǎi)不起房也付不起市場(chǎng)租金，他們需要的是廉租屋、房租補(bǔ)貼，而不是買(mǎi)房子。
此外，對(duì)于大城市來(lái)說(shuō)，房屋租賃的比例理應(yīng)較高，現(xiàn)在上海房屋私有化程度已經(jīng)有些過(guò)高了。
同時(shí)，經(jīng)濟(jì)適用房還有產(chǎn)權(quán)不完整等后遺癥。大量建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房也會(huì)影響城市面貌，使城市在若干年后陷入舊城改造的怪圈。
但可以適量建設(shè)一些產(chǎn)權(quán)完整的“限價(jià)房”，政府對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行補(bǔ)貼，解決在一定時(shí)期有特殊困難人群的安置問(wèn)題，使之安居樂(lè)業(yè)。例如，返滬知青及其子女住房問(wèn)題，海外和外省市來(lái)上海工作的大學(xué)生、研究生及高素質(zhì)專門(mén)人才的住房問(wèn)題。限價(jià)房的比例可控制在10%至15%之間。
廉租房是救助，限價(jià)房是幫助，兩者要區(qū)分清楚。我國(guó)尚處于社會(huì)主義初級(jí)階段，絕大多數(shù)老百姓要“自住其力”。
保障老百姓的住房，是保證老百姓有房子住，而不是保證老百姓都有自己的房子。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是解決有支付能力的需求。有能力者買(mǎi)房，能力強(qiáng)者買(mǎi)新房、大房、高檔房；能力弱者可買(mǎi)二手房、小房、普通房；暫時(shí)還沒(méi)有能力者則先租房，等有條件時(shí)再買(mǎi)房；實(shí)在經(jīng)濟(jì)困難租不起房的低收入家庭應(yīng)由政府通過(guò)提供廉租屋或房租補(bǔ)貼來(lái)解決，以保障這些家庭最基本的居住需求。
葛揚(yáng)：現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)適用房體制還是存在一些問(wèn)題的。倒是廉租房能夠回避其中的一些問(wèn)題。但是廉租房會(huì)要求更多的政府投入，因?yàn)榱夥壳捌谕度氲幕厥眨荒芤揽孔饨�，這個(gè)周期動(dòng)輒需要幾十年，跨度相當(dāng)長(zhǎng)。
我國(guó)對(duì)廉租房的需求量又相當(dāng)大，政府如何才能籌集這么大一筆資金是很大的問(wèn)題。
陸騎麟：經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)應(yīng)該能夠解決住房保障體系中存在的某些問(wèn)題。
首先，解決了低收入家庭基本的住房需求。但是目前規(guī)劃的經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)基地，普遍都處于位置相對(duì)較偏的區(qū)域，交通以及生活配套設(shè)施相對(duì)不完善，購(gòu)房者的生活成本和時(shí)間成本較大，讓符合標(biāo)準(zhǔn)的購(gòu)房者望而止步，寧愿居住在市中心的小房子中。這個(gè)問(wèn)題極有可能會(huì)是經(jīng)濟(jì)適用房存在的最大問(wèn)題。
其次，經(jīng)濟(jì)適用房如果建造在中心城區(qū)的話，拆遷費(fèi)用高昂，最終還將攤?cè)虢ǔ傻慕?jīng)濟(jì)適用房中，由此得來(lái)的經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格，相信也不是低收入家庭可以承受的。因此，在中心區(qū)域建造經(jīng)濟(jì)適用房肯定需要政府財(cái)政上的支持。
總之，經(jīng)濟(jì)適用房應(yīng)該是目前住房保障體系的一種補(bǔ)償，而不能完全替代。
準(zhǔn)入門(mén)檻是否偏高
目前，全國(guó)各城市對(duì)購(gòu)買(mǎi)經(jīng)適房的條件都有嚴(yán)格限制：家庭年收入越少越能通過(guò)審批。然而，這顯然是一個(gè)巨大的悖論，越窮越有資格買(mǎi)，但越窮也就越?jīng)]有購(gòu)房的能力。同時(shí)，大量有能力消化經(jīng)濟(jì)適用房、買(mǎi)不起商品房的中等收入者卻被拒之門(mén)外，成為被社會(huì)遺忘的‘夾心層 ’。經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)買(mǎi)對(duì)象的收入標(biāo)準(zhǔn)如何確定，既是該政策推行中的難題，也成為社會(huì)廣泛關(guān)注的熱點(diǎn)問(wèn)題。”
【正方】
葛揚(yáng)：現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)適用房對(duì)真正有需求的人而言，門(mén)檻高了，但是對(duì)于并非長(zhǎng)期需要經(jīng)濟(jì)適用房的人而言，門(mén)檻又是低了。事實(shí)上，出現(xiàn)這個(gè)問(wèn)題的關(guān)鍵在于，政府并沒(méi)有考慮到經(jīng)濟(jì)適用房長(zhǎng)期使用后會(huì)出現(xiàn)的問(wèn)題。
過(guò)去的經(jīng)濟(jì)適用房都是購(gòu)房者一次性購(gòu)買(mǎi)，獲得收益的是住在里面的老百姓，而政府的投入也很大。但是，對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用房的消費(fèi)群體而言，有的人是長(zhǎng)期需求，但還有一部分人只是階段性需求，后面一部分人，他們只是在一段時(shí)間內(nèi)需要經(jīng)濟(jì)適用房，等將來(lái)有了錢(qián)以后，完全有能力去買(mǎi)普通商品房�？墒钦畢s沒(méi)有考慮到這一點(diǎn)，因此，經(jīng)濟(jì)適用房的進(jìn)入和退出機(jī)制還相當(dāng)不完善，這才出現(xiàn)了所謂的門(mén)檻問(wèn)題。
薛建雄：經(jīng)濟(jì)適用房的發(fā)展規(guī)模應(yīng)該根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和財(cái)政能力來(lái)確定。經(jīng)濟(jì)適用房及其他保障性用房都是商品房市場(chǎng)的有益補(bǔ)充，供應(yīng)量的多少應(yīng)該視社會(huì)發(fā)展的情況而定。當(dāng)然，其建設(shè)和準(zhǔn)入門(mén)檻也同樣應(yīng)視市場(chǎng)的發(fā)展情況隨時(shí)修改。
比如前幾年，商品房市場(chǎng)處于供不應(yīng)求的狀況，就應(yīng)該由政府組織建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房和其他保障性用房，并且降低準(zhǔn)入門(mén)檻。這樣可以把更多的人群向保障房疏導(dǎo)，化解商品房供不應(yīng)求的矛盾。但要是像2008年以來(lái)商品房嚴(yán)重供過(guò)于求，那政府就應(yīng)該采取市場(chǎng)化的手段來(lái)解決經(jīng)濟(jì)適用房和其他保障性用房，通過(guò)收購(gòu)商品房或財(cái)稅補(bǔ)貼方式，讓經(jīng)適房和其他保障性用房的使用者直接從市場(chǎng)上獲得房源。這也有利于消化房地產(chǎn)業(yè)庫(kù)存過(guò)剩的問(wèn)題，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟(jì)的健康穩(wěn)定發(fā)展。
陸騎麟：申請(qǐng)經(jīng)濟(jì)適用房的標(biāo)準(zhǔn)是政府通過(guò)多方面論證才得出來(lái)的，實(shí)際上是符合市場(chǎng)要求的。
首先，經(jīng)濟(jì)適用房主要是解決無(wú)法通過(guò)自己的能力在市場(chǎng)上購(gòu)買(mǎi)商品房的群體的住房問(wèn)題，如果申請(qǐng)門(mén)檻過(guò)于寬松，勢(shì)必沖擊商品房市場(chǎng)。在目前我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展放緩的情況下，必將影響開(kāi)發(fā)商的熱情，對(duì)于經(jīng)濟(jì)回暖是不利的。并且如果申請(qǐng)標(biāo)準(zhǔn)過(guò)于寬松的話，目前規(guī)劃的經(jīng)濟(jì)適用房數(shù)量也無(wú)法滿足過(guò)多的購(gòu)房者，極有可能形成不公平。
【反方】
華偉：所謂的門(mén)檻太高，實(shí)際上是老百姓改善住宅的愿望強(qiáng)烈，希望政策惠及范圍能不能再大點(diǎn)、花樣再多點(diǎn)，這樣才能解決更多的問(wèn)題。很多人希望經(jīng)濟(jì)適用房“一帖藥醫(yī)百病”，這是對(duì)政策的效果期望太高了。事實(shí)上，經(jīng)濟(jì)適用房絕不可能解決所有的問(wèn)題，所以也就談不上門(mén)檻是否過(guò)高了。
印堃華：購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房實(shí)際上是收入還未達(dá)到買(mǎi)房水準(zhǔn)的困難群體。困難群眾一旦購(gòu)買(mǎi)了經(jīng)濟(jì)適用房，可能會(huì)陷入惡性循環(huán)之中，甚至連自身的生活都可能保障不了。