隨著房地產(chǎn)市場的火爆，“樓脆脆”、“樓歪歪”等有關(guān)住房質(zhì)量的重大事件相繼曝光，住房質(zhì)量問題引發(fā)國人高度關(guān)注。
業(yè)內(nèi)人士向記者透露，施工人員往往“頭天還在田里掄鋤頭，第二天就來工地抹灰。”工程質(zhì)量也就可想而知了。有人形容監(jiān)理似“稻草人”形同虛設(shè)，政府的監(jiān)管更應(yīng)位置前移。專家指出，監(jiān)督機(jī)制的缺陷與法律體系的不完善均是導(dǎo)致建筑商對質(zhì)量重視不夠的深層次原因，房地產(chǎn)質(zhì)量法律體系亟待完善。
10月8日是國慶長假后的第一個(gè)工作日。購買北京市大興區(qū)舊宮三角地明銳灣項(xiàng)目的部分業(yè)主，迎來的是所購住房拆除重建的消息。這是北京首次出現(xiàn)在建樓棟因質(zhì)量問題被拆除重建。
根據(jù)北京市建設(shè)部門調(diào)查，事故原因是由于北京華躍騰飛混凝土有限責(zé)任公司為工程提供了不符合質(zhì)量要求的混凝土產(chǎn)品，造成由北京日月房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建設(shè)的舊宮三角地保障房項(xiàng)目部分在建工程結(jié)構(gòu)混凝土強(qiáng)度未達(dá)到設(shè)計(jì)要求。經(jīng)檢測和專家論證，北京市建設(shè)行政主管部門決定拆除B、C區(qū)6棟樓地上結(jié)構(gòu)部分，另外2棟樓進(jìn)行局部加固處理。
就在一個(gè)多月前，陜西電視臺連續(xù)兩次報(bào)道西安市一些“鋼筋”加工廠把建筑用的鋼筋拉長拉細(xì)，造成質(zhì)量嚴(yán)重不合格的事件。
隨著房地產(chǎn)市場的火爆，“樓脆脆”、“樓歪歪”等有關(guān)住房質(zhì)量的重大事件相繼曝光，住房質(zhì)量問題引發(fā)國人高度關(guān)注。專家指出，監(jiān)督機(jī)制的缺陷與法律體系的不完善均是導(dǎo)致建筑商對質(zhì)量重視不夠的深層次原因，房地產(chǎn)質(zhì)量法律體系亟待完善。
業(yè)內(nèi)人士自曝建筑業(yè)內(nèi)幕
“現(xiàn)在房子的質(zhì)量真讓人寒心。”老楊告訴記者，就在前不久，老王的一位朋友在北京買了一套新房，老楊說，房頂看著就不平滑，用棍子敲了幾下“咚咚”一敲就敲出問題來了，房頂有“狗洞”，而且這個(gè)“狗洞”是無法通過維修來彌補(bǔ)的。后果會(huì)有漏水、隔音效果差，嚴(yán)重的會(huì)造成局部塌陷。
“我打小就進(jìn)了國營建筑公司。”滿口地道北京腔的老楊將“國營”兩字說得格外重，臉上洋溢著自豪的微笑。
老楊從學(xué)徒干起，做過木工、泥瓦工等工種，從班組長最終做到了質(zhì)檢員。退休后的老楊總也閑不著，一是“職業(yè)病”讓自己到哪兒都要留心觀察房子的質(zhì)量，二是總有些要買房的朋友會(huì)讓他幫忙去看看房子，把把質(zhì)量關(guān)。
老楊舉例說，蓋樓時(shí)，如果施工不仔細(xì)的話往往會(huì)忽視澆鑄中的細(xì)節(jié)問題，比如說洋灰沒打?qū)�，就�?huì)出現(xiàn)“狗洞”。“這里最關(guān)鍵的質(zhì)量環(huán)節(jié)就在‘震蕩手’的把握上。”老楊進(jìn)一步給記者解釋，蓋樓起結(jié)構(gòu)時(shí)，混凝土傾倒在澆鑄面，一名工人拖著一個(gè)嗡嗡作響的“鐵棒”在混凝土中不停地?cái)嚢�，這就是“震蕩手”，他的技術(shù)與經(jīng)驗(yàn)是樓面質(zhì)量的保證。
出現(xiàn)蜂窩麻面還屬于一般的問題，‘狗洞’就屬于比較嚴(yán)重的問題了。”老楊激動(dòng)地說，一個(gè)項(xiàng)目往往是結(jié)構(gòu)和裝修不是一個(gè)單位負(fù)責(zé)到底，起結(jié)構(gòu)時(shí)一個(gè)施工隊(duì)，裝修時(shí)是另一個(gè)施工隊(duì)。裝修方往往為了省事早趕工期，明知道有問題也不說，往往在夜里偷偷摸摸地抹上層灰，然后直接在之前的基礎(chǔ)上裝修，使得從表面看不出房子質(zhì)量有問題，掩蓋了問題。但是問題實(shí)際上依然存在，這就埋下了質(zhì)量隱患。
“還有更可氣的呢。”老楊打開了話匣子，一個(gè)朋友在北京南城買了一套房，收房時(shí)請他去幫忙驗(yàn)收。老楊來到房間左看看、右敲敲，最后腳步停在了廚房，先抬頭看看房頂，再低頭瞅瞅地面，就問開發(fā)商的工作人員，“地漏呢？”開發(fā)商方面起先還裝糊涂，最終經(jīng)不住老楊一再追問，只得承認(rèn)裝修時(shí)忘做防水，只好將地漏堵上的事實(shí)。
工程承包方的資質(zhì)問題也是十分關(guān)鍵的。老楊告訴記者，一些項(xiàng)目經(jīng)理往往都有高學(xué)歷背景，具備一定的理論知識，但缺乏相關(guān)專業(yè)經(jīng)驗(yàn)，很多在施工中暴露出來的明顯的問題都不能發(fā)現(xiàn)。此外，監(jiān)理人員的資質(zhì)認(rèn)證僅僅以通過專業(yè)考試來衡量是明顯不夠的，畢竟理論知識和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)是不同的。在這樣的環(huán)境下，有經(jīng)驗(yàn)的老工人也會(huì)為了圖省事、即使發(fā)現(xiàn)了問題也睜一只眼閉一只眼。
了解住房質(zhì)量讓購房者很無奈
一些購房者表示，關(guān)于樓盤質(zhì)量，并不是不關(guān)心，而是這樣的專業(yè)問題普通消費(fèi)者無法判斷質(zhì)量好壞，只能從外觀看看，或者是跟前期的業(yè)主打聽，所謂對質(zhì)量的關(guān)注也只能到此為止。而且現(xiàn)在不少商品房基本都是期房，開盤的時(shí)候房子還沒建起來，所以購房人只能是在收房時(shí)檢查質(zhì)量。由此看來，在樓盤質(zhì)量問題上，處于弱勢地位的購房者都很無奈。
這些年，在房地產(chǎn)開發(fā)過程中一部分開發(fā)商過于追求經(jīng)濟(jì)效益，在高房價(jià)的前提下還要盡量壓低成本。據(jù)了解，一般情況下，7層以下建筑的土建成本約為每平方米1000元至1200元，30層左右的土建成本約為每平方米2200元至2500元，賣出商品房的價(jià)格基本在每平方米1萬元至2萬元，價(jià)格高的甚至要每平方米3萬元至5萬元。除去高昂的地價(jià)部分，主體工程造價(jià)在房價(jià)中占很少的比例，但為了獲取更多的利潤，開發(fā)商還是要使勁壓低主體工程在房價(jià)中的比例。在這樣的情況下，主體工程的質(zhì)量也就可想而知了。
在內(nèi)容琳瑯滿目的樓盤宣傳廣告中，購房者往往看到的都是價(jià)格優(yōu)惠、贈(zèng)送車位、精裝修、小區(qū)綠化率高以及各種小區(qū)內(nèi)外商場、學(xué)校、游泳館等這些賣點(diǎn)。但質(zhì)量問題卻幾乎沒有涉及。在十幾家樓盤的廣告中，列出施工單位名稱的廣告更是少之又少。“購房人最關(guān)心的還是房價(jià)、戶型、環(huán)境這些問題。”一位售樓處的銷售人員如是說。
但事實(shí)上，房屋質(zhì)量問題相繼曝出，已經(jīng)開始逐漸引起公眾的關(guān)注。2008年中國質(zhì)量協(xié)會(huì)發(fā)布的全國住房用戶滿意度指數(shù)為66 .2，與2007年基本持平，大大低于2006年的水平，持續(xù)處于較低區(qū)間。記者了解到，有一些購房者專門跑到售樓部打探開發(fā)商和施工方的資質(zhì)，還有一些購房者會(huì)親自去施工場地查看并拍照，發(fā)到相關(guān)業(yè)主論壇上與大家一起討論。
住房質(zhì)量為何問題頻出
北京大學(xué)房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波在接受記者采訪時(shí)表示，出現(xiàn)質(zhì)量問題的原因主要是兩方面：一是開發(fā)建設(shè)單位沒有動(dòng)機(jī)。二是制度設(shè)計(jì)不完善。
樓建波分析說，開發(fā)建設(shè)單位沒有動(dòng)機(jī)的原因，一方面是房地產(chǎn)市場尤其是一線城市的房地產(chǎn)市場供需不平衡，市場需求大于供給，使得房子不愁賣，開發(fā)商不需要依靠質(zhì)量去售樓。另一方面，對于建筑質(zhì)量問題的處罰沒有那么嚴(yán)重，也使得開發(fā)建設(shè)單位放松了對質(zhì)量的要求。
樓建波認(rèn)為，開發(fā)商趕工期也是個(gè)重要原因。“開發(fā)商為什么要趕工期？房子越早建好，資金回籠就越快。另外，出讓合同中開工和竣工日期有要求，施工許可證也有期限，開發(fā)商的預(yù)售合同中對交房日期也有規(guī)定。”
“但是在工程實(shí)際操作中，會(huì)有很多變動(dòng)因素。”樓建波舉例說：“一個(gè)工人就曾跟我說過，澆一層水泥之后還要再澆第二層，而這之間的時(shí)間在不同的季節(jié)是不同的，濕度和溫度不合適的情況下，就應(yīng)該多等一段時(shí)間。但是事實(shí)上呢，開放商往往急著趕工期，不考慮自然條件是否合適。而監(jiān)理也往往被開發(fā)商說服。”
“總之，造成住房質(zhì)量頻出的原因是多方面的，政府和購房者都要努力。不要讓工期成為首要，而是要質(zhì)量成為首要。”樓建波說。
北京市住房和建設(shè)委員會(huì)的一位負(fù)責(zé)人在北京大學(xué)房地產(chǎn)法研究中心2010年春季論壇上表示，現(xiàn)行住宅質(zhì)量保證體系的核心問題在于，住房制度改革的核心是產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移，可是現(xiàn)有的質(zhì)量保證體系沒有隨著住房制度改革而改革，責(zé)任沒有轉(zhuǎn)移，所以政府就是無限責(zé)任者，那么現(xiàn)行的住宅質(zhì)量保證體系從本質(zhì)上說，仍然是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代的產(chǎn)物，沒有根據(jù)住房權(quán)屬性質(zhì)改變進(jìn)行革新。
該負(fù)責(zé)人表示，現(xiàn)行的住房質(zhì)量管理體系存在以下問題：
第一，現(xiàn)行住房質(zhì)量保證體系沒有兼顧到市場供求關(guān)系的影響。如果住房市場供大于求，價(jià)格會(huì)下來，質(zhì)量也會(huì)上去，可是我們現(xiàn)在的剛性需求很大，一房難求，一開盤就排隊(duì)，開發(fā)商當(dāng)然不去想依靠質(zhì)量來提高經(jīng)濟(jì)效益。當(dāng)初，市場上彩電少，大家都在瘋搶，誰還去管它好賴，能買到就不錯(cuò)了，那時(shí)的電視廠家恐怕誰也無暇顧及質(zhì)量。現(xiàn)在怎么樣，你不出新，你不講質(zhì)量可能就得爛在那。當(dāng)然電視機(jī)和住房沒有可比性，因?yàn)橥恋刭Y源的有限性，決定了住房的稀缺性，所以更要搶。遺憾的是，我們整個(gè)住宅質(zhì)量保證體系的設(shè)計(jì)過程中沒有考慮到市場特點(diǎn)。
第二，限制了小業(yè)主對住宅質(zhì)量的監(jiān)督權(quán)，導(dǎo)致了質(zhì)量保證責(zé)任主體的錯(cuò)位。在現(xiàn)行的住宅質(zhì)量保證體系中，小業(yè)主作為最終產(chǎn)權(quán)人，對住宅質(zhì)量控制的監(jiān)督權(quán)是缺位的，小業(yè)主被完全排除在質(zhì)量控制體系之外，無法對住宅質(zhì)量監(jiān)督行使先予權(quán)，客觀上造成他只能寄希望于政府把質(zhì)量最后一道關(guān)，并將政府視為質(zhì)量無限責(zé)任者。
第三，現(xiàn)行的監(jiān)督制度沒有形成制約關(guān)系，難以真正發(fā)揮質(zhì)量的保證作用。開發(fā)商、建造商和監(jiān)理商，在某種程度上是利益共同體三者沒有相互制約的關(guān)系。國家相關(guān)部門目前對住宅質(zhì)量驗(yàn)收采用的是竣工驗(yàn)收備案制和一定比例的現(xiàn)場抽驗(yàn)制，備案制只是形式審查，開發(fā)商備足材料即可，抽驗(yàn)制也有別于分戶驗(yàn)收或一戶一驗(yàn)，導(dǎo)致絕大多數(shù)住宅被排除在監(jiān)管之外；而開發(fā)商、施工方、監(jiān)理方等五方責(zé)任主體在住宅質(zhì)量驗(yàn)收中扮演的是“生產(chǎn)與賣家”角色，且施工方、監(jiān)理方等都受雇于開發(fā)商，實(shí)際是“五位一體”，自己的商品自己來驗(yàn)，屬于自我監(jiān)管，五方責(zé)任主體如果自覺性、責(zé)任心強(qiáng)一些，住宅質(zhì)量就會(huì)相對好一點(diǎn)，否則難免出現(xiàn)漏洞，質(zhì)量堪憂。當(dāng)然在高度發(fā)達(dá)國家，在人們道德水準(zhǔn)很高，行業(yè)自律很強(qiáng)的情況下，是能夠保證質(zhì)量的。但這樣的制度設(shè)計(jì)在中國不成，起碼在行業(yè)發(fā)展的現(xiàn)階段行不通。
房地產(chǎn)質(zhì)量法律體系亟待完善
北京大學(xué)房地產(chǎn)法研究中心關(guān)于商品房法律調(diào)查報(bào)告認(rèn)為，現(xiàn)在的住房質(zhì)量責(zé)任體系的特點(diǎn)是，住房相關(guān)法律法規(guī)非常多，但更多是以各部委規(guī)章為主，國家級立法比較欠缺，因此在使用中帶來一系列的困惑。
房屋質(zhì)量關(guān)系國計(jì)民生，值得國家和社會(huì)高度關(guān)注重視。我國房地產(chǎn)雖然發(fā)展迅速，但相關(guān)配套法律、法規(guī)卻不能如此之快地更新和完善，使開發(fā)商在較低的違法成本和較高的利潤回報(bào)之間本能地選擇冒險(xiǎn)逐利。而工程招投標(biāo)不夠公平、公正、公開，工程監(jiān)理“一家化”、“裙帶化”，竣工驗(yàn)收形式化等等管理體制的弊端更加暴露出該行業(yè)不規(guī)范、缺乏治理的現(xiàn)實(shí)要求。而作為購房者來說，其與開發(fā)商在經(jīng)濟(jì)實(shí)力、專業(yè)知識水平等方面力量對比懸殊，處于弱勢地位。
商品房質(zhì)量問題是在整個(gè)的建筑工程周期之中產(chǎn)生的，勘察設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、建筑材料供應(yīng)等任何環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，都可能導(dǎo)致建筑工程質(zhì)量問題的產(chǎn)生。雖然國家法律法規(guī)和各種強(qiáng)制性的國家技術(shù)規(guī)范都嚴(yán)格禁止違規(guī)施工，但是由于目前制度上的缺陷使得各種工程質(zhì)量問題不斷出現(xiàn)，“質(zhì)量至上，質(zhì)量第一”的要求在市場經(jīng)濟(jì)追求利益最大化的浪潮中難以真正實(shí)現(xiàn)。
在建筑行業(yè)中，造成工程質(zhì)量問題頻現(xiàn)的根源在于制度方面的缺陷，完善和健全相關(guān)制度是解決工程質(zhì)量問題的最終途徑。具體來說，應(yīng)該在三個(gè)制度層面完善：
首先是建筑工程質(zhì)量保修制度。在建筑工程辦理驗(yàn)收手續(xù)之后，建筑工程即進(jìn)入質(zhì)量保修期，此時(shí)住房將正式投入使用，接受入住業(yè)主在實(shí)際使用中的考驗(yàn)。這一段時(shí)期往往是建筑質(zhì)量問題頻頻顯現(xiàn)暴露的時(shí)期�！吨腥A人民共和國建筑法》、《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》確立了我國現(xiàn)行建設(shè)工程質(zhì)量保修制度。
但是現(xiàn)行質(zhì)量保修法規(guī)存在質(zhì)量保修期限不合理、與相關(guān)制度存在適用上的重合與混亂、缺少明確可行的保修費(fèi)用解決方式及管理使用規(guī)定、缺乏專業(yè)的質(zhì)量缺陷責(zé)任鑒定機(jī)構(gòu)或仲裁機(jī)構(gòu)等幾方面的問題。完善工程質(zhì)量保修制度，需要重新確定質(zhì)量保修期限，建立多種制度解決保修費(fèi)用，發(fā)展相應(yīng)的質(zhì)量責(zé)任鑒定機(jī)構(gòu)及仲裁機(jī)構(gòu)。推行房屋建筑工程質(zhì)量保險(xiǎn)制度。
其次，商品房作為一種“超級耐用”的商品，要保證其質(zhì)量，除了前期的建筑和保修外，還要考慮自保修結(jié)束后數(shù)十年內(nèi)出現(xiàn)質(zhì)量問題的維修，而保障維修能夠進(jìn)行的資金在國內(nèi)被稱作“住房共用部位、公用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修基金”。維修基金從歸集到退出各個(gè)環(huán)節(jié)中存在的問題，比如《資金管理辦法》沒有明確界定建安成本造價(jià)，也未明確規(guī)定建安成本造價(jià)由開發(fā)商定還是由政府部門定，因此可能在實(shí)踐中導(dǎo)致交存依據(jù)不明確。而在使用過程中也存在著使用率低、保修期內(nèi)發(fā)生不可抗力時(shí)不能直接動(dòng)用維修資金、未按規(guī)定使用等問題。維修資金的增值保值、監(jiān)管、退出這些方面都存在不同的問題。
在保修費(fèi)用籌集和管理方面現(xiàn)在是缺少統(tǒng)一性的規(guī)定。在維修基金制度方面，2008年的時(shí)候?qū)ｉT出臺住宅專項(xiàng)基金管理辦法，但是在基金的募集和使用等方面法律規(guī)定不是特別明確，目前我國在住宅質(zhì)量保證方面案例不是很多，在推進(jìn)過程中面臨很大的問題。
最后，住宅質(zhì)量保險(xiǎn)毫無疑問需要保險(xiǎn)行業(yè)的介入。我國實(shí)行住房質(zhì)量保險(xiǎn)制度有助于提高住房質(zhì)量，保護(hù)購房者切身利益，有利于建筑行業(yè)的競爭，促進(jìn)建筑行業(yè)誠信體系的構(gòu)建，也有利于政府質(zhì)量監(jiān)管職能的轉(zhuǎn)變。從現(xiàn)階段來說，我國要推行住房質(zhì)量保險(xiǎn)制度仍面臨質(zhì)量保證金的存在和房地產(chǎn)“賣方市場”的現(xiàn)實(shí)，因此應(yīng)當(dāng)由政府牽頭采取強(qiáng)制投保方式開展，取消質(zhì)量保證金制度。此外，保險(xiǎn)行業(yè)專業(yè)化程度仍有待提高、相關(guān)法律法規(guī)需要建立和完善。建立住房質(zhì)量保險(xiǎn)制度，首先要解決一系列專業(yè)性極強(qiáng)的保險(xiǎn)及建筑工程問題。此外，我國沒有建設(shè)工程質(zhì)量檢查控制機(jī)構(gòu)，質(zhì)量檢查控制職能在環(huán)節(jié)上是割裂的，所以我國需要整合現(xiàn)有的資源，成立建設(shè)工程質(zhì)量檢查控制機(jī)構(gòu)，以切實(shí)推行住房質(zhì)量保險(xiǎn)制度。