目前，我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展面臨的重大問題是房價持續(xù)快速上漲。從理論上來說，房地產(chǎn)稅費體制能夠有效地解決這個問題。但現(xiàn)實恰恰相反，我國現(xiàn)有的房地產(chǎn)稅費體制甚至是造成高房價的根源之一。
我國現(xiàn)有的12項房地產(chǎn)稅收基本上都是地稅稅種，至于房地產(chǎn)收費，更完全由地方政府及其相關(guān)部門自行負責。而稅種的稅率和收費的費率，基本都是以房價作為計量基礎(chǔ)。顯然，作為房地產(chǎn)稅費收入的主體，地方政府在房價上漲的過程中是直接受益者，這就使得他們很難有保持房價穩(wěn)定的動力。而且，居高不下的房地產(chǎn)稅費，也在一定程度上助推房價的上漲。
完善的房地產(chǎn)稅費體制應(yīng)該實現(xiàn)財政收入目標、社會公平目標和持續(xù)發(fā)展目標的統(tǒng)一�，F(xiàn)有體制的不足在于，它只滿足了第一個目標，而忽視了其他兩項目標，導(dǎo)致形成了地方政府只顧自身收入增加而忘記提供公共產(chǎn)品責任的片面傾向。筆者認為，對我國現(xiàn)有房地產(chǎn)稅費體制進行改革迫在眉睫，必須建立一種“國地合理分權(quán)、稅費合理分工、稅費依法確立、運作嚴格審計”的新型房地產(chǎn)稅費體制。
首先，要對中央和地方在房地產(chǎn)稅費體制上的權(quán)限重新合理劃分。
目前的房地產(chǎn)稅費體制加劇了房價的上漲，受益的是地方政府，而受損的是中央政府，這使得中央與地方在解決房價快速上漲的態(tài)度上并不完全一致。在目前高房價的壓力下，依然將中央政府排斥于房地產(chǎn)稅費收入之外，并不符合我國國情。筆者認為，初步解決方案是將土地增值稅轉(zhuǎn)變?yōu)閲遗c地方的共享稅。
此外，還要改變目前“中央決策、地方執(zhí)行”的稅費形成機制。
因為這種機制將房地產(chǎn)稅費的風(fēng)險指向了中央政府，而將收益劃歸地方政府。應(yīng)當讓地方政府自行決策大部分稅費，但中央政府保留審查權(quán)和變更權(quán)，將中央政府轉(zhuǎn)變?yōu)榇韲癖O(jiān)督和否決地方政府房地產(chǎn)稅費決策的機構(gòu)。
其次，要稅費合理分工。
西方財政學(xué)在理論上將“稅”界定在政府提供純公共產(chǎn)品的領(lǐng)域，而將“費”界定在政府提供準公共產(chǎn)品的領(lǐng)域。我國房地產(chǎn)稅費體制的目標之一就是實現(xiàn)社會公平，即實現(xiàn)“住有所居”。然而，住房并不是完全的公共產(chǎn)品，試圖將所有的房地產(chǎn)收費轉(zhuǎn)變?yōu)榉康禺a(chǎn)稅的設(shè)想從理論上也站不住腳。在房地產(chǎn)領(lǐng)域，實行稅費合理分工是必然的選擇。筆者建議，應(yīng)將耕地占用稅和城市維護建設(shè)稅合并為城市維護建設(shè)費，并作為城市維護建設(shè)的基本費用來源。
再次，要對稅費依法確立。
收稅是為了提供公共產(chǎn)品，收費是為了提供準公共產(chǎn)品，兩者針對的對象都是公眾，因此公眾必然要擁有發(fā)言權(quán)。但目前存在著政府擅自確立所謂公共產(chǎn)品或準公共產(chǎn)品的傾向，其實質(zhì)是一些政府部門謀求自身利益的路徑，這會造成真正的公共產(chǎn)品和準公共產(chǎn)品沒有得到提供，而實質(zhì)的非公共產(chǎn)品卻以“公共”之名，在政府壟斷的條件下，國民花費高價使用。
因此，必須對沒有經(jīng)過法律程序設(shè)立的房地產(chǎn)稅費給予法律制裁。這有賴于將地方立法權(quán)真正落實到有立法權(quán)的地方人大，而地方稅作為地方立法的重要內(nèi)容，也應(yīng)交由地方人大確立。在這個基礎(chǔ)上，設(shè)立房地產(chǎn)稅費，特別是房地產(chǎn)費的立法依據(jù)檢查制度，并將這項制度作為地方人大的重要工作制度。凡是群眾舉報不合法的房地產(chǎn)稅費，一律要經(jīng)過地方人大檢查；凡是經(jīng)過依法確立的房地產(chǎn)稅費，由人大進行公告，從而確立其合法性。
最后，要對稅費收繳進行嚴格審計。
現(xiàn)有的房地產(chǎn)稅費體制在運作方面的不足非常明顯。特別是在房地產(chǎn)收費的運作上，已成為腐敗滋生的重要領(lǐng)域。
筆者建議，應(yīng)將審計和法律責任結(jié)合起來。一是對地方房地產(chǎn)稅費實施中央審計，這樣就能避免地方保護主義的干擾；二是對于審計結(jié)果，由審計部門將情況通報給最高檢察院和當?shù)厥〖壢嗣駲z察院，由后者提起公訴，以避免僅僅依靠違規(guī)單位的行政上級自行解決；三是對違規(guī)的房地產(chǎn)收費，由審計部門提請地方人大進行立法程序檢查，檢查結(jié)果須向社會公示，并追究相關(guān)法律責任；四是審計部門要公示審計結(jié)果，違規(guī)違法部門必須進行嚴格整改，并隨時接受再審計。
(作者供職于北京交通大學(xué)經(jīng)濟管理學(xué)院)