核心提示：昨日，200余位市民打來電話，咨詢能否申請存量房貸7折優(yōu)惠利率的問題。以下問題特別受市民關(guān)心，如第二套改善型住房可否申請7折優(yōu)惠、最低折扣是多少、貸款余額較少可否享受利率7折優(yōu)惠、購買別墅是否可以享受利率優(yōu)惠等。
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針對存量貸款利率優(yōu)惠問題，不同銀行有不同的限制條件。張棟 早報資料
昨日，200余位市民打來電話，咨詢能否申請存量房貸7折優(yōu)惠利率的問題。以下問題特別受市民關(guān)心，如第二套改善型住房可否申請7折優(yōu)惠、最低折扣是多少、貸款余額較少可否享受利率7折優(yōu)惠、購買別墅是否可以享受利率優(yōu)惠等。
對此，早報記者根據(jù)銀行現(xiàn)有政策進(jìn)行一些回答。
Q 第二套改善型住房可否申請7折優(yōu)惠？
王先生：1997年前我買了第一套房子，貸款已經(jīng)完全付清了。為了改善居住條件購買了第二套住房，我在上海銀行彭浦支行辦理了房貸業(yè)務(wù)，現(xiàn)在還有30多萬元貸款沒有還清，能否申請存量貸款7折優(yōu)惠？
東方早報：上海銀行規(guī)定，對于首套自住普通住房，商業(yè)貸款余額30萬元以上、無逾期還貸記錄、正享受基準(zhǔn)利率8.5折優(yōu)惠的條件，銀行將會自動將您的貸款調(diào)整為7折利率。目前銀行沒有給出針對二套房的明確政策。
Q 最低折扣到底是不是7折？
唐小姐：我從2007年9月在興業(yè)銀行閔行支行辦理房貸，目前商業(yè)貸款余額還有130多萬元，我已經(jīng)享受了8.5折利率優(yōu)惠，想去申請7折優(yōu)惠利率，但工作人員告訴我之前提交的材料已經(jīng)上交了，目前支行方面沒有保留我的資料，如果要申請利率優(yōu)惠必須提交包括身份證、私章、房產(chǎn)證等在內(nèi)的辦貸款時提交過的所有材料，并要求房產(chǎn)證上有名字的所有人都到場。這樣一來等于重新辦理了一次房貸，這一系列程序太麻煩了。而且工作人員說最低折扣是7.5折，能不能達(dá)得到還要經(jīng)過審批。為什么別的銀行最低折扣都是7折，而興業(yè)銀行最低折扣是7.5折呢？
東方早報：興業(yè)銀行規(guī)定，存量房貸客戶只要滿足首套購買普通住房貸款要求，無逾期貸款記錄，向銀行申請變更利率，通過銀行審批后，即可享受最低利率下浮30%優(yōu)惠。
Q 每家銀行是不是都有7折優(yōu)惠？
盛小姐：我2006年底在上海市農(nóng)村商業(yè)銀行浦東支行辦理了房貸，現(xiàn)在貸款余額還有30萬元左右，我到銀行咨詢我的貸款利率能不能打7折時，信貸員說利率按照原來的合同執(zhí)行。是不是每家銀行都可以辦理7折優(yōu)惠利率的呢？
東方早報：農(nóng)商行暫時沒有向媒體公布明確的執(zhí)行細(xì)則。按照風(fēng)險自控原則，每家銀行都會針對不同的客戶給出不同的優(yōu)惠幅度，但一般來說，所有的銀行都有客戶能夠享受到7折的優(yōu)惠利率。
Q 購買別墅可以享受7折利率優(yōu)惠嗎？
張先生：我購買的是200多平方米的聯(lián)排別墅，在興業(yè)銀行虹橋支行辦理貸款，目前貸款余額還有90多萬元，信貸員說，利率最低折扣為7.5折，并且3年不能提前還款，1年內(nèi)不能提前還款還可以接受，但是3年內(nèi)不能提前還款我認(rèn)為有點(diǎn)苛刻了。銀行方面是否能考慮一下對所有客戶一視同仁呢？如果不能辦理7折利率優(yōu)惠我只能辦理轉(zhuǎn)按揭了。
東方早報：目前政府對于7折優(yōu)惠主要針對普通住房，別墅并不在享受范圍之內(nèi)。銀行根據(jù)自己的風(fēng)險控制水平自主決定貸款利率。
轉(zhuǎn)按揭：30萬貸款20年最多可省3萬
相當(dāng)多購房者資咨詢了跨行轉(zhuǎn)按揭的問題。
由于各家銀行對于7折房貸優(yōu)惠政策的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)有所區(qū)別，出現(xiàn)了一部分購房者在自家銀行不符合優(yōu)惠標(biāo)準(zhǔn)，而在其他銀行則能夠達(dá)到的情況。
以30萬元房貸計(jì)算，換一家銀行，房貸利率8.5折下調(diào)為7折的話，按等額本息還款法計(jì)算，每月可省下152元，20年房貸最多可節(jié)約總額達(dá)到3.65萬元，減去中間費(fèi)用，大約節(jié)約的金額在3萬元左右。
(該部分問答由上海凱奕投資咨詢管理公司提供協(xié)助)
Q 轉(zhuǎn)按揭步驟如何，操作是否復(fù)雜？
答：一般來說，轉(zhuǎn)按揭過程由類似專業(yè)機(jī)構(gòu)幫助客戶完成。
首先第一步是資格預(yù)審�？蛻粜枰峁┥矸葑C、房屋產(chǎn)權(quán)證、竣工年限、貸款年限、貸款金額等信息，由專業(yè)機(jī)構(gòu)交給銀行進(jìn)行預(yù)審。
預(yù)審?fù)戤吅�，第二步由專業(yè)機(jī)構(gòu)陪同客戶到轉(zhuǎn)按揭銀行簽約；簽約完畢后，等待銀行審批。
第三步，在銀行審批通過后，購房者需到當(dāng)?shù)亟灰字行霓k理抵押登記；完成抵押登記后，轉(zhuǎn)按揭銀行將放款到客戶銀行卡賬號，但此筆資金為凍結(jié)資金。
第四步，客戶前往原貸款行還款，開具現(xiàn)金本票。
接下來是領(lǐng)取他證；并辦理注銷手續(xù)，完成轉(zhuǎn)按揭過程。
Q 轉(zhuǎn)按揭過程中存在哪些費(fèi)用？
答：現(xiàn)在專業(yè)按揭機(jī)構(gòu)一般并不對購房者收取服務(wù)費(fèi)用，但還是存在一些不可避免的費(fèi)用。包括擔(dān)保費(fèi)、評估費(fèi)、抵押費(fèi)、公證費(fèi)等。一筆30萬元的房貸轉(zhuǎn)按，費(fèi)用基本上在7000-8000元之間。
需要指出的是，按照約定，市民辦理房屋貸款的提前還款應(yīng)是已經(jīng)貸款在1年以上的客戶，多數(shù)銀行不收取違約金。但是也有些銀行會在合同中給出更加嚴(yán)格的條件。市民在辦理前先要看清楚自己的貸款合同。對于固定利率的貸款客戶，則要按著合同約定向銀行支付提前還款的違約金，部分銀行是按照未還款金額的5%左右支付。
由于7折利率優(yōu)惠是政府針對目前房地產(chǎn)市場，鼓勵樓市消費(fèi)給出的特別優(yōu)惠，目前執(zhí)行期限到今年年底，明年情況尚且未定，因此購房者要仔細(xì)衡量轉(zhuǎn)按成本是否劃算。
Q 哪些銀行能夠辦理無交易轉(zhuǎn)按揭？
答：基本大部分銀行都可以辦理無交易轉(zhuǎn)按揭。但記者采訪時發(fā)現(xiàn)，股份制小銀行為積極爭取客戶，更加愿意提供轉(zhuǎn)按揭服務(wù)，而且這類銀行往往能夠給出更加優(yōu)惠的貸款利率。
Q 組合貸款能否辦無交易轉(zhuǎn)按揭？商貸部分是否可單獨(dú)辦無交易轉(zhuǎn)按揭？
答：組合貸款情況下，大部分中小銀行都可以受理無交易轉(zhuǎn)按揭，但具體還需客戶提供原來的銀行貸款合同，對賬單，本人身份證明，財力證明等材料，根據(jù)自身情況選擇相應(yīng)的銀行。另外，商貸部分不可以單獨(dú)辦理無交易轉(zhuǎn)按揭。
目前來看，大部分購房者還是處于觀望狀態(tài)，很多咨詢購房者表示，自己先等待原貸款銀行細(xì)則落實(shí)，盡量爭取原貸款行的優(yōu)惠。
◎ 市民建議
利率優(yōu)惠能否考慮較低收入人群？
袁先生：我和我太太是上海下鄉(xiāng)到外地的知青，剛從貴州遷回上海，幾乎用掉所有的積蓄買了個總房價為30多萬元的房子，2007年4月在農(nóng)業(yè)銀行的濱江支行辦理了商業(yè)貸款，現(xiàn)在還余下15萬元左右的貸款沒還清，銀行的工作人員說貸款余額較少貸款利率不能打7折，并且沒有任何商量的余地。我和太太都沒有太多收入，在上海供房子十分吃力，為什么申請利率優(yōu)惠銀行還要對貸款余額做出規(guī)定呢？我認(rèn)為銀行應(yīng)該考慮我們這些收入較低的卻要供房的市民，盡可能地也讓我們能享受到國家的優(yōu)惠政策。
貸款余額較少可否利率優(yōu)惠？
王先生：2004年在交通銀行長寧支行辦理了商業(yè)貸款，現(xiàn)在余額不到10萬元，享受8.5折利率優(yōu)惠，對貸款余額相對較少的客戶銀行方面是否能對利率打7折呢？
◎ 資料
1、 我國的利率水平自1990年代的經(jīng)濟(jì)過熱以來，經(jīng)過八次降息之后，商業(yè)銀行房地產(chǎn)抵押貸款利率為5.04%。
2、 2004年10月29日，5年以下自營性個人住房貸款利率由4.77%上升至4.95%的貸款利率原則上不再設(shè)定上限，貸款利率下浮幅度不變，貸款利率下限仍為基準(zhǔn)利率的0.9倍。)；5年以上房貸利息由5.04%加到5.31%(說明：在2005年3月17日之前一段時間，央行單獨(dú)公布自營性住房貸款利率)。
3、 2005年3月16日，中國人民銀行宣布，從2005年3月17日起，調(diào)整商業(yè)銀行自營性個人住房貸款政策：一是將現(xiàn)行的住房貸款優(yōu)惠利率回歸到同期貸款利率水平，實(shí)行下限管理，下限利率水平為相應(yīng)期限檔次貸款基準(zhǔn)利率的0.9倍，商業(yè)銀行法人可根據(jù)具體情況自主確定利率水平和內(nèi)部定價規(guī)則。以5年期以上個人住房貸款為例，其利率下限為貸款基準(zhǔn)利率6.12%的0.9倍(即5.51%)，比現(xiàn)行優(yōu)惠利率5.31%高出0.20個百分點(diǎn)。
4、 2006年8月18日，中國人民銀行宣布，商業(yè)性個人住房貸款利率的下限由貸款基準(zhǔn)利率的0.9倍擴(kuò)大為0.85倍，其他商業(yè)性貸款利率下限保持0.9倍不變。商業(yè)銀行可按照國家有關(guān)政策，根據(jù)貸款風(fēng)險狀況，在下限范圍內(nèi)自主確定商業(yè)性個人住房貸款利率水平。
5、 2008年10月22日，人民銀行決定自2008年10月27日起，將商業(yè)性個人住房貸款利率的下限擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍；最低首付款比例調(diào)整為20%。
(早報記者黃武鋒根據(jù)中國人民銀行網(wǎng)站內(nèi)容整理)
1.是首套自住房貸款，但貸款期限在8.5折優(yōu)惠出臺之前，也就是說目前未享受8.5折優(yōu)惠的客戶，是否可以直接申請7折優(yōu)惠?
2.滿足首套自住等條件，也享受著8.5折的利率優(yōu)惠，但是達(dá)不到貸款銀行設(shè)定的房貸余額，如30萬或50萬元的標(biāo)準(zhǔn)，是否還有可能申請到利率優(yōu)惠，具體政策如何？
3.同一家銀行，從其不同支行或不同信貸部門工作人員口中獲知，為何不同？對工作人員所說的話有異議，可不可以投訴？到哪里投訴？
4.目前申請7折優(yōu)惠，享受期限從什么時間開始計(jì)算，是從2009年1月1日起，還是要等到申請一兩個月批下來，才開始享受？
5.第二套住房能否享受利率優(yōu)惠？是否也給予7折，或其他折扣？
6.第一套住房，也是首次貸款，但是不符合上海的普通住房標(biāo)準(zhǔn)，能否申請7折優(yōu)惠？
7.如果不能申請獲得7折優(yōu)惠利率，是否可以轉(zhuǎn)按揭，轉(zhuǎn)到其他銀行，貸款銀行是否會設(shè)置障礙？